Занижение цены при сделках с жилой недвижимостью — это практика, которая может быть сопряжена с множеством рисков. Участники сделок могут столкнуться с судебными разбирательствами, потерей налоговых вычетов и даже уголовным преследованием. Рассмотрим подробнее, какие именно опасности могут ожидать как покупателей, так и продавцов.
В некоторых случаях стороны сделки договариваются указывать в документах заниженную стоимость недвижимости с целью сокрытия реальной цены. Например, квартира может стоить 10 миллионов рублей, а в договоре будет указана стоимость всего 8 миллионов рублей. Разницу в 2 миллиона передают наличными или через банковскую ячейку, что создает серьезные риски.
Почему происходит занижение цен
Согласно экспертам, основная причина занижения цен — желание уклониться от уплаты налогов, в частности, налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Эта практика может возникать также из желания скрыть реальные суммы от родственников в финансовых делах или при наследовании.
Ключевые моменты налогового законодательства гласят, что для освобождения от НДФЛ существует минимальный срок владения недвижимостью: три года для объектов, полученных по наследству, и пять лет для остальных приобретений. С 2022 года нововведения позволяют многодетным родителям, использующих средства от продажи жилья для покупки нового, освобождаться от налога, независимо от срока владения.
Несмотря на эти регуляции, сделки, в которых цена занижается, по-прежнему встречаются. Они связаны с потенциальными юридическими рисками.
Риски для покупателя
Покупатель, как правило, находится в более уязвимом положении, особенно при занижении стоимости жилья. Одним из главных рисков является возможность признания сделки недействительной. Это может произойти в случае, если будут заявлены права третьих лиц на квартиру, например, унаследованную. Другими словами, если другие наследники решат оспорить сделку, покупатель может столкнуться с серьезными правовыми проблемами.
Если сделка признается недобросовестной, существует риск потери как вложенных средств, так и самой недвижимости. Кроме того, покупатель рискует столкнуться с проблемами при получении налогового вычета. Вычет будет рассчитываться на основе суммы, указанной в договоре, которая в данном случае будет заниженной, что лишит покупателя возможности вернуть средства в размере фактических затрат.
Еще одним негативным аспектом является риск затруднений при получении жилищных субсидий или кредита. Финансовые учреждения могут отказать в ипотеке, если заподозрят занижение цены. Это, в свою очередь, может негативно сказаться на кредитной истории и финансовом положении покупателя.
Риски для продавца
Продавец также подвергается серьезным рискам при занижении цен. Если налоговые органы выявят факты уклонения от уплаты налогов, ему грозит не только начисление налога, но и крупные штрафы, вплоть до уголовного преследования. Налоговые службы сегодня очень активно отслеживают подобные нарушения, и случаи разоблачения участившихся.
В случае, если действия продавца будут квалифицированы как уголовное преступление, последствия могут быть крайне серьезными — вплоть до штрафа и тюремного заключения. К примеру, за уклонение от уплаты налогов в значительном объеме предусмотрены штрафы, которые могут достигать нескольких миллионов рублей.
Кроме того, снижение стоимости сделки может оказать влияние на возможности продавца избежать конфликтов с недобросовестными покупателями. Они могут оспорить дополнительные соглашения и требовать возврат средств за «неотделимые улучшения», например, самостоятельно проведенный ремонт.
В целом, занижение цены в сделках с недвижимостью — это высокорисковая практика, с которой следует подходить крайне осторожно. Риски касаются как покупателей, так и продавцов, и могут иметь далеко идущие последствия. Чтобы избежать проблем, рекомендуется действовать в рамках законодательства и консультироваться с юристами, прежде чем принимать решение о занижении цен в документах.