Переплата на 20% – это на два пункта выше ключевой ставки, которую в июле установил Центробанк. Правда, изменения касаются только вторичного жилья. Продолжится ли ажиотаж на новостройки, как формируется процентная ставка, и поможет ли её повышение стабилизировать цены на рынке недвижимости, объясняет доктор экономических наук, профессор кафедры финансов, денежного обращения и кредита Уральского государственного экономического университета Елена Разумовская.
– Елена Александровна, как формируется процентная ставка по ипотеке?
– Ипотека является активной банковской операцией, то есть на ней финансовая организация зарабатывает. Для выдачи денег заёмщикам средства берутся либо от вкладов, либо у Центробанка, поэтому и итоговая процентная ставка по кредитам получается выше ключевой. Сегодня, если говорить о некоторых системообразующих банках России, то они предлагают до 20% и выше. Это ставка по рынку, но она может отличаться от реальной ставки, которая формируется исходя из спроса и предложения на недвижимость. Отмечу, что из-за активного льготного кредитования рынок деформировался. Спрос вырос настолько, что застройщики просто не успевали возводить такое количество жилья. Сегодня льготный сегмент сократился, но всё же остался – речь, конечно, о новостройках, квартиру в них можно приобрести на более выгодных условиях.
– Насколько с начала 2024 года выросла стоимость квадратного метра?
– По данным сервисов по поиску недвижимости, с начала года в среднем по стране цена выросла на 11,7%. Тенденция подорожания может продолжиться, но не такими темпами, как мы видели ранее. Минстрой России утвердил стоимость квадратного метра жилья во втором полугодии. Она составит 109 002 рубля.
– Повышение ипотечной ставки касается только вторичного жилья? На новостройки ажиотаж продолжится?
– Рынок вторичного жилья деформирован сильнее, потому что к ценообразованию на нём застройщики отношения не имеют. Вторичную недвижимость продают частные лица, которые не могут и не хотят снижать цену. Как говорится, ничего личного, только деньги.
На новостройки девелоперы сдерживают стоимость – это во многом в их интересах. То есть квадратный метр по-прежнему дорогой, но ипотека от застройщика может быть по ставке ниже рыночного предложения. Это достигается за счёт эскроу-счетов, на которых хранятся деньги покупателей до момента сдачи жилья. Исходя из разницы в объёмах кредитования застройщиков и обеспечения на эксроу-счетах, банки могут кредитовать девелоперов дешевле рынка. Эта система отношений интересна всем: банку, застройщику, покупателю.
– Поможет ли повышение процентной ставки по ипотеке стабилизировать цены на рынке недвижимости?
– Да, это может способствовать стабилизации, однако может включиться и обратный механизм. При дешёвой ипотеке цена квадратного метра росла, при дорогой ипотеке его стоимость может начать понижаться. Насколько заметной может быть амплитуда, покажет время, потому что на стоимость недвижимости влияют такие факторы, как инфляция, динамика реальных доходов населения, геополитическая ситуация.
Также важно учитывать изменение спроса сейчас и, скажем, 10 лет назад. За это время построено очень много жилья, и нет оснований ожидать, что в будущем спрос будет расти такими же темпами. Голод на рынке недвижимости отчасти удовлетворён, многие уже купили квартиру по льготным программам. Ёмкость рынка, с точки зрения количества покупателей недвижимости, всё-таки сократилась. Население такими же темпами, как строительство квадратных метров, не пребывает. Этот фактор также может способствовать стабилизации цен.
– Сегодня выгоднее арендовать жильё и копить на своё или всё же оформить ипотеку?
– Стоимость аренды квартир выросла ещё в ожидании отмены льготной ипотеки и повышения процентной ставки. Вопрос выгоды обусловлен наличием сильно увеличившегося первоначального взноса: если раньше он был 10%, сейчас 20 и 30%. В случае, когда денег на него нет, количество вариантов для манёвра сокращается и приходится арендовать жильё на любых условиях. На мой взгляд, сейчас не стоит стараться успеть приобрести жильё: ставки уже высокие, как и стоимость квадратного метра. Часть льготных предложений сохранилась. Имеет смысл подождать коррекции стоимости квадратного метра вниз и снижения ставки ЦБ, но эти изменения могут произойти не раньше марта 2025 года.