Станет ли Карелия одноэтажной после отмены ипотеки с господдержкой на новостройки?
Ипотека с господдержкой на новостройки была отменена в начале июля. За этот месяц произошло сразу несколько важных событий, последствия которых станут очевидны лишь через некоторое время.
Во-первых, семейную ипотеку на новостройки продлили до 2030 года.
Во-вторых, ставки на ипотеку в новостройках сравнялись в банках со ставками на вторичку.
И в-третьих, семейную ипотеку распространили на индивидуальное жилищное строительство.
Большие «Но»
Но везде есть свои «Но». Ипотеку для семей со ставкой в 6% дадут не всем. Только семьям с детьми до шести лет, семьям с двумя детьми – на территории 35 регионов с низким объёмом строительства или имеющих индивидуальные программы развития.
У Карелии такая программа была. Но закончилась ввиду того, что республика упрочила свое социально-экономическое положение.
Максимальный размер кредита по семейной ипотеке для регионов – шесть миллионов рублей. Не особенно разгуляется семья с детьми на такую сумму. В Петрозаводске, например, за 5-6 миллионов можно купить только квартиру площадью в 40 квадратных метров. А в других городах Карелии строительство многоквартирных домов фактически не ведется. Перебраться в новую жилплощадь могут только расселенцы из аварийки. Или те, кто перекупил у них квартиры. Однако такие варианты не подходят для семейной ипотеки: жилье уже не считается новым.
Безусловно, играет роль и то, что крупные застройщики не спешат заходить в небольшие города с проектами современных жилых комплексов. Это экономически не выгодно
Владимир Путин дал правительству страны важное поручение: действие семейной льготной ипотеки распространить на индивидуальное жилищное строительство во всех регионах страны. Срок исполнения этого распоряжения – 15 августа.
Для Карелии, кажется, это идеальное решение.
Хочется и колется
К июню этого года удельный вес ИЖС составил, по данным Карелиястата, 81,4%. Для сравнения – год назад вес был 65,8%.
Строители, которые возводят для желающих частные дома, отмечают: интерес к ИЖС в Карелии был, остается и будет высоким. Это и вопрос ментальности, и вопрос финансов.
«Запрос остается высоким, - рассказал Василий Лисаконов, занимающийся много лет возведением домов на заказ. – Индивидуальное жилищное строительство в Карелии всегда было в приоритете. Многие не хотят жить в квартирах, выбирая собственное жилье. Так будет всегда, спрос не упадет никогда».
Однако, ввиду того, что цены растут последние несколько лет регулярно и ощутимо, те, кто выбирает строить дом, а не квартиру, стали экономить. «Цены выросли в разы. Если недавно можно было купить готовый дом 3,5-4 миллиона, и это был хороший дом. Сейчас он стоит 10-13 миллионов. Строительные материалы очень подорожали. Если раньше куб строительной доски стоил пять тысяч, то сейчас – 20», - поделился Василий.
По подсчетам строителей, рост на некоторые позиции на рынке стройматериалов составил до 100 процентов. И он продолжается от месяца к месяцу. По данным Карелиястата, например, металлочерепица в республике в июне подорожала на 2,2 процента, дойдя до 809,6 рубля за квадратный метр, обрезная доска прибавила в цене за месяц 4,1 процента, и теперь кубометр стоит 26,9 тысячи в среднем, цемент стал дороже на 4,4 процента, и 50 килограмм стоят теперь 627,8 рубля. Подорожали и стекло, и шифер, и рубероид, и материалы для отделки.
По данным Росстата, в целом по стране стоимость строительных материалов выросла за полгода в среднем на 4,6 процента. При том, что общий индекс потребительских цен фиксировался на уровне 3,8 процента. Годовой рост составил девять процентов. А в сезон все нужное для строительства растет в стоимости еще больше.
На рынок влияет множество факторов. В том числе, ключевая ставка. Которую, напомним, ЦБ РФ 26 июля поднял до 18 процентов. Влияет и уход импортных материалов, и инфляция.
Меняется и стратегия поведения покупателей.
Сценарий новостроек повторится?
«Люди предпочитают экономить на многом, но не на площади будущего дома. Многие разбивают строительство и отделку на этапы. Появилась нужная сумма, сделали что-то. Потом взяли тайм-аут на то, чтобы накопить еще средств, снова заказали работы», - объяснил Василий.
Со следующего года на подрядчиков, занятых в ИЖС, распространят механизм эскроу. Напомним, он предполагает, что деньги заказчика, в том числе, и ипотечные, уходят на специальный счет. И пока дом не будет введен в эксплуатацию, подрядчик к ним доступа не имеет. А деньги на работу выдает кредитующий банк. Естественно, за свой процент. Что сказывается на конечной стоимости дома. Причем сказывается для заказчика.
Поэтому частные дома продолжат дорожать.
Говоря о росте цен на ИЖС, можно прогнозировать картину, исходя из ситуации с ценами на квартиры после введения ипотеки с господдержкой. После того, как кредиты подешевели, спрос вырос в разы. Растет спрос, растет цена. Вполне можно предположить повтор сценария. С одной лишь разницей. Найти фирму или бригаду действительно хороших строителей не просто. Историй с шабашниками, которые сделали работу некачественно, не счесть. Многие скрытые дефекты выявляются уже тогда, когда гарантия на дом заканчивается.
Соответственно, в условиях высокого спроса рукастые мастера будут «рулить» рынком.
Распространение семейной ипотеки на частный сектор – инициатива значимая. Но многие молодые семьи все чаще теперь предпочитают сначала отстроиться, а потом уже заполнять дом топотом маленьких ножек. А бездетным поддержка не положена.
У желающих обзавестись своим домом в Карелии есть еще один вариант – коттеджные поселки. Их немного, но интерес велик. Куда как удобней получить готовый аккуратный домик с уже приведенным в порядок участком, да еще и с услугами управляющей компании. Правда, цены на такую недвижимость велики. Дома стоят от 7 миллионов - но это просто «коробки». Цены на дома под отделку стартуют с отметки в 10 миллионов рублей. Что никак не вяжется с ипотечным семейным лимитом в шесть миллионов.
Землицы бы нам
Еще одна проблема частного домостроения – вопрос получения или покупки участков. Звучит абсурдно. Однако получить участок бесплатно тем же льготникам – затруднительно. А стоимость наделов велика. Если изучить расценки, то в миллион можно уложиться, только выбирая карельскую глубинку и только СНТ.
Участки в Деревянном, например, обходятся в 2,5-3 миллиона. В Заозерье – от 2,5 до 5 миллионов. А уж о самом Петрозаводске и говорить нечего: два миллиона будет стоить участок в СКЗ, без воды и подъездного пути.
Если говорить о Кондопожском районе, то стоимость участка в Кончезере тоже стартует от трех миллионов. Примерно такая же ситуация в Сортавале. Чуть дешевле можно найти участки, скажем, вблизи Пудожа или Суоярви. Но тоже – в глухих деревнях, где из соседей – волк, а из коммуникаций – грунтовка, идущая через населенный пункт. Эти варианты ничем не плохи, но требуют миллионных вложений: подведение коммуникаций, обустройство подъезда, бурение скважины. Не говоря уже об отсутствии социальной инфраструктуры.
В общем, все необходимые вложения примерно равняются еще одной стоимости дома. В условиях средней зарплаты в 70 тысяч в Карелии – сумма получается неподъемная. Поэтому предполагать, что скоро вся Карелия станет одноэтажной в связи с отменой льготной ипотеки на квартиры, не приходится.
Специалисты, занятые в покупке и продаже недвижимости в республике, уверены: у частного домостроения в регионе большой потенциал. В том числе, демографический.
Потому что в тех финансовых условиях, которые сложились для жителей Карелии сейчас, нередко приходится выбирать, какой вопрос решать: демографический или имущественный.
Маргарита Иванова
