Как узаконить произведённую перепланировку?
- Перепланировка и переустройство: в чём разница?
Законодательство позволяет изменить зону жилого пространства двумя способами: перепланировкой и переустройством.
Перепланировка — это изменение конфигурации жилья, например, увеличение или уменьшение площади отдельных помещений или изменение их назначения. Под переустройством понимают перенос и изменение расположения инженерных сетей, электрического и санитарно-технического оборудования, необходимого для использования жилого пространства по назначению.
После завершения работ по перепланировке или переустройству согласно статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) лицо, эксплуатирующее жилое помещение (собственник или арендатор), должно внести соответствующие изменения в технический паспорт помещения.
Например, установка электроплиты вместо газовой или переделка душевой кабины в ванную — это переустройство. А изменение конфигурации комнат за счёт использования площадей других помещений, перенос дверных или оконных проёмов считаются перепланировкой. Даже снос фанерной перегородки, отделяющей кладовую или чулан от остальной части помещения, будет считаться перепланировкой.
Рассмотрим последствия от самовольной перепланировки
Самовольной считается перепланировка, технические детали которой не были согласованы с местной администрацией или управляющей компанией.
Если перепланировка выходит за рамки типового проекта здания, её необходимо согласовать с администрацией. В противном случае физическим лицам грозит штраф в размере от 2 до 2500 рублей, а также обязательные работы по восстановлению исходного состояния жилья, то есть приведению конфигурации жилого помещения в соответствие с изначально утверждённым инженерным проектом.
В некоторых регионах России, например в Москве и области, введён мораторий на взимание штрафов за самовольную перепланировку в соответствии с частью 2 статьи 7.21 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации. До определённой даты (которая зависит от региона) проживающие в жилом помещении лица могут бесплатно узаконить произведённую перепланировку, если по итогу проверки она не угрожает целостности здания, например, не снесены несущие стены.
Однако любая операция с жилой площадью, такая как продажа, дарение, приватизация или передача по наследству, потребует от собственника легитимации перепланировки. В противном случае ответственность за это и сопутствующие траты лягут на принимающую сторону, о чём обязательно будет объявлено нотариусом при утверждении сделки.
Если в результате перепланировки зданию или помещению, являющемуся объектом культурного наследия, был нанесён урон, администрация обяжет собственника вернуть его к первоначальному состоянию. В случае игнорирования этого требования администрация недвижимости может изъять жильё через судебное разбирательство.
Порядок оформления перепланировки до начала ремонта и по его окончании различается: перед ремонтом собственнику (или проживающему на жилплощади лицу с разрешения собственника) необходимо согласовать планируемые изменения с администрацией, а во втором случае — узаконить уже произведённые работы.
Процедура согласования перепланировки с местной администрацией
Для начала вам нужно обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ). С собой возьмите свидетельство о праве собственности на недвижимость (можно предоставить выписку из ЕГРН) и паспорт.
В некоторых регионах управляющие недвижимостью организации могут называться по-другому. Например, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области это ГБУ «ГУИОН».
Когда вы подадите обращение, сотрудник БТИ должен будет в течение двух недель приехать на место и осмотреть помещения, которые вы планируете перепланировывать. Он сделает соответствующие замеры и обозначит зоны перепланировки на плане жилого помещения красными линиями.
Затем вам нужно будет заказать техническое заключение, которое подтвердит, что выполненные работы соответствуют требованиям и нормам СПИН. Это значит, что они не нанесут ущерба зданию, не нарушат права других жильцов (если речь идёт о многоквартирном доме), не будут угрожать жизни и здоровью проживающих в помещении и их соседей. Заказать такое заключение можно у индивидуальных предпринимателей или компаний, являющихся членами саморегулируемой организации.
Важно отметить, что согласование технического заключения с различными контролирующими органами (СЭС, Роспотребнадзор, городской или районный отдел архитектуры, пожарный надзор и т. д.) лежит на нанятом исполнителе.
После этого вам нужно будет подать заявление и пакет сопутствующих документов в отдел архитектуры местной администрации или другой ответственный за планировку зданий и помещений регулирующий орган, в зависимости от региона.
Согласно части 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, заявление о перепланировке подаётся лично или в электронном виде через многофункциональный центр (МФЦ).
Перед подачей заявления убедитесь, что в нём есть подписи всех собственников жилья.
Вот список документов, которые нужно приложить к заявлению:
* техпаспорт жилья (квартиры);
* поэтажный план здания;
* техническое заключение от организации, являющейся членом саморегулируемой организации;
* выписка из ЕГРН;
* экспликация (план жилья с пометками от работника БТИ, который проводил осмотр);
* в случае если жильё находится в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, необходимо предоставить утвердительное заключение от соответствующего ведомства о том, что перепланировка допустима и не нанесёт ущерб культурному наследию.
Ваше заявление будет рассмотрено в течение 45 рабочих дней. Если решение будет положительным (отрицательное решение может быть получено только в случае ошибок в заполнении или недостаточного пакета документов), вы получите акт о согласованной перепланировке.
Справка будет направлена по указанному в заявлении адресу. Если заявление подавалось в МФЦ, решение, согласно части 4 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, необходимо забирать там же.
Процедура узаконивания перепланировки посредством суда
Если собственник или его представитель нарушил установленный порядок согласования перепланировки, администрация может отказать в согласовании. В таком случае собственник имеет право оспорить это решение через административно-исковое заявление в районный суд по месту своего жительства или фактического расположения ведомства, ответственного за согласование перепланировки.
При подаче иска необходимо обосновать, почему собственник считает решение незаконным. На практике, в подобных случаях, в суде требуется доказать следующее:
* работы проводились с учётом СНИПов;
* собственник приложил максимум усилий для легитимации перепланировки;
* самовольная перепланировка не нарушает законные права и интересы проживающих в квартире лиц и их соседей, а также не угрожает их жизни и здоровью.
Судебный иск необходимо подать в течение трёх месяцев с даты получения отказа. Если подать иск позже этого срока, суд откажет в рассмотрении на этом основании. Исключения предусмотрены только для лиц с уважительной причиной, подтверждённой документально (в соответствии с положениями ч. 1 ст. 219 КАС РФ).
Даже если истец докажет основания для легитимации перепланировки, суд может отказать ему по следующим причинам:
* увеличение пространства комнат за счёт лоджии;
* демонтаж (даже частичный, например, врезка окна или нового дверного проёма) несущей стены;
* оборудование санузла в ранее жилой комнате;
* перенос отопительных приборов на балкон (лоджию);
* объединение оборудованной газовыми трубами кухни с жилой комнатой.
За любое из этих изменений на собственника будет наложен штраф, а суд обяжет его вернуть помещение в первоначальный вид и начать процедуру регистрации перепланировки заново.
После согласования перепланировки ответственным ведомством или через суд, собственнику необходимо заказать у кадастрового инженера новый технический план жилья. Затем следует подать заявление в Росреестр для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.
Таким образом, для узаконивания уже произведённой перепланировки необходимо:
* обратиться в БТИ для составления плана жилья с учётом вносимых изменений;
* заказать техническое заключение в профильной компании или у ИП, члена СРО;
* подать обращение с соответствующим заявлением в местную администрацию (при отказе — иск в суд);
* после вынесения судом положительного решения заказать новый технический план;
* подать заявление для внесения изменений в Росреестр.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!