В этом году агентство недвижимости «Сильван-Инвест» получило премию «Номер один» в номинации «Коммерческая недвижимость». Мы решили, что высокая оценка от потребителей и то, что «Сильван-Инвест» является крупнейшим рекламодателем Realt — отличный повод пообщаться с лидерами рынка о том, как обстоят дела в сфере коммерческой недвижимости. Кто сейчас заполняет столичные бизнес-центры? Выгодно ли сегодня инвестировать в офисные помещения? Какие запросы от арендаторов попадают в топ? С нами поговорили Сергей Дубровинский (Instagram)— руководитель коммерческого отдела «Сильван-Инвест» и Андрей Смолка (Facebook) — партнер компании и агент по операциям с коммерческой недвижимостью, один из лидеров рынка, чей брокериджный портфель составляет порядка 700 тысяч квадратов.
«Всегда востребованы топовые локации, с хорошими ремонтами, возле метро»
— Многие еще помнят громкие заголовки 20-21 годов о том, что минские офисы опустели. А что происходит сегодня на рынке коммерческой недвижимости?
—Сейчас рынок ожил и ведет себя достаточно активно. По наполняемости помещений мы уже вернулись примерно на уровень активности 2018 года, до ковида. Бизнес-центры заполняются новыми арендаторами, и эта динамика достаточно позитивная. Да, по стоимости аренда в минских БЦ еще не вышла на прежние показатели. Вместо 18 евро за квадрат сейчас есть 10-14 евро, но главное, что многие офисные площади полностью заняты. К примеру, арендаторам уже сложно попасть в «Футурис» в Уручье, в SilverTowerвозле метро «Молодежная» или в Riviera Plazaна проспекте Победителей. Однако в Riviera Plaza у нас есть один этаж, с которым собственники определились и готовы сдавать блоками.
Предложения по аренде офисов:Riviera Plaza на Победителей
При этом в других локациях Минска еще остаются бизнес-центры, которые находятся в поиске своих клиентов, но думаем, что скоро и они получат арендаторов.
Предложения по аренде офисов:Centropol на СвердловаАбшерон на СкориныRoyal Plaza на проспекте ПобедителейДельта на ТимирязеваIQ на КульманRum Global на К.Цеткин
— Раньше большинство минских офисов занимали исключительно айтишники? Сейчас этот баланс как-то изменился?
— В бизнес-центры сегодня заходят абсолютно разные компании. Это и бизнес, и логистические компании, и торговые фирмы, и государственные организации. Что касается IT-компаний, то они также присутствуют, но уже не в том объеме, что было раньше.
— А есть ли у нас бизнес-центры, куда стоит очередь из арендаторов?
— Очередей, наверное, все-таки нет, но есть желание. Всегда востребованы топовые локации, с хорошими ремонтами, возле метро. Помимо тех БЦ, что мы называли, у наших арендаторов большая симпатия к Caspian Plaza, что напротив нового многофункционального центра «Червенский» в Ленинском районе. Новый, с шикарными видами, Helen & Valery Plaza на проспекте Победителей в Центральном районе, но к сожалению для потенциальных арендаторов и покупателей он реализован. Да всех и не перечислишь, у нас десятки БЦ и каждый по-своему хорош.
Выиграли те, кто вложился в склады
— Какой сегмент коммерческой недвижимости сегодня наиболее успешно себя чувствует: торговые центры, HoReCa, склады?
— Торговые центры в Минске, отлично себя чувствуют, могу сказать, что это отдельная категория, у которой есть свой лист ожидания. В сегменте HoReCa, у нас есть для клиентов интересные предложения, пусть потенциальные клиенты нас набирают.
Ну а самый частый запрос, который мы получаем — это складская недвижимость. Не секрет, что в пандемию склады показали неимоверный рост, как на постсоветском пространстве, так и на всей планете. В то время как офисы, а затем и торговые помещения, пошли по графику вниз, по складам мы везде видели +20%, +30%, +40%. Кстати, именно тогда многие бизнесмены приняли решение инвестировать в складскую недвижимость. Так, у нас в портфеле есть успешные сделки со складскими комплексами. Сейчас они отлично функционируют, принося прибыль своим инвесторам.
К слову, складов в столице по-прежнему не хватает. Двухмиллионный Минск является главным логистическим центром страны и требует массы площадей. Так что совет застройщикам: стройте теплые, оборудованные склады от 1000 метров — это точно окупится! Что касается стоимости, то на сегодняшний день в столице ставка для складов составляет от 6 до 10 евро за квадрат.
Учитывая дефицит арендных помещений под склады, клиенты чаще стали принимать решение о покупке такой недвижимости.
Предложения по аренде складов:Склад на МонтажниковСклад в Щомыслицком с/сСклад на ЩорсаПредложения по покупке складов:Склад на ПавловскогоСклад в ДроздовоСклад в Колодищах
Надо сказать, что достаточно уверенно чувствуют себя сейчас и торговые центры. Там ставка в среднем составляет 20-50 евро. Недавно возле минской кольцевой открылся ТЦ «Сеница». Мы можем предложить его арендаторам под их концепции.
Предложения по аренде ТЦ:Торговый центр «Сеница»
— Помимо белорусских компаний, кто интересуется нашим рынком коммерческой недвижимости?
— У нас есть инвесторы из России, Объединенных Арабских Эмиратов, Катара, Ливана, Индии, Китая. Люди видят, что здесь можно зарабатывать и зарабатывать приличные деньги. Минск — красивый европейский город, где всё работает по четким и понятным правилам. Все отмечают, что город живет и развивается. При этом у нас всегда есть, что предложить инвесторам.
Мы заинтересованы в том, чтобы развивать нашу страну и стараемся привести сюда тех, кто реально сможет внести свой вклад в процветание Беларуси.
Сегодня мы занимаем лидирующее положение на рынке недвижимости Беларуси, эксклюзивная база агентства «Сильван-Инвест» насчитывает более 700 объектов недвижимости. Мы выступаем медиаторами между сторонами сделки, формируем правильное ценообразование, помогаем достичь компромисса в том или ином вопросе. К слову, умение выстраивать межличностные отношения — это самый дорогостоящий продукт на рынке.
«Скоро в Минске появится огромный ресторан восточной кухни»
— Поделитесь инсайдами про сегмент общепита. Какие игроки придут в Минск в ближайшее время, какие рестораны тут откроются?
—Можно сказать, что сейчас — время ресторанов. В Минске постоянно открываются новые заведения, и эта сфера только растет. Кстати, рестораны — индикатор присутствия в Беларуси гостей из той или иной страны. Так, за последнее время мы обработали порядка 15 заявок на рестораны китайской кухни. Если раньше в Минске открывалось много арабских заведений — турецких, иранских так далее, то сейчас у нас будет появляться все больше мест с азиатской кухней.
Что касается инсайдов, то в скором времени в столице откроется огромный ресторан восточной кухни. Это будет второе заведение в стране по размерам. Где именно он откроется — пока секрет, но сделка уже состоялась.
Вообще, хотелось бы обратиться к рынку с призывом, чтобы наши и молодые и опытные бизнесмены активнее и смелее заходили в разные проекты. Сейчас − время активного бизнеса, время для того, чтобы заходить в ресторанные концепции, к тому же у нас − просто не паханное поле в развлекательном сегменте.
Предложения в категории ресторан-клуб:Помещения на Революционной, 6Кафе-ресторан на Зыбицкой, 9Ресторан-клуб на Независимости, 117
— А что вы скажете по поводу встроенных помещений в жилых комплексах? Будет ли такое вложение ликвидным?
— Если это хорошая локация, с большим трафиком (в перспективе), то почему бы и нет. В таких помещениях можно открыть разные концепции: кофейню, магазинчик, ПВЗ Wildberries или Ozon. Начать такой бизнес несложно. Да, можно положить деньги на депозит и получать свои 3−5%. Лучше инвестировать в коммерческую недвижимость и получать уже 9−10%. Вам нужна экспертная оценка, обращайтесь в «Сильван-Инвест», мы всегда подскажем, куда можно направить свое внимание. Эксперты формируют это рынок. Мы знаем весь Минск и работаем практически со всеми собственниками бизнес-недвижимости города.
— Насколько быстро можно окупить вложения в коммерческую недвижимость?
— В среднем Минск дает возможность отбить деньги за 9-10 лет. Если мы говорим о крупных областных городах, то этот срок сократится до 6-9 лет. Если же брать города с населением в 10-30 тысяч, то там на окупаемость можно выйти за 5-7 лет. Складов, торговых помещений, кафе, да и административных помещений, там пока не хватает, поэтому спрос на такие объекты точно будет.
— С какой суммы можно начинать инвестировать?
− От 100 тысяч долларов. При этом на руках можно иметь только 20% стоимости объекта, 80% взять в кредит у банков, которые сегодня очень активно кредитуют желающих приобрести недвижимость. Но лучше с банками быть осторожней, лучше держать пропорцию банковского плеча меньше 50%, учитывая фундаментальные риски.
— Поделитесь успехами, какие крупные сделки за последний год прошли при участии «Сильван-Инвест»?
— Каждый месяц у нас проходят десятки сделок. Из топовых за полгода можно назвать, к примеру, продажу здания клиники эстетической медицины площадью более 1600 квадратов в знаковой локации на улице Пионерской или сдачу в аренду склада на 12 тысяч квадратов, сделок много. А прямо сейчас мы находимся на финальной стадии сделки с индийской компанией, которая намеревается стать собственником крупного объекта в Минске. Размер инвестиций в этот объект недвижимости может превысить 100 миллионов долларов. С большим бюджетом заходит на наш рынок инвестиционная группа из России.
— Как отличаются сделки в жилой и коммерческой недвижимости? Имеет ли значение, что ты продаешь: квартиру или торговый центр площадью несколько тысяч квадратов?
− Цикл сделки в жилой недвижимости − более короткий. Выставил объект на продажу, дал рекламу, провел показы, нашел покупателя и провел сделку. В коммерческой недвижимости − это гораздо более долгая история. У нас есть постоянные клиенты, с которыми мы работаем уже долгие годы. К примеру − собственники крупных бизнес-центров, торговых центров, логистических центров. Огромное количество клиентов. И мы гордимся тем, что умеем выстраивать взаимовыгодные партнерские отношения. Что греха таить, со многими мы просто давно дружим.
В среднем, сегодня каждый месяц мы получаем заявок в пять раз больше по объектам коммерческой недвижимости, чем в аналогичный период 2021 года. Сейчас у нас в компании работает 25 человек (10 человек — в коммерческой недвижимости, 15 — в жилой). Так как мы придерживаемся «правила двух пицц», чувствуем себя прекрасно на рынке недвижимости.
При этом команда «Сильван-Инвест» всегда будет рада опытным специалистам из сферы коммерческой недвижимости. Посмотреть актуальные вакансии можно тут.