Этим летом всё больше покупателей интересуются загородной недвижимостью. При этом в августе на цены будут влиять новые тренды. Сколько будут стоить дома и участки?
1 августа, 00:11
Растёт интерес к загородной недвижимости. Обложка © Shutterstock / FOTODOM / Pressmaster
Что изменилось на рынке загородной недвижимости
После пандемии ковида в 2020 году на рынке недвижимости наметился яркий тренд — интерес к загородным объектам. Однако на тот момент он ещё не был чётко сформировавшимся и варьировался по форматам. Ситуация изменилась в этом году.
— Сейчас мы уже достаточно чётко понимаем, что покупателю интересно. Это хорошие участки, которые находятся в пределах сформированных коттеджных посёлков либо в обычных посёлках и деревнях, но с качественной и хорошо развитой инфраструктурой, так называемые ЖСК. Не застроенные участки с домами, а именно обычные земельные участки. Следующий формат — это обычная дача в СНТ. Причём за последнее время этот формат претерпел значительные изменения, —
рассказала директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
До 2020 года средний "вход" в подмосковную дачу составлял около 1–1,5 млн рублей, и за эти деньги можно было найти объект в локации до 40 километров от МКАД. Сейчас же стоимость выросла фактически в два раза, и минимальный чек за такую дачу, а это просто обычный каркасно-щитовой либо брусовой дом и шесть соток, стартует уже от трёх миллионов рублей и выше.
— В целом можно сказать о том, что стоимость "входа" в загородную недвижимость за последние несколько лет сильно выросла. При этом те объекты, которые ранее считались элитными, а находятся в устаревших локациях и посёлках, сейчас дешевеют, потому что на смену им приходят более современные объекты. А современные объекты сейчас — это бетон и стекло, панорамное остекление и простой ландшафтный дизайн на участке, —пояснила Юлия Дымова.
Сейчас постепенно девелоперы снова начинают выводить на рынок таунхаусы. Последнее время было много разговоров о том, что этот сегмент умирающий, но на самом деле был небольшой спад из-за ухода с рынка мелких застройщиков после введения эскроу-счетов. Кроме того, удлинился процесс получения ИРД на таунхаусы, в связи с чем мы долго не видели появления новых проектов. Об этом рассказала директор департамента маркетинга ФСК Family Екатерина Коган.
Она отметила, что с прошлого года на рынке появилось пять новых проектов таунхаусов, что указывает на постепенное оживление. Спрос в этом сегменте увеличивается и меняет структуру. Это происходит медленно, поскольку рынок не такой крупный, но тем не менее изменения заметны. За последний год объём спроса на таунхаусы в общей структуре спроса увеличился на 1,5%. Стоимость квадратного метра в этом сегменте тоже демонстрирует рост.
Как изменятся цены на загородную недвижимость после 1 августа
Цены в августе будут стабильными. Хотя локально идёт повышение стоимости материалов. Например, бетона. Кроме того, те, кто начинает строиться сейчас (застройщики), будут тратить меньше денег на прогрев территории пушками зимой, на электричество. Поэтому могут продолжать сохранять текущие цены. Зимнее строительство обойдётся дороже, что отразится на стоимости. Такой прогноз сделал генеральный директор ГК "Стройсинтез" Виктор Лукин.
— Интерес к загородной недвижимости традиционно растёт. Он будет продолжаться в течение пяти-десяти лет долгосрочно. Цены сейчас на материалы тоже стабильны, но из-за активной фазы строительного сезона всё же происходит их небольшое повышение. Но так как материалы — это около 40% стоимости дома, то общая индексация цен объектов будет незначительной. При ожидаемом локальном увеличении цен на материалы до 10% цены домов скорректируются на 2–3%,
— пояснил Виктор Лукин.
Екатерина Коган считает, что сегмент таунхаусов продолжит развиваться, несмотря на сложности с ипотекой и ограниченное количество застройщиков, предоставляющих ипотеку на ИЖС.
— Средние цены на ИЖС сейчас составляют от 165 до 170 тысяч рублей за квадратный метр. В сегменте таунхаусов стоимость квадратного метра колеблется от 112 до 120 тысяч рублей, тогда как квартиры в аналогичных локациях стоят от 190 тысяч рублей и выше. Разница в цене в Москве ещё более ощутима. Это объясняет растущий спрос на загородную недвижимость, которая позволяет приобрести больше квадратных метров за меньшую стоимость, — пояснила Екатерина Коган.
Она отметила, что уровень качества благоустройства, образования, дорог и транспортной инфраструктуры в Московской области находится на высоком уровне, что дополнительно способствует росту интереса к загородной недвижимости.
— На данный момент цена на загородную недвижимость остаётся стабильной во всех сегментах. Повышение цен стоит ждать уже осенью, когда начнётся "второй сезон". Также на рост окажет влияние повышение ключевой ставки, так как производители строительных материалов будут закладывать кредитные издержки в стоимость своих продуктов. Но всё это позже — август можно назвать выгодным периодом для заключения договоров строительного подряда, — считает руководитель строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов.
Что касается трендов — в жизнь российского потребителя всё больше входит рациональность подхода. Большинство людей тяготеет к средней ценовой категории, когда можно построить качественно и надолго, но без излишеств.
— Мейнстримом уже который сезон является отказ от лишних площадей. Люди продумывают до мельчайших подробностей свои планировочные решения. Это помогает сэкономить на закупке. Также частым явлением становится "отложенная отделка" второстепенных помещений. "Лучше позже, но лучше" — это девиз сегодняшнего времени. Потребитель предпочитает качественно отделать спальни и кухню-гостиную, но отложить отделку кабинета или библиотеки, — добавил Вячеслав Котлов.
С 1 августа подорожает аренда квартир: как изменятся цены на недвижимость
В этом году на рынке недвижимости сложилась нетипичная ситуация, которая может заметно повлиять на стоимость аренды в августе. В чём особенность нынешнего сезона и как будут меняться цены в разных сегментах жилья?
29 июля, 00:25
С 1 августа вырастет спрос на аренду квартир. Обложка ©
Freepik
Как меняются цены на аренду недвижимости этим летом
В июле медианная стоимость долгосрочной аренды студий в России составляет 24 500 рублей, однокомнатных квартир — 23 000 рублей, двухкомнатных — 31 400 рублей, трёхкомнатных — 39 200 рублей. За последний месяц средняя стоимость съёмного жилья выросла на 3,6%. Такие цифры привёл руководитель сервиса "Яндекс.Аренда" Роман Жуков.
Стоит отметить, что в Москве арендовать студию можно по медианной цене 61 700 рублей, однушку — за 61 000 рублей, двушку — за 88 600 рублей, трёхкомнатную квартиру — за 146 600 рублей.
В Санкт-Петербурге медианная стоимость долгосрочной аренды ниже. Средняя цена съёмных студий — 31 600 рублей, однокомнатных квартир — 35 600 рублей, двушек — 62 700, трёшек — 87 400 рублей.
— За последний месяц цены немного увеличились, однако рост медианных ставок находится в рамках нормальных сезонных показателей. Июль — месяц, когда спрос традиционно активизируется: из отпусков возвращаются будущие арендаторы, в регионы к сезону начала трудоустройства в компаниях приезжают специалисты в поиске работы. Также съёмное жильё вместо общежития начинают искать абитуриенты и студенты. Высокий спрос приводит к быстрому вымыванию наиболее дешёвых квартир из экспозиции, что влияет на медианную стоимость квартир в целом,
— пояснил Роман Жуков.
В этом году затишья на рынке аренды не наблюдалось ни зимой, ни весной. Арендаторы были довольно активны в этот период, который стандартно считается малопродуктивным. С июня зафиксирован новый подъём и оживление: количество запросов выросло на 20% в сравнении с показателями апреля и мая (эти два месяца по числу обращений были примерно одинаковыми), в июле спрос увеличился ещё на 5%. Количество запросов от нанимателей в июле примерно на 10% больше, чем в июле 2023 года. Такие цифры привела заместитель директора Управления аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимости" Оксана Полякова.
— Нетипичное летнее оживление мы объясняем тем, что многие стараются найти варианты сейчас, до начала традиционного высокого сезона. Обычно он стартует во второй половине августа, но в условиях дефицита предложения и стабильно высокого круглогодичного спроса число обращений заметно выросло с первого месяца лета. Сейчас за эконом-жильём, образно говоря, арендаторы выстраиваются в очередь, — добавила Оксана Полякова.
Она пояснила, что, как только сравнительно дешёвая и ликвидная квартира появляется в рекламе, она сразу привлекает к себе внимание и сдаётся буквально за часы. Соответственно, все подобные предложения разбираются быстро и не успевают накапливаться в экспозиции.
Что будет с ценами на аренду в августе
Роман Жуков рассказал, что найти подходящий вариант с более низкой арендной платой можно даже в сезон высокого спроса. Например, сегодня минимальная цена студии в Москве составляет 23 000 рублей, однушки — 21 000 рублей. В Санкт-Петербурге минимальная стоимость этих двух типов квартир находится на отметке 14 000 рублей и 15 000 рублей соответственно. При выборе самого бюджетного жилья важно учитывать, что такие лоты могут быть расположены дальше от центра, места работы, учёбы, а также сдаваться без мебели.
— Когда квартира не обустроена, мы рекомендуем рассматривать такой вариант, если арендатор планирует въехать со своей мебелью или заранее запланирован бюджет на её покупку, —пояснил Роман Жуков.
По его прогнозам, август традиционно станет пиковым месяцем по спросу на долгосрочную аренду, что приведёт к небольшому росту стоимости. Уже в сентябре на рынке ожидается снижение активности. В результате и спрос, и цены начнут сокращаться, а предложение более бюджетных лотов постепенно будет расти.
При этом для аренды недвижимости ждать сентября вовсе необязательно, найти квартиру дешевле будет возможно даже в августе.
— Чтобы сэкономить на аренде в "горячий" сезон, мы советуем постоянно обновлять актуальные предложения и подписаться на рассылку новых публикаций. Рекомендуется составить список наиболее понравившихся вариантов. Они могут быть как равны запланированному бюджету, так и быть чуть дороже. Определив для себя несколько наиболее подходящих квартир, нужно следить за изменением их цены. Обычно собственники снижают стоимость в течение трёх дней, если квартиру не удаётся сдать за этот период, —отметил Роман Жуков.
Он пояснил, что это правило касается только жилья массового сегмента — квартир, сдающихся в сталинках, хрущёвках, брежневках, проектах конца 1990-х – начала 2000-х годов или вчерашних новостройках комфорт-класса. Арендные квартиры в дорогих проектах: бизнес-, премиум-, элит-классе — меньше всего подвержены такому снижению. Владельцы высокобюджетной недвижимости обычно не торопятся со сдачей и готовы ждать "своего арендатора" столько, сколько понадобится.
Оксана Полякова считает, что в этом году общая деловая активность, которая традиционно растёт с августа, дополнительно подстегнёт и без того высокий спрос в сегменте аренды. Цены увеличатся ещё на 5–10%.
Рынок оживает ближе к 15 августа, когда активно начинают искать арендное жильё студенты и сезонные работники. Кроме того, возвращаются те, кто сдавал квартиры на летний период. В этом году не будет существенных изменений этих тенденций. Удорожание коснётся наиболее бюджетных квартир с хорошей транспортной доступностью. Такой прогноз сделал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.
Если говорить об области, то, по его оценкам, прибавят в цене квартиры и ИЖС в тех локациях, где в прошлом году запустили МЦД. Ведь инфраструктура данного проекта улучшается динамически.
— По мнению ряда экспертов, к концу года стоимость долгосрочной аренды может вырасти в два раза, однако мы считаем, что такая оценка сильно завышена. По нашему мнению, во втором полугодии арендные ставки будут корректироваться в рамках сезонного роста цен. Пик ценового роста в сегменте долгосрочной аренды традиционно наступает в сентябре, что обусловлено ростом активности арендаторов, — до 50% в конце августа – начале сентября по сравнению с другими периодами, например началом лета и весной, —рассказал руководитель категории долгосрочной аренды "Авито.Недвижимости" Константин Каменев.
Под влиянием спроса доступные для аренды варианты уходят из экспозиции быстрее, из-за чего закономерно сокращается объём предложения. Обычно в октябре предложение начинает восстанавливаться, спрос постепенно уменьшается, цены снижаются и стабилизируются до пика в следующем годовом цикле.
Константин Каменев добавил, что с начала нынешнего года из-за высоких рыночных ставок по ипотеке вторичные квартиры продаются сложнее, поэтому многие потенциальные продавцы мигрируют на рынок аренды жилья. За счёт этого наблюдается дополнительный рост предложения на уровне 2–3% каждый месяц. С ростом предложения увеличивается и конкуренция за нанимателей, что немного сдерживает арендные ставки.