Свободная планировка квартиры — звучит заманчиво, однако у такого типа жилья есть свои особенности, и о них лучше узнать до начала ремонта. Разбираемся, к чему нужно быть готовым, покупая квартиру со свободной планировкой.
Источник: ДомКлик
Что такое свободная планировка
Квартира со свободной планировкой — та, в которой нет внутренних стен, кроме тех, что отделяют «мокрые зоны»: кухню и санузел. Помещения бывают совершенно пустыми, без намека на перегородки, иногда же границы стен выложены по полу пеноблоком или кирпичом.
Если во втором случае у собственника может возникнуть вопрос, для чего нужны эти конструкции, то в первом — не все задумаются о наличии правил, которым необходимо следовать при создании дизайн-проекта.
Несмотря на то, что в квартире нет физических стен, они есть на бумаге, а именно в технической документации жилья, говорит замруководителя юридического департамента компании «ТСН Недвижимость» Елена Сунцова.
С юридической точки зрения такого понятия, как «свободная планировка» не существует. На практике застройщики и риелторы используют ее, продавая квартиры, которые конструктивно возведены без внутренних перегородок.
При этом в отношении таких объектов, как и всех других помещений многоквартирного дома, в целом в обязательном порядке проходит процедура технической инвентаризации, включающая в себя фактические замеры площадей и составление поэтажных планов. У них может быть несколько вариантов.
Первый — когда на плане квартиры отмечены перегородки, которые в реальности отсутствуют или условно выложены блоками по полу. То есть на нем выделены комнаты, кухонная зона, коридоры, санузлы и другие помещения. Второй — когда обозначены только зоны санузлов и кухни, а все остальное помещение указано как жилая комната.
Елена Сунцова — заместитель руководителя юридического департамента компании «ТСН Недвижимость»
В первом случае владелец жилья при проведении ремонта должен учесть выделенные на поэтажном плане квартиры комнаты, коридоры, санузлы и так далее. Игнорировать эти отметки, то есть планировку от застройщика, собственник не может — он должен самостоятельно возвести перегородки в местах, обозначенных на плане. Если хочется изменить существующую планировку, ее нужно согласовать, продолжает Елена Сунцова.
Во втором случае получается, что любое перемещение или увеличение санузла с кухней происходит только за счет жилой площади, что запрещено, добавила эксперт.
Таким образом, расположение стен, которые возводятся в квартире со свободной планировкой, должно совпадать с тем, что указано в техническом паспорте квартиры. В нем в том числе содержится поэтажный план (схема помещений и основных элементов: стен, дверей и сантехники).
Иное размещение стен будет считаться перепланировкой, которую нужно согласовывать с жилищной инспекцией. А если квартира куплена в ипотеку, то еще и с банком.
Где взять технический паспорт
Копию технического паспорта на квартиру можно заказать в бюро технической инвентаризации (БТИ) своего региона. Например, в Москве это МосгорБТИ, в Санкт-Петербурге — Леноблинвентаризация.
Для получения техпаспорта могут понадобиться документы на квартиру и паспорт РФ — со списком необходимых документов следует ознакомиться на сайте организации, в которую планируете обратиться.
Стоимость услуги различается от региона к региону. К примеру, в Москве она начинается от 4 тыс. руб.
Важно: Если последние обмеры квартиры проводились более пяти лет назад, нужно оформить новый техпаспорт. Заказать его можно также в БТИ, а еще в МФЦ и на портале госуслуг. В этом случае помещение обследует специалист, и затем вы получите документ. Сроки работ и их стоимость будут больше.
На что обращать внимание в техническом паспорте
Итак, техпаспорт получен — можно планировать ремонт. Но на какие обозначения плана необходимо ориентироваться? И что делать, если в документе, как это часто бывает, не указано расположение сантехники? Спросили об этом у экспертов.
Квартира со свободной планировкой, по сути, ограничена только несущими и наружными стенами, при этом все коммуникации в квартиру подведены (газ, вода, канализация, отопление). Иногда границы межкомнатных стен все же намечаются пеноблоками или кирпичами небольшой высоты согласно проекту дома.
В технической документации (техническом паспорте, поэтажном плане или техническом плане) планировка в такой квартире будет обозначена пунктирным линиями. После возведения стен и узаконивания проведенного ремонта стены на плане отобразят сплошными линиями.
Дмитрий Тетушкин — генеральный директор ГБУ МосгорБТИ
Что же касается отсутствия на плане расположения унитаза, ванны, главное — установить их в пределах функциональных зон. То есть там, где застройщик изначально подразумевал расположить зону кухни и санузла, говорит начальник Управления проектирования, дизайна и оценки ГБУ МосгорБТИ Мария Дырдина.
В таком случае следует ориентироваться на вывод коммуникаций для воды и канализации в самой квартире и зафиксировать сантехнику именно в этих местах.
Какую планировку согласовать не получится
Если вас не пугает согласование перепланировки, то при ремонте вы ограничены только рядом правил, поскольку некоторые изменения законодательно запрещены.
Будущие комнаты по своему функциональному назначению должны соответствовать архитектурному проекту застройщика и удовлетворять строительным и санитарным требованиям. К примеру, кухню и санузлы нужно расположить там, где они были определены в исходно-разрешительной документации дома. Также эти зоны нельзя увеличить за счет жилых комнат, но возможно расширить за счет «вспомогательных помещений» — коридоров, кладовок и так далее.
Мария Дырдина — начальник Управления проектирования, дизайна и оценки ГБУ МосгорБТИ
Эксперт отметила, что основные правила ремонта в квартирах со свободной планировкой прописаны в СНиПе для жилых многоквартирных зданий. Также, в частности, в Москве, действует постановление правительства «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах».
Например, если вы не возведете стену между кухней и комнатой, которая есть на плане БТИ, это будет считаться объединением кухни и жилого помещения, а это запрещено. И сделать такую перепланировку точно не разрешат.
Кроме этого, согласовать не удастся:
- размещение туалетов и ванных комнаты над жилыми комнатами и кухнями квартир этажом ниже;
- расширение кухни за счет санузла или комнаты;
- увеличение ванной комнаты или туалета за счет комнаты или кухни;
- перенос батарей на лоджию;
- возведение конструкций, затрудняющих доступ к инженерным коммуникациям;
- снос вентиляционного короба.
А какая планировка в новостройке будет законной при согласовании? Жилищная инспекция может выдать разрешение, например, на следующие изменения:
- перенос и устройство дверных проемов;
- создание дополнительных кухонь и санузлов;
- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
- установку еще одного окна или его расширение.
Что в итоге
- Ремонт в квартире со свободной планировкой нужно делать в соответствии с техническим паспортом.
- Другое расположение элементов придется согласовывать с местными органами власти, например, с жилищной инспекцией.
- Получить разрешение можно не на все конструктивные решения.
Перед тем как делать ремонт, определитесь, готовы ли вы тратить время и силы на согласование перепланировки. Если вас это не пугает, смело реализовывайте свои задумки. Если же вы хотите избежать лишних хлопот, просто следуйте плану БТИ.