Ранее, нам приходилось существенным образом увеличивать капитализацию земельного участка за счет смены вида разрешенного использования (ВРИ) и деления большого на малое.
Осматривая земельные участки с перспективой смены ВРИ в Ленинградской области, я наткнулась на участок общей площадью 1,5 Га и стоимостью около 6 млн. В торгах по приватизации стоимость реализации приравнивается к кадастровой, а она, в свою очередь, не связана с рыночной. Вышеуказанная земля прилегает к населенному пункту, что косвенно указывает на возможность смены ВРИ участка со Служебных гаражей на ИЖС.
Проведя оценку рыночной стоимости, делаем вывод о том, что земля коммерческого назначения аналогичной площади будет стоить на свободном рынке около 21 млн, это 140 тыс. руб. за сотку. Если инвестор принимает решение сменить ВРИ на ИЖС и выполнить межевание земли, то потеря площади на дороги и земли общего пользования составит около 30%, это 0,5 Га. Остаток полезной площади – 1 Га. При анализе рыночной стоимости земли ИЖС, выявили стоимость в размере 500 тыс. рублей за сотку, а значит капитализация данного проекта уже будет равна 50 млн. руб.
Если наши доводы подтвердит кадастровый инженер, то профессиональные инвесторы не оставят эту процедуру без присутствия.