1. Проверка застройщика по договору ДДУ
Нужно знать:
· привлечение денежных средств граждан по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) на реконструкцию объекта капитального строительства не допускается;
· необходимо учесть определенные требования к застройщику (например, о размере собственных средств, относительно ценных бумаг и обязательств, не связанных с осуществлением долевого строительства) не применяются, если он привлекает денежные средства участников долевого строительства с использованием счетов эскроу в уполномоченном банке. Эти средства перечисляются застройщику только после представления застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
· руководитель застройщика, главный бухгалтер, а также физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно владеет юридическим лицом - застройщиком, должны соответствовать установленным законом требованиям: п. 8 ч. 2 ст. 3, ст. 3.2 Закона N 214-ФЗ; ч. 4 ст. 25 Закона N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 8 Закона N 175-ФЗ;
· в определенных случаях привлекать денежные средства участников долевого строительства (УДС) для строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости вправе Фонд развития территорий. В этом случае на него не распространяются требования об уплате взносов в компенсационный фонд либо о заключении ДДУ с использованием счетов эскроу.
Условия привлечения денег застройщиком от физических лиц по ДДУ:
· получено разрешение на строительство;
· проектная декларация (в том числе с внесенными в нее изменениями) соответствующим образом опубликована, размещена и (или) представлена в сети Интернет;
· зарегистрированы право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, договор аренды (субаренды) или безвозмездного пользования землей;
· застройщик имеет проектную документацию и положительное заключение экспертизы такой документации, а также заключение о соответствии застройщика и проектной декларации установленным законом требованиям;
· застройщик является хозяйственным обществом, которое имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 5 тыс. кв. м в совокупности при наличии полученных в установленном порядке разрешений на ввод в эксплуатацию таких домов и наименование которого содержит слова "специализированный застройщик" (за исключением Московского фонда реновации жилой застройки, Фонда развития территорий, Фонда субъекта РФ, созданного для урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, а также юридического лица, созданного РФ или субъектом РФ и обеспечивающего реализацию решения о комплексном развитии территории);
· застройщик соответствует установленным законом требованиям относительно размера собственных средств (не менее 10% от проектной стоимости строительства), а также требованиям относительно ценных бумаг и обязательств, не связанных с осуществлением долевого строительства;
· застройщик не осуществляет иной деятельности, кроме деятельности, связанной с долевым строительством, деятельности, связанной с продажей и арендой нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и деятельности, связанной с содержанием указанных объектов;
· застройщик имеет только один расчетный счет, денежные средства с которого могут использоваться им только в установленных законом целях и порядке;
· в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации или банкротства; отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве административного наказания;
· застройщик производит отчисления в компенсационный фонд (за исключением установленных законом случаев);
· сведения о застройщике отсутствуют в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков;
· у застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджетную систему РФ за прошедший календарный год.
2. Проверка информации о ДДУ
Проверяем наличие и содержание информации, размещенную на сайте единой информационной системы жилищного строительства:
· разрешение на строительство;
· проектная документация;
· заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
· сведения об отчислении застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд.
3. Проверка условий договора ДДУ
Нужно знать:
· по ДДУ застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом (ДДУ МКД) и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект УДС;
· по ДДУ в отношении индивидуальных жилых домов (ДДУ ИЖД) в границах территории малоэтажного жилого комплекса застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство индивидуального жилого дома с системами инженерно-технического обеспечения и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всех индивидуальных жилых домов, построенных в рамках проекта строительства или его этапа, предусмотренного проектной декларацией, передать УДС такой дом и имеющиеся у застройщика права на земельный участок, на котором он расположен, а также построить (создать) объекты, входящие в состав общего имущества.
Договор ДДУ МКД должен содержать следующие условия:
· предмет договора;
· наименование объекта долевого строительства (например, квартира);
· адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект долевого строительства, вид, назначение, количество этажей, общая площадь;
· материал наружных стен и поэтажных перекрытий дома, класс энергоэффективности, сейсмостойкости;
· отнесение многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам (если в их проектной документации предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся основанием для их отнесения к таким объектам);
· назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение), этаж, на котором он расположен, общая площадь жилого помещения;
· количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;
· наличие и площадь нежилых помещений;
· графический план объекта долевого строительства с расположением частей жилого помещения - комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также частей нежилого помещения; местоположение объекта на этаже;
· условный номер объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;
· срок передачи объекта долевого строительства УДС;
· цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
· гарантийный срок на объект долевого строительства;
· условия привлечения денежных средств участников долевого строительства: исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу;
· сведения об объектах социальной инфраструктуры (в том случае, если после ввода в эксплуатацию у участников долевого строительства возникает право общей долевой собственности на него либо если он будет безвозмездно передан в государственную или муниципальную собственность): назначение объекта социальной инфраструктуры; цели и размеры затрат застройщика на строительство или реконструкцию данного объекта, в том числе цели и размеры таких затрат, подлежащих возмещению за счет денежных средств участников долевого строительства, а также конкретного участника, с которым заключается договор; сведения о договорах застройщика с органом государственной власти или местного самоуправления, содержащих условие или обязательство передачи объекта социальной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность (к примеру, договор о комплексном развитии территории);
· условие о залоге прав требования участника долевого строительства.
Договор ДДУ ИЖД в границах малоэтажного жилого комплекса должен содержать:
· площадь земельного участка, а также его кадастровый номер (если на день заключения ДДУ земельный участок образован в соответствии с утвержденным проектом межевания территории и сведения о нем внесены в ЕГРН) или условный номер земельного участка, подлежащего образованию;
· вид права, на котором земельный участок подлежит передаче участнику долевого строительства;
· реквизиты утвержденных проекта планировки территории и проекта межевания территории, схему расположения сетей;
· план индивидуального жилого дома с указанием сведений о количестве этажей, в том числе подземных этажей (при их наличии), площади, материале наружных стен и межэтажных перекрытий, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования;
· обязательство осуществить строительство (создание) объектов, которые будут входить в состав общего имущества, в соответствии с утвержденными проектом планировки территории, проектом межевания территории и проектной декларацией;
· перечень объектов, которые будут входить в состав общего имущества. При этом между застройщиком и участником долевого строительства также заключается соглашение о возникновении у УДС доли в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе, которое является неотъемлемой частью ДДУ;
· порядок определения размера арендной платы каждого из соарендаторов земельного участка, права на который входят в общее имущество, если такой участок будет передан участникам долевого строительства в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, а также порядок получения доступа к информации о содержании (об условиях) такого договора аренды и последствия истечения срока указанного договора;
· срок передачи объекта долевого строительства УДС;
· цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
· гарантийный срок на объект долевого строительства;
· условия привлечения денежных средств участников долевого строительства: исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу;
· сведения об объектах социальной инфраструктуры (в том случае, если после ввода в эксплуатацию у участников долевого строительства возникает право общей долевой собственности на него либо если он будет безвозмездно передан в государственную или муниципальную собственность): назначение объекта социальной инфраструктуры; цели и размеры затрат застройщика на строительство или реконструкцию данного объекта, в том числе цели и размеры таких затрат, подлежащих возмещению за счет денежных средств участников долевого строительства, а также конкретного участника, с которым заключается договор; сведения о договорах застройщика с органом государственной власти или местного самоуправления, содержащих условие или обязательство передачи объекта социальной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность (к примеру, договор о комплексном развитии территории);
· условие о залоге прав требования УДС.
Нужно знать:
· основные характеристики помещения и многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которые должны соответствовать проектной декларации на момент заключения договора;
· ДДУ может предусматривать допустимое изменение общей площади квартиры, нежилых помещений, индивидуального жилого дома или земельного участка, на котором этот дом строится, но не более 5%;
· необходимо уточнить, в каком виде передается объект (например, для квартиры - с внутренней отделкой или без);
· в ДДУ ИЖД в границах малоэтажного комплекса должен быть указан единый срок передачи застройщиком индивидуального жилого дома и завершения строительства (создания) объектов, которые будут входить в состав общего имущества. Также в договоре должно быть указано, что передача производится после завершения строительства всех индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса и осуществления государственного кадастрового учета индивидуального жилого дома и земельного участка, на котором он расположен;
· срок исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта УДС следует исчислять от даты, указанной в договоре и ограничивающей наступление указанного срока;
· срок передачи объекта долевого строительства не может быть определен только лишь указанием на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом, срок передачи объекта в собственность УДС может быть установлен путем комбинации взаимосвязанных периодов и календарных дат, в частности путем установления периода завершения строительства и периода, в течение которого с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объект должен быть передан дольщику;
· в договоре может быть указана стоимость всего объекта долевого строительства или формула расчета цены;
· в договоре ДДУ ИЖД в границах территории малоэтажного жилого комплекса отдельно указывается цена договора в отношении индивидуального жилого дома и земельного участка, на котором он строится, в случае, если такой земельный участок (или земельный участок, из которого он будет образован) находится в собственности застройщика, а также размер затрат на строительство (создание) общего имущества, которые подлежат возмещению за счет денежных средств участника долевого строительства (если такие затраты не включены в цену договора в отношении индивидуального жилого дома). Кроме того, договор должен содержать порядок расчетов в случае превышения допустимого изменения общей площади индивидуального жилого дома и (или) земельного участка;
· гарантийный срок не может быть менее 5 лет на объект долевого строительства и менее 3 лет - на инженерное и технологическое оборудование, входящее в его состав;
· условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, ничтожны;
· привлечение застройщиками денежных средств ДДУ ИЖД в границах территории малоэтажного жилого комплекса на основании ДДУ допускается только с использованием счетов эскроу;
· если застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства с использованием счетов эскроу, договор должен также устанавливать обязанность УДС уплатить цену договора до ввода дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию (получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов в границах территории малоэтажного комплекса) путем внесения денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу. В договоре указываются сроки и размер вносимых средств, сведения об уполномоченном банке - наименование, в том числе фирменное, место нахождения и адрес, электронная почта, номер телефона;
· заключение ДДУ при условии исполнения застройщиком обязанности по уплате взносов в компенсационный фонд возможно при наличии заключения контролирующего органа о соответствии многоквартирного дома или иного объекта недвижимости установленным критериям и возможности заключения договоров без использования счетов эскроу;
· в случае заключения ДДУ после ввода построенного объекта недвижимости в эксплуатацию до осуществления его государственного кадастрового учета выполнение условий по уплате взносов в компенсационный фонд или использованию счетов эскроу не является обязательным. При этом первый ДДУ должен быть заключен до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
· если право общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры возникает у участников долевого строительства, соответствующее соглашение заключается с каждым УДС и является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве;
· в случае заключения договора с условием использования счетов эскроу требования об указании в договоре сведений об объектах социальной инфраструктуры не применяются;
· если цена ДДУ оплачивается УДС полностью или частично с привлечением кредитных или заемных средств, то права требования УДС находятся в залоге у лица, предоставившего кредит (заем). В указанном случае ДДУ помимо других обязательных условий должен также содержать условие о возникновении залога прав требования УДС.
4. Государственная регистрация ДДУ
Нужно знать:
• ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации;
• ДДУ может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью сторон ДДУ, а в случае нотариального удостоверения такого договора - усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса;
• для регистрации ДДУ физическому лицу необходимо собрать установленный законом комплект документов и подать его вместе с заявлением сторон ДДУ (застройщика, участника долевого строительства (УДС) и договором на регистрацию в орган регистрации прав.
Проверяем документы для регистрации ДДУ:
• заявление застройщика и гражданина (участника долевого строительства) о государственной регистрации ДДУ;
• документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица вправе обратиться за регистрацией лично либо через представителя, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности;
• нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга являются участниками долевого строительства по одному ДДУ, то предоставление нотариального согласия не требуется;
• оригинал ДДУ со всеми приложениями к договору;
• договор залога права требования (требуется в случае, когда УДС предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права);
• документы с описанием ОДС, составленные застройщиком и согласованные с УДС, с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади ОДС.
Нужно знать:
• госпошлина за регистрационные действия уплачивается отдельно (в течение 5 дней со дня подачи заявления о регистрации ДДУ) и документ об её уплате предоставлять вместе с заявлением на регистрацию ДДУ не требуется;
• срок государственной регистрации ДДУ, заключенного с УДС, не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов органом регистрации прав, а в случае представления заявления и документов через МФЦ - 9 рабочих дней;
• срок регистрации последующих ДДУ не должен превышать 5 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов органом регистрации прав, 7 рабочих дней в случае представления заявления и документов через МФЦ, а в случае представления заявления и документов в электронной форме - 3 рабочих дней, следующих за днем поступления документов;
• течение срока регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.
Юрист частной практики Владимир Сундаков.