История поучительна и показательна одновременно.
Еще в 2015г компания выиграла на торгах гостиничный комплекс, включающий право аренды государственного земельного участка под ним.
Ничего не предвещало проблем, но вот пришла … госинспекция, с целью проверки целевого использования земельного участка и выявления нарушений. Нашла быстро, и сразу.
На участке имелось, помимо основного здания гостиницы, строение – пристройка, площадью 57 кв.м., возведение которой было произведено уже позже ввода в эксплуатацию основного строения. На такую постройку (или реконструкцию основного строения) требуется получение разрешение на строительство, а по окончании работ – обязательное получение разрешения на ввод в эксплуатацию.
Важно: для проведения таких работ на государственном земельном участке (муниципальном/публичном) требуется заключать дополнительное соглашение к договору аренды на изменение целевого назначения участка на период возведения строения – для целей строительства (реконструкции).
Конечно, ничего этого у компании не было. Да, и в документах о покупке эта пристройка не значилась – «с неба упало». Голову себе никто морочить не собирался, даже втайне было приятно – получили площадь большую, чем значилось в документах.
Поэтому, приход инспекции сильно омрачил «безоблачное» существование. Суды встали на сторону надзорного органа и пришли к выводу о наличии в действиях общества состава административного преступления, с наложением штрафа в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка (1 млрд. руб.). После чего начались судебные и долгие будни компании – прошли два круга нижестоящих инстанций, прежде чем дошли до ВС.
ВС встал на их сторону по одной лишь причине - в рамках параллельного спора Департаменту городского имущества города Москвы и Правительству Москвы было отказано в иске о признании спорной пристройки самовольной (в случае проигрыша, компании светило мероприятие по освобождению участка от незаконной постройки/реконструкции за свой счет).
Факторами, позволившими спасти реконструированное здание от статуса самовольного строения, явились: пристрой соответствуют строительным и градостроительным нормам и правилам, реконструированный объект не представляет угрозу жизни и здоровью граждан; при реконструкции не нарушены строительные нормы и правила. Также, положительным моментом, защитившим нерадивого приобретателя имущества от крайне негативных последствий, послужило то, что спорная постройка была поставлена на кадастровый учет еще до момента передачи земельного участка в аренду текущему собственнику основного строения, т.е. администрация не проявила сама должной бдительности, да и обратились в суд с запозданием.
Суть сей басни такова – купили объект с явными пороками правового и технического характера – бегом приводить всё в соответствие с нормами земельного и градостроительного кодекса.
Но еще лучше – проверяйте имущество на предмет наличия рисков до покупки, т.к. не все и не всегда проблемы оказываются решаемы.
Напутствие и для продавцов – желаете выгодно продать свой объект, то приведите его сначала в соответствие со всеми нормами и требованиями законодательства, устраните имеющиеся нарушения, легализуйте все постройки, что присутствуют на занимаемой территории, и тогда смело устанавливайте ценник, достойный такого имущества.
#самовольное_строительство #незаконная_постройка #снос #освобождение_участка #легализация_постройки #судебные_тяжбы #право_собственности #договор_аренды #госинспекция_недвижимости #градрегламенты #земельный_кодекс #госимущество #анализ_рисков
