Некоторые инвесторы увидели в семейной ипотеке возможность заработать. Именно с таким запросом к руководителю офиса Vysotsky Estate в Солнцево Алексею Копаневу обратился клиент. Но Алексею было чем его удивить. В этой статье мы проведём математические расчёты, дающие ответ: реально ли заработать на льготной программе кредитования?
«Взял ипотечный кредит под 6%, вложил на вклад под 18%. Сделал два икса. Льготную ипотеку отменили, семейную ужесточили — последний шанс. Поезд отъезжает, могу не успеть!»
С такими мыслями к нам на консультацию в середине июля 2024 года пришёл Анатолий. У него — более 10 лет опыта сдачи своих квартир в найм. Квартиры покупал давно, сейчас цена на них хорошо выросла.
Анатолий пояснил:
📌 «Есть квартира в Московской области 2009 года. Приносит рентный доход 370 тысяч в год.
📌 Хочу её продать и взамен купить квартиру в новостройке в Москве с минимальным первоначальным взносом по семейной ипотеке 6% с ближайшим сроком сдачи.
📌 Купленную квартиру сдавать в найм.
📌 Рентными платежами гасить ипотеку.
📌 Остальные деньги положить на вклад в банк под 18%.
📌 Через пару лет закрыть вклад и этими деньгами закрыть ипотеку».
Начинаем разбираться.
1. Выясняем, что у нас есть
Для этого:
📍 Сделали СМАК (сравнительно-маркетинговый анализ конкурентов) по продаваемой квартире. Получили диапазон цены от 6,8 до 7,2 млн рублей. В расчёт берём 7 миллионов.
📍 Сделали анализ ставки по аренде. Наша рекомендация Анатолию — поднять ежемесячный платёж до 35 тысяч рублей.
2. Ищем оптимальный вариант
Перебираем разные планировки, локации и жилые комплексы. Наш клиент — инвестор, а значит, нам важны максимальная доходность в процентах, ликвидность сдачи в найм и выход из объекта в случае продажи. Лучшие результат возможны при следующих условиях:
✅ объект не дороже 14-15 миллионов рублей,
✅ минимум в первоначальный взнос,
✅ максимум во вклад,
✅ чем дольше на вкладе — тем выгоднее.
Сравнение сухих цифр определило исход. Обратили внимание на объект, который сдаётся с ремонтом: спальня + кухня-гостиная, общая площадь — 33 м². Срок сдачи — 2024-2025 гг. До метро 300 — метров. Цена у застройщика — 11,7 миллионов рублей. Дополнительная мебель — ещё 800 тысяч рублей. Предполагаемый рентный доход в месяц — 47 тысяч рублей.
3. Начинаем считать «иксы»
Сопоставляем потенциальные доходы через 5 лет в двух случаях: первый — если мы ничего не делаем с имеющейся квартирой, второй — если вытаскиваем деньги при помощи льготной ипотеки и кладём на вклад.
В нашем примере для простоты подсчётов:
⭕️ не учитываем амортизацию, коммунальные платежи и налоги — у всех вариантов эти показатели почти одинаковые;
⭕️ простои при найме — в рамках теории вероятности показатели одинаковые;
⭕️ цену недвижимости и арендную ставку фиксируем на июль 2024 года (рост или падение цены одинаково скажется на наших вариантах);
⭕️ ставку депозита берём за 18% и фиксируем на всё время расчётов (можно зафиксировать в длинных облигациях).
Первый вариант
Он предполагает, что мы ничего не делаем с квартирой.
Рентный доход в 35 тысяч рублей в месяц кладём на депозит под 18%. За пять лет с учётом сложного процента и ежемесячного пополнения на 35 тысяч рублей доход составит 3,417 млн рублей.
Потом квартиру можно продать за 7 миллионов.
Итого: 3,418 млн + 7 млн = 10 417 000 рублей.
Второй вариант
Он предполагает, что мы покупаем квартиру у застройщика за 11,7 миллионов + мебель за 800 тысяч. Итого квартира обойдётся нам в 12,5 млн рублей.
Льготная ипотека — 6%, первоначальный взнос — 2,4 млн рублей. Платежи по ипотеке составят 55,76 тысяч рублей в месяц.
Рентный доход такой квартиры — 47 тысяч рублей в месяц. Направляем его на погашение ипотеки. Ежемесячно не хватает 8,76 тысяч рублей.
От продажи первой квартиры после покупки мебели с техникой и первоначального взноса остаётся 3,8 миллиона рублей. Кладём их в банк под ставку 18% с ежемесячным снятием 8,76 тысяч рублей. Через 5 лет с учётом сложного процента получаем 8,43 млн рублей.
Долг по ипотеке после оплаты ежемесячных платежей через 5 лет составит 8,64 млн рублей.
Проводим СМАК и определяем, сколько можно вытащить из купленной в ипотеку квартиры с мебелью на вторичном рынке. Диапазон — от 10 до 10,4 млн рублей.
Да-да: 12,5 млн не вытащить! Так что в учёт берём 10,2 млн рублей.
В итоге через 5 лет будем иметь:
🧮 квартира: +10,2 млн рублей;
🧮 вклад: +8,43 млн рублей;
🧮 долг по ипотеке: —8,64 млн рублей.
Получаем 9,99 млн рублей.
Сравниваем сухие цифры
Вариант 1 (ничего не делаем с имеющейся квартирой): 10,418 миллионов рублей.
Вариант 2 (используем льготную ипотеку): 9,99 млн рублей.
Резюме
Попытка заработать на льготной ипотеке дала бы Анатолию убыток в 428 тысяч рублей.
И это мы ещё не учли расходы на проведение сделки или финансовые потери, если Анатолий будет заниматься продажей, покупкой и сдачей без экспертов.
В итоге для Анатолия мы провели переговоры с нанимателями и подняли платёж за найм до 35 тысяч рублей.
Важно!
Решения инвестиционных задач в недвижимости для каждого индивидуальны, кейс Анатолия не каждому подойдёт.
Есть идея как заработать на недвижимости? Обсудите это с экспертом: сэкономите время и деньги.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!