Если в I квартале 2024 г. количество сделок на рынке жилой недвижимости продолжало расти по сравнению с показателями прошлого года, то во II квартале спрос ожидаемо снизился. Специалисты говорят о завершении активного роста рынка, что неизбежно после столь продолжительного ралли. Означает ли текущее снижение, что пик пройден, или это лишь временная передышка, после которой рынок продолжит расти, разбираемся далее.
ТЕМПЫ ЗАМЕДЛИЛИСЬ, НО КВАРТАЛ СТАЛ РЕКОРДНЫМ
Статистика сделок купли-продажи, представленная Национальным кадастровым агентством (НКА), показывает, что пик спроса на квартиры во II квартале 2024 г. на столичном рынке недвижимости пришелся на апрель. В этом месяце было зарегистрировано 2100 сделок, что на 34% больше, чем за аналогичный период прошлого года (1559).
Однако квартальная динамика показывает, что темпы роста в этот период снизились по сравнению с предыдущими тремя месяцами. Если в I квартале 2024 г. на столичном рынке недвижимости было совершено 4309 сделок (+27,6% к аналогичному периоду прошлого года), то во втором – 4721 сделка (9,6%). Рекорд за всю историю наблюдений по количеству проданных квартир за месяц установил апрель, когда была совершена 1861 сделка. Следующий в рейтинге – март: 1759 сделок. Таким образом, несмотря на то, что во II квартале 2024 г. был зафиксирован новый максимум по количеству сделок с квартирами с 2016 г., темпы роста по сравнению с 2023 г. определенно замедляются.
КАКИЕ КВАРТИРЫ ПОКУПАЮТ
Чаще всего в Минске приобретали квартиры в диапазоне от 50 до 70 тыс. USD в эквиваленте – на них приходится 39% от общего числа сделок. По итогам II квартала 2024 г. в структуре проданных квартир по цене отмечены сдвиги как в более дешевом диапазоне – до 50 тыс. USD, так и в более дорогом: на долю квартир стоимостью свыше 110 тыс. USD пришлось 11% сделок, тогда как в предыдущие три года в среднем 6%. В апреле-июне 2024 г. объем рынка в долларовом выражении увеличился на 14% к аналогичному периоду прошлого года (351,7 млн USD в экв.), а в площадном – на 5% (242,8 тыс. кв. м), что свидетельствует о продолжении установившейся на рынке в последние два года тенденции к увеличению цен.
На первичном рынке Минска во II квартале 2024 г. по отношению к предыдущему заметнее других подорожали трехкомнатные квартиры – на 7%. Это объясняется структурой рынка: именно в этот период 40% сделок совершено в малоэтажном жилом комплексе на улице Сергея Есенина (микрорайон Малиновка). Трехкомнатные квартиры здесь продавались в диапазоне 1460–1520 USD за кв. м, т.е. выше среднерыночного уровня, что повлияло на динамику всего рынка. На однокомнатные квартиры средняя цена 1 м2 увеличилась на 3%, на двухкомнатные – на 5%.
ЦЕНЫ СНИЖАЮТСЯ. НАДОЛГО ЛИ?
В целом же доля сделок купли-продажи с квартирами на первичном рынке столицы составила 11%, что соответствует среднеквартальному показателю за 2023 год. Как отмечают специалисты НКА, в силу небольшой доли первичного рынка в общей структуре сделок за последние полтора года средняя цена в каждом периоде может быть подвержена влиянию продаж квартир в конкретных домах или жилых комплексах, что часто приводит к недостаточно обоснованным скачкам цен.
На фоне высокого спроса на квартиры логично двигается вверх и цена квадратного метра на вторичном рынке. Средняя цена 1 м2 однокомнатных квартир на вторичном рынке перешагнула отметку в 1500 USD еще в I квартале 2024 г., а в апреле-июне установилась на отметке в 1600 USD и стала самым высоким значением с 2016 г. Средние цены сделок на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в долларовом выражении прибавили 4% и 2% соответственно.
Правда, более свежая статистика Realt.by за июнь демонстрирует, что на рынке началась корректировка цены, что логично после такого длительного периода роста. Анализ цен в разрезе количества комнат показывает, что наибольшее снижение коснулось 3-комнатных квартир, квадрат в которых снизился сразу на 4,8%. В зависимости от числа комнат ситуация была следующей: в сегменте 1-комнатных квартир средняя стоимость 1 м2 составила 1601 USD за кв. м, медианная цена – 59 000 USD, 2-комнатных квартир – 1470 USD за 1 м2, медиана – 67 250 USD, 3-комнатных квартир – 1303 USD, медиана – 82 000 USD, 4-комнатных квартир – 1318 USD и 98 000 USD соответственно.
Анализ показывает, что средняя стоимость 1 м2 снизилась у одно-, двух- и трехкомнатных квартир. При этом медиана абсолютных цен в части однушек и двушек, напротив, выросла. Это говорит о том, что в сделки пошли квартиры большей площади, где цена за квадратный метр потенциально ниже, чем при меньшем метраже.
Среди минских районов чаще других покупатели выбирали Фрунзенский и Октябрьский, реже – Ленинский и Партизанский. Рост количества сделок во II квартале 2024 г. по сравнению с первым – с 489 до 668 – отмечен в Первомайском районе. Треть объема проданных квартир здесь пришлась на жилой комплекс у Парка Челюскинцев. Самый дорогой район Минска – Центральный, где квартиру можно приобрести в среднем за 1660 USD за 1 м2.
ВСЕ ЗАВИСИТ ОТ ДРАЙВЕРОВ
Как отмечают специалисты, драйвером роста количества сделок по-прежнему являются привлекательные условия жилищного кредитования, что подтверждают статистические данные Нацбанка. Так, по информации, приведенной в статистическом бюллетене, в январе-мае 2024 г. кредитов на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья было выдано на сумму 1393,3 млн руб., тогда как в 2023 г. такой объем был достигнут на три месяца позже.
Высокий спрос приводит к плавному увеличению цены. К возможным рискам, влияющим на снижение спроса и корректировку цен, можно отнести увеличение ставок по кредитам или сокращение количества программ кредитования от банков. По состоянию на начало июля отмечены следующие тенденции: в конце июня Беларусбанк изменил ставку по ипотечному кредиту на общих основаниях с 14,4 до 15%, а с 17 июля Правлением Нацбанка принято решение о повышении ставки по кредиту овернайт – с 10,5 до 11% годовых.
Еще одним фактором, поддерживающим спрос на квартиры, выступает рост реальных располагаемых денежных доходов населения Беларуси. Так, по данным Белстата, в январе-апреле 2024 г. этот показатель вырос на 9,8% к аналогичному периоду прошлого года. Кроме того, в очередном июльском обзоре Евразийского фонда стабилизации и развития были улучшены прогнозы по темпу роста экономики Беларуси в 2024 г.
В совокупности данные факты не позволяют говорить о снижении цен на квартиры в ближайшей перспективе: отмеченное в июне уменьшение является временной коррекцией, и цены будут расти при условии, что текущие драйверы роста не утратят своего значения.
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ОБЛАСТНЫХ ЦЕНТРОВ ТАКЖЕ ПЕРЕЖИВАЕТ БУМ
Активность на рынке квартир областных центров не уступает столице. Рекордные показатели по количеству сделок за 1-е полугодие 2024 г. отмечены во всех областных центрах и сформированы в основном за счет бурных результатов I квартала.
В январе-марте 2024 г. в Гомеле, Гродно и Могилеве количество сделок оказалось наибольшим для первых трех месяцев за последние 8 лет, а в Бресте и Витебске показатель уступил только аналогичному периоду 2020 г.
II квартал не поддержал активность первого и показал разнонаправленную тенденцию по количеству сделок в областных центрах. Так, в апреле-июне 2024 г. новый рекорд по количеству сделок за квартал почти удалось установить Могилеву, который в последний раз перешагивал отметку в 500 сделок только в 2022 г. В Витебске, Гомеле и Гродно совершено меньше сделок, чем в предыдущем периоде, в Бресте – больше, но на уровне среднеквартального значения за прошлый год.
По количеству сделок выделяется Гродно, где в I квартале 2024 г. зарегистрировано 933 купли-продажи при характерном для этого периода количестве не более 600, а во II квартале – 817. Причина тому – высокая активность на рынке новостроек. В городе со II квартала 2023 г. наблюдается стабильно высокое количество сделок с квартирами на первичном рынке – более 40% от общего количества за квартал.
Во всех областных центрах в апреле-июне 2024 г. средняя цена квадратного метра увеличилась на 10–30 USD, или на 1–4% к I кварталу. За год 1 м2 жилья больше всего подорожал в Витебске – на 13% (до 700 USD), в Гомеле – на 11% (до 690 USD), в Бресте – на 10% (до 900 USD), в Могилеве – на 9% (до 730 USD). В Гродно менее заметное увеличение – на 4% (до 700 USD), что обусловлено высокой долей квартир на первичном рынке, которая нивелирует общую тенденцию к росту цен, заметную на рынке других областных центров. Больше, чем в других городах, покупатели потратили денег на приобретение жилья в Гродно – 34,2 млн USD в экв., меньше остальных в Могилеве – 18,3 млн USD в экв. Таким образом, самая высокая стоимость квадрата сохранилась в Бресте. На втором месте Могилев. Замыкает список Гомель.
***
Благодаря позитивной динамике ключевых факторов цены на недвижимость во II квартале продолжили расти, а наметившееся в июне 2024 г. снижение является небольшой коррекцией, которая сменится дальнейшим ростом при условии, что драйверы не утратят своего значения.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
