Давно обещанная мною статья и давно раздражающая всех фраза «я оценил свою квартиру на Циан и хочу за нее именно эту сумму».
Для начала давайте разберемся, что это за компания?
Циан — одна из ведущих онлайн-платформ объявлений о продаже и аренде недвижимости в России. Занимает четвертое место по совокупному объему предложений жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках во всех регионах РФ среди наиболее популярных сервисов поиска недвижимости и сервисов, входящих в экосистемы крупнейших ипотечных банков. По количеству зарегистрированных на платформе риелторов и агентств Циан занимает второе место.
Обратите внимание, что данные за 2023 год. Сейчас их еще больше.
На чем зарабатывает Циан?
Основную долю доходов Циану приносит публикация объявлений частными лицами и агентами. Это в 2022 году дало 4,8 млрд рублей, или 58% выручки компании. При этом выручка основного бизнеса в Москве и Московской области принесла компании 5,8 млрд рублей, или 70% совокупной выручки.
Лидогенерация, которая в основном представлена целевыми звонками застройщикам от потенциальных покупателей через платформу, тоже принесла компании существенную часть доходов — 2,4 млрд рублей, или 29% выручки. Реклама на сайте дала 0,7 млрд рублей, или 8% выручки.
Другие направления бизнеса занимают 5% выручки компании. Это подбор ипотечных кредитов от банков-партнеров, оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, аналитика по рынку недвижимости для бизнеса и проведение сделок с недвижимостью.
Это то, что у меня получилось быстро найти в официальных источниках. Давайте еще посмотрим на стоимость размещения объявления на Циан. Как раз, на днях Циан прислал рассылку об изменении своих тарифов с 3 сентября.
Для собственников размещение одного объявления в каждой категории бесплатно бессрочно, но мы же с вами понимаем, что эта площадка рассчитана на работу с профессиональными игроками рынка – агентствами недвижимости, застройщиками, риэлторами. Объявления собственников, как раз, нацелены лишь на то, чтобы создать ту самую оценку стоимости квартир, на которую эти собственники будут ориентироваться.
Следим за «пищевой цепочкой»:
- собственник оценил свою квартиру по Циан
- обратился в агентство с желаемой ценой
- агентство берет его в работу, выставляя платную рекламу на Циан
- при этом понимая, что цена неадекватна, в расчете на «опускание» запросов клиента со временем
- реклама идет
- Циан делает кассу.
Тарифы, которые я указала выше также не окончательны, т.к. если просто выгрузить объявление на Циан, то уже через неделю оно опуститься в поиске, звонков нет, значит покупаются дополнительные опции – «повышение объявления в поиске». Это все колоссальные деньги для самого Циан и существенная статья расходов для агентств недвижимости и риэлторов.
Еще раз обратите, пожалуйста, свое внимание на структуру выручки Циан. Размещение платных объявлений – это основная ее статья!
И теперь давайте попробуем дать ответ на вопрос – зачем Циан делать вам реальную рыночную оценку квартиры, если при ней ваше объявление «провисит» на площадке не более пару недель? Для меня ответ очевиден.
Но все же давайте еще посмотрим информацию, как они эту самую оценку делают.
В основе оценки Циан лежит набор методов машинного обучения, позволяющий вычислить наиболее близкую к рыночной цене квартиры для сценария прямой продажи в среднерыночные сроки.
Главный инструментарий (подход) математического алгоритма заключается в анализе квартир – аналогов, которые имеют схожие с оцениваемой характеристики, начиная с географического расположения дома и заканчивая наличием специфического ремонта. При поиске таких похожих квартир модель опирается на базу в 9 миллионов объявлений, которые были размещены на Циан и прошли проверку модерацией. А также на данные из внешних источников, которые позволяют находить более полную информацию о доме и качестве его окружения и расположения.
Это информация с самого Циана. Можно ли доверять оценке машины? Реальную погрешность вы можете увидеть сами в разбеге цены оценки. Возьму на примере квартиры с эксперимента по слежке – улица Ярцевская, 14. Ввожу данные для оценки на Циан и получаю вот такую «вилку цен»:
Естественно, когда собственник видит такую «вилку», он выбирает автоматом верхнюю границу, т.е. 15 млн.р., реже ориентируется на предложенную самим Циан «среднюю оценку» в 14млн.р., как и было с нашей собственницей. При этом в самом объявлении Циан вам нарисует пометку «хорошая цена». Конечно, хорошая, ведь стоять ваше объявление по этой цене будет долго, а значит прибыль Циан будет также долгой.
Именно поэтому, оценку Циан можно считать «измерением средней температуры по больнице», не имеющей отношения к реальной рыночной цене квартиры.
Еще один интересующий всех вопрос – почему оценка Домклик более точная, чем оценка Циан?
- Домклик не зарабатывает основные свои деньги с размещения вами объявлений на их сервисе. Оно и стоит там в разы меньше, чем на Циан
- эта платформа Сбербанка, нацеленная в первую очередь на получение прибыли с продажи дополнительных сервисов к ипотечному кредиту Сбера
- Домклик учитывает данные реальных сделок, если квартира продалась с использованием ипотеки Сбербанка
- именно поэтому «вилка цены» на Домклик гораздо уже, чем на Циан и оценка приближена к реальности. Хотя доверять ей 100% нельзя.
Все приведенные данные в статье взяты из открытых источников. Статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Выводы автора личные и носят лишь рекомендательный характер.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.