Обременение на квартиру часто путают с отсутствием права собственности на неё. Но это не одно и то же: обременение — это добровольное или принудительное ограничение некоторых прав на недвижимость. Квартиру, на которую наложено обременение, нельзя продать, подарить или выделить в ней доли. В законе есть несколько понятий обременения квартиры.
Какие бывают обременения
Обременение — это юридическое понятие, означающее запрет на некоторые действия собственника. У каждого владельца есть три основных права: пользования, владения и распоряжения. На каждое из них может быть наложено обременение.
Важно: обременение накладывается только на некоторые права. Обременённая квартира остаётся собственностью владельца, а не государства, банка или другого залогодержателя
Ипотека
Когда человек покупает квартиру в ипотеку, то недвижимость становится залогом для банка, а на сделки с квартирой накладывается обременение. Владелец не сможет без разрешения компании совершать следующие действия:
- продать, подарить, выделить доли в квартире;
- сделать перепланировку (косметический ремонт возможен);
- сдать в аренду.
Но владелец всё ещё может проживать в квартире, зарегистрировать в ней себя или близких, поменять сантехнику или пригласить гостей. Обязанности собственника лежат на покупателе: в их числе — оплата налога, коммунальных услуг, содержание жилья в надлежащем виде и так далее.
Когда ипотека будет полностью выплачена, банк снимет обременение с квартиры. В случае с ипотекой, недвижимость выступает простым залогом того, что кредитор окупит свои затраты на неё. Если кредит не будет выплачен, то банк по суду заберёт жильё и продаст.
Аренда
Сдача квартиры в аренду по договору — это тоже обременение. Даже если владелец, заключивший договор, продал квартиру, арендаторы имеют право проживать в ней.
Такое обременение снимается при расторжении договора либо по соглашению сторон, либо по окончании срока. Или при нарушении условий договора арендатором.
Важно: договор аренды накладывает обременение только в том случае, если он зарегистрирован в Росреестре. Если он составлен на период меньше года — значит, не прошёл регистрацию, и тогда нанимателям остаётся либо смириться с продажей и съехать, либо отстаивать свои права в судебном порядке (что тоже возможно).
Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой: берём на себя сдачу квартиры полностью. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату.
Доверительное управление
Договор доверительного управления заключается между собственником жилья и третьим лицом — например, риелтором. Он получает право сдавать квартиру в аренду, следить за имуществом, получать арендную плату и так далее.
Договор ДУ также нужно регистрировать в Росреестре, чтобы в выписке из ЕГРН поставили соответствующую отметку. Снять такое обременение можно, как и в случае с арендой, после расторжения договора.
Рента
Рента — материальная помощь, которую оказывают взамен на квартиру. Часто такие договора заключают пожилые люди, которые нуждаются в заботе и уходе. По условиям сделки, плательщик ренты покрывает расходы получателя в течение определённого срока (обычно до конца жизни). Взамен получает его недвижимость.
Рента накладывает обременение на обе стороны. Без согласия получателя ренты сделки с недвижимостью запрещены, а сам собственник не может распоряжаться квартирой, пока действует договор. Такое обременение снимается, как и остальные, после расторжения или прекращения действия договорённостей.
Ссуда или безвозмездное пользование
Ссудополучатель может проживать в квартире и не платить аренду. В его основные обязанности входит уход за жильём, расходы на его содержание. Предмет и условия ссуды закрепляются договором.
В случае, если покупатель хочет удостовериться, что в квартире не проживают третьи лица с правом безвозмездного пользования, он может попросить продавца предоставить справку об отсутствии в квартире зарегистрированных жильцов.
Арест
Арест на недвижимость, как правило, накладывает суд за долги: например, по алиментам или кредитам. Заявитель обращается в суд с исковым заявлением на должника, и тот ставит запрет на сделки с имуществом. Арест фиксируется в Росреестре, поэтому обойти его не получится. Такое обременение снимается выплатой долгов.
Иногда арест не связан с долгами. Бывают спорные квартиры, в отношении которых идут разбирательства, и чтобы никто из сторон не смог продать недвижимость, накладывается арест. Например, при разводе и делении имущества супругов. После вынесения решения судом арест снимается.