Одной из насущных и наиболее актуальных проблем банкротства граждан является сохранение единственного жилья, находящегося в их собственности.
Общее правило распространяет на единственное жильё исполнительский иммунитет, который действует также и в процедурах банкротства, в том числе, реализации имущества должника.
Из этого общего правила до недавних пор было два исключения:
- единственное жильё, которое было признано роскошным (такие случаи уже едва ли можно назвать редкими, однако, судебная практика всё ещё остаётся «молодой» и непроработанной);
- единственное жильё находится в залоге (обременено ипотекой), а значит также подлежит реализации, если гражданин признан несостоятельным.
Ситуация может оказаться критически тяжёлой и неприятной, когда львиная доля такой ипотеки погашена.
Итак, с марта прошлого года в Госдуме рассматривался законопроект, ставший очередной попыткой, после серии неудач, по облегчению бремени ипотечников, и позволяющий им сохранить единственное жильё.
На днях этот законопроект прошёл второе и третье чтения, и был принят [ссылка на закон, нажмите для ознакомления].
В целом, закон можно действительно назвать экономически обоснованным и разумным, мы считаем, что в данной сфере законодатель идёт по правильному пути. Давайте разберёмся в двух новшествах, который этот закон вносит для ипотечников-банкротов.
1. Погашение задолженности перед банком третьим лицом
Это первое из двух новых правил реализации имущества, которое позволяет ипотечникам сохранить квартиру в банкротстве.
Если появляется какое-то абстрактное, в сущности, любое третье лицо, которое согласно погасить долг по ипотеке, то с согласия должника, суд разрешит это сделать.
Что из себя представляют эти денежные средства, идущие в счёт погашения?
Согласно поправкам, деньги должны предоставляться третьим лицом на условиях беспроцентного займа, при этом потребовать их вернуть это лицо может не раньше, чем через 3 года после завершения процедуры банкротства.
Удовлетворения же требований иных кредиторов в этом случае не требуется, однако, есть исключение для кредиторов первой и второй очередей.
- Первая очередь – это требования граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей.
- Вторая очередь – это выплата выходных пособий и (или) оплата труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и выплата вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности.
При таких обстоятельствах на специальный банковский счёт должны быть внесены денежные средства, сумма которых не может быть более 10 % стоимости жилого помещения, находящегося в ипотеке.
2. Мировое соглашение между должником и банком
Второй конструкцией, которая позволит сохранить ипотечное жильё банкроту, выступает заключение мирового соглашения с банком-кредитором, выдавшим ипотеку. Заключается оно исключительно с данным кредитором, минуя остальных.
Предполагается, что такое мировое соглашение содержит определенный план реструктуризации, даже если в отношении должника введена процедура реализации имущества.
То есть, мы имеем фактически ситуацию, при которой должник заключает отдельное соглашение с банком, выдавшим ипотеку, и далее расплачивается с ним по условиям данного соглашения (определенному графику платежей), а все остальные кредиторы участвуют в процедуре на неких общих основаниях, в том числе, претендуют на другое имущество, но не на заложенную квартиру.
По сути, это отдельная процедура реструктуризации, которая стоит особняком от судебной процедуры реализации имущества, если в деле есть другие кредиторы, помимо банка, предоставившего ипотеку.
При такой конструкции банк продолжает получать платежи по кредитному договору, сохраняя полное обеспечение данного кредита (заложенную квартиру), ему не требуется реализовывать квартиру на торгах в процедуре, а должник сохраняет своё единственное жильё.
Как и с погашением долга третьем лицом, для заключения мирового соглашения необходимо волеизъявление (согласие) самого должника.
Основной особенностью поправки является то, что согласие остальных кредиторов на заключение данного мирового соглашения не требуется.
При этом, не требуется и согласие финансового управляющего. Его же несогласие не является основанием для отказа в утверждении мирового соглашения.
Для заключения мирового соглашения работает то же правило с недостаточностью другого имущества должника для того, чтобы удовлетворить требования кредиторов первых двух очередей, если они есть (обязанность внести деньги на специальный счёт).
Такой вышел законопроект и, по итогу, принятый Госдумой закон. Повторимся, мы считаем, что необходимость именно такого разрешения проблемы с единственным жильём граждан в процедурах банкротства давно назрел и фактически был разрешен, пусть и через достаточно большое количество времени и ранее проваленных попыток, остаётся надеяться на формирование адекватной судебной практики и заполнение вероятных пробелов судебными позициями.
Мы оказываем юридические услуги бизнесу и гражданам на профессиональной основе, как на основании отдельных поручений и выполнения разовых задач, так и в формате комплексной работы над проектами "под ключ".
Наш телефон: +7 (925) 515 54-19
Подписывайтесь на наш telegram-канал: https://t.me/covenantlaw