История с первой ипотекой научила меня тому, что быстро бежать без цели весьма проигрышный вариант. Поэтому и накопление нового первого взноса надо также спланировать с толком и расстановкой. Этим и займемся в статье.
Вы на канале Молодой Ипотечник! В 2018 взял первую ипотеку на квартиру-студию и начал рассказывать о приключениях на канале. В 2024-ом погасил ее и продолжаю дальше делиться опытом и шишками.
Краткая сводка
Итак, что у нас выведено из прошлых статей.
- Выборгский район.
- 38 кв.м.
- 8 950 000₽ медианная цена жилья.
- Вторичка.
- Диапазон первого взноса: 6 894 804...7 482 003₽.
- Желаемый платеж: 25 000₽-35 000₽.
Важное уточнение — диапазон динамический. Он зависит от банковской (ключевой) ставки, стоимости жилья. Поскольку рынок всегда меняется, значение надо будет постоянно пересчитывать. Раз в месяц точно. Так получится объективно все скорректировать.
Первое слагаемое: продажа квартиры-студии
Теперь давайте определим сколько сейчас стоит моя квартира по мнению сервисов. Посмотрим также в распространенных источниках:
На Циане, из всех сервисов, оценка проведена на основе сделок и объявлений в моем жилом комплексе. Их там несколько десятков накопилось за все время.
Сначала подумал, что цена более справедливая. Только потом там показали на основе чего сделан такой вывод.
Вот еще:
И финалочка:
Не является рекламой, но мы видим разброс от 2.9 до 4.8 млн. Вполне допускаю, что есть отличия в реальной цене, есть элемент зазывательства. Типа: «Ого, смотри-смотри, ты у нас квартиру за сотни нефти продашь». Ну и важно учитывать, что это цена сейчас. Мы пока не знаем как поменяется рынок со временем. Мы пока не знаем как долго квартира будет висеть в продаже.
Поэтому, условно, давайте возьмем с запасом 3.7 млн рублей. Выразим в процентах от первоначального взноса. Если будет падение по вторичке, то это коснется всех объектов. А доля всегда останется долей.
Итого:
Ну и высчитаем по текущим условиям: 3 194 804...3 782 003₽. Вот примерно столько надо будет докопить для сбора первого взноса на желаемую однушку.
Расходы на продажу
Итак, тут планируется два вида расходов: налог на прибыль с продажи, комиссия риелтору.
В сентябре пройдет пятилетний срок владения, значит налога на доход с продажи не будет. Вычеркиваем.
По поводу комиссионных. Да, есть стереотип о ненужности риелтора. Только вот выкладывать объявления, проводить показы, заниматься возней с документами я не хочу. Не, не подумайте — все буду проверять. Проще опытному человечку заплатить будет с продажи. Естественно, если будет работать, а не гусей гонять.
В трех независимых местах узнавал сколько стоят услуги по Питеру:
Частные спецы сказали о сумме в 3%, если сделка не проблемная. Условно, расселить коммуналку с кучей враждующих собственников будет стоить дороже. Я же попадаю под разряд стандартно-скучных сделок: ипотеку выплатил, пять лет повладел, добрый вечер.
Итого:
Вот в принципе такая доля от первого взноса ожидаема при продаже квартиры. Если стоимость квадрата на вторичке по объектам будет падать, то вряд ли пропорция поменяется.
Оцениваем долю сбережений
У меня есть три типа сбережний. Первый я вообще не трогаю, лежат себе на накопительном счету. Начал потихоньку собирать в прошлом году, когда закрытие ипотеки уже было не за горами. Часть лежит в акциях, часть на том же накопительном.
Абсолютно все накопления швырять во вторую ипотеку не планирую. Это совсем неразумено. Значение подушки пересчитываю с учетом личной инфляции раз в полгода. Так что тут на контроле.
Без зазрения совести могу распоряжаться суммой в ~350 000₽. Уже посчитал с учетом налога на доходы при продаже ценных бумаг.
Кстати, были времена, когда с таким взносом ипотеку одобряли. Хорошо, что они прошли.
Итого
Давай так. Тут и так собралась семейка из ЕСЛИ:
- Квартира будет стоить 3.7 млн ₽.
- Порядок цен останется таким же.
- Не буду увеличивать сбережения.
- Условия кредитования останутся на таком же уровне.
- Продажа квартиры за 1-2 месяца.
И пунктов в комментариях можете сами накидать.
При первичной оценке есть в распоряжении чуть больше половины от первоначального взноса. Диапазон: 52,58...57,17%. Причем часть денег пока находится в метрах, но квартира-студия уж точно останется ликвидным объектом.
Значится, по текущим условиям мне надо накопить 2 955 800 ... 3 543 003. Эта сумма позволит получить первоначальный взнос, при котором платеж будет на приемлемом уровне. Напоминаю — эта величина динамическая. То есть, неизбежны изменения из-за обновления условий.
Ну что ж. Важную штуку мы с вами определили — понятно сколько примерно нужно накопить. Будем действовать.
В следующей статье постараемся разобраться с методикой накопления.
Да пребудет с вами вычет!