«Льготных ипотечников» почти не осталось после решения Правительства прекратить действия ипотечных программ. Это, с одной стороны, повлияло на спрос, с другой – не привело к падению цен на жилье, которое не нужно россиянам на текущих условиях. Для кого тогда строятся новые дома? Сравниваем текущую ситуацию с китайскими городами-призраками.
Еще недавно Китай активно строил города-призраки, в которых по разным оценкам экспертов можно поселить до 3 млрд человек. Это в два раза больше числа жителей, проживающих в этой стране. Для чего это было нужно?
- Дело в том, что строительный сектор — один из важнейших инструментов по увеличению ВВП, и таким способом государство его раздувало. Благодаря строительству увеличивается занятость населения, задействуется техника, работает производство стройматериалов. Каждый инвестированный юань приносил в несколько раз больше.
Напоминает ли это текущую ситуацию в России? Отчасти. Застройщики увеличивали количество объектов в надежде, что все квартиры раскупят граждане по льготным ипотечным программам. Но теперь их изрядно сократили. Давайте разбираться, отразится ли это на ценах на жилье, и каким теперь будет рынок недвижимости.
Что происходило на рынке недвижимости
В каждом крупном российском городе девелоперы последние годы активно застраивали каждый свободный квадратный метр. Дома возводились и возводятся в районах с более-менее развитой инфраструктурой, в центре, а также на окраинах.
Каждый объект, нацеленный на свою целевую аудиторию, довольно успешно реализовывался. Даже в местах, где адекватная социальная среда так и не развивалась. Однако из-за такого объема застройки около половины объектов в итоге пустует.
- Более 50% квартир до сих пор не распроданы даже у крупных застройщиков, если посмотреть их официальные сайты. И это при том, что долгое время действовала льготная ипотечная ставка. По сути темпы строительства кратно превышали спрос.
Как дела обстоят сейчас, когда льготные программы закрылись
Произошло все в один момент, когда льготные программы закрылись с 1 июля 2024 года. Рынок отреагировал сразу – количество заявок на покупку сократилось примерно на 70% за первые две недели месяца.
- Безусловно, в мае и июне был завышенный спрос. Однако примерно 75% заявок оформлялись с помощью льготных программ. Только 20-25% покупателей были готовы взять ипотеку по рыночной ставке.
В рыночной экономике снижение платежеспособности граждан и падение спроса привело бы к снижению цен на жилье. Застройщики, столкнувшись с такой проблемой, предлагали бы скидки, чтобы реализовать уже построенные квартиры. Вплоть до 50-60%.
Однако в России строительный сектор не учитывает рыночные условия. Как раз для нас более реальным может показаться китайский сценарий. Застройщики продолжат строить, цены на квартиры останутся заоблачными, а в городах все больше будет заселенных не полностью домов.
А как борются с высокими ценами в Китае (может, перенять опыт?)
Если посмотреть на статистику, которую ведет банк международных расчетов, даже при кратно превышающем предложении цены на квартиры в Китае не снижались в два раза или хотя бы на 20%. Максимальное зафиксированное «падение» стоимости – 5,17% в годовом выражении.
- Это на фоне того, что продажи рухнули на 19%, а инвестиции в первом полугодии 2024 года снизились на 10,1%. При этом официальная инфляция в Китае 2,8%. В России, напомним, она составляет почти 10% по данным Росстата.
Какой итог? Не стоит ждать, что недвижимость подешевеет или рухнет в цене. Возможны колебания на 2-5%, как в плюс, так и в минус. Поэтому, если вы планировали покупать квартиру, делайте это сейчас. Используйте доступные льготные программы и персональные предложения застройщиков, чтобы снизить финансовую нагрузку, и не надейтесь на чудо.
Наша команда разработала Чек-лист «Путь к идеальной квартире», который поможет учесть все нюансы и выбрать наиболее подходящий для себя вариант! Рассказали о бюджете, локациях, застройщиках, безопасности и др. Заполняйте форму ниже и забирайте файл.
Только для читателей Дзена мы проводим бесплатную консультацию. Если вы ищете подходящий вариант для себя или инвестиций — оставьте заявку на сайте или напишите в Tелеграм.
Поможем подобрать идеальную для вас квартиру, а также проясним скрытые аспекты, связанные с выбором и покупкой недвижимости.