В век, когда в большинстве развитых стран, в том числе и в России, процветает демографический кризис, пожилому поколению приходится все тяжелее, как в быту так и финансово. Современный темп жизни молодежи, семейные раздоры, конфликты поколений, порой не оставляют старикам шансов не только чувствовать себя нужными, но и держать уровень жизни на необходимом уровне.
Что такое договор пожизненной ренты?
Слыша слово «рантьé» (фр. renter) мы невольно представляем себе пожилого элегантно одетого, вольготно живущего мужчину, который регулярно получает доход от сдачи в аренду каких-то земель, квартир. Но насколько достоверен этот портрет в наши дни? Не совсем. Рента — вынужденная мера, в подавляющем большинстве случаев, ведь пенсии не всегда перекрывают и базовые потребности, которых с возрастом становится только больше.
В данном случае речь идет далеко не об обычной аренде недвижимости, а о договоре, когда уже при жизни владелец недвижимости отписывает её другому, взамен получая от этой сделки определённый доход.
Договор пожизненной ренты — вид контракта, согласно которому владелец отписывает имущество в собственность плательщика ренты, а плательщик ренты обязуется выплачивать ренту до смерти рентополучателя. В период выплаты ренты ни получатель, ни плательщик ренты не сможет продать собственность, так как на неё накладывается обременённый.
Стоит отметить, что помимо выплат, что должны быть не меньше МРОТ на каждый период оплаты, рентоплательщик будет обязан единоразово выплатить крупную сумму рентополучателю, указанную в договоре.
В Москве минимальная сумма единоразового платежа достигает полтора миллиона.
Как заключить договор?
Конкретной указанной формы договора не предусмотрено, но есть пункты, которые необходимо отразить в договоре. Важно указать основания перехода прав собственности, обязанности плательщика ренты, периодичность и объём платежей, виды услуг. В договоре указываются данные сторон, адрес объекта недвижимости, тип ренты.
Главные пункты соглашения:
- Описание недвижимости (цена, адрес);
- Сведения о сторонах договора;
- Обязательства рентоплательщика, при невыполнении которых вторая сторона может расторгнуть договор;
- Данные о платежах, в том числе ЖКХ;
- Действия сторон при чрезвычайных ситуациях с жильем;
- Вероятные причины расторжения договора;
- Урегулирование конфликтов в рамках соглашения;
- Последствия при невыполнении обязательств сторонами;
- Перспектива и требования для выкупа ренты, стоимость;
- Дата подписания соглашения.
Договор ренты считается недействительным (ст. 584 ГК РФ) , если он не был заверен нотариально. На заверении данного договора у нотариуса должны присутствовать как рантье, так и плательщик.
"Количество экземпляров договора ренты рассчитывается так: по одному для каждой из сторон, плюс ещё два— для нотариуса и для последующего предоставления в Росреестр при передаче недвижимости в собственность рентодателя", — уточняет риелтор Денис Матвеев.
Необходимые документы:
- Паспорта рентодателя и рентополучателя;
- Выписка из ЕГРН (Выдают в центре госуслуг);
- Справка о прописанных в квартире и список лиц с правом пользования;
- Техпаспорт на квартиру;
- Копия финансово-лицевого счёта на объект;
- Заявление о переходе права собственности и квитанция об оплате пошлины.
"Перед оформлением договора желательно попросить владельца квартиры (будущего рантье) предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, которые подтвердят его дееспособность, — рекомендует риелтор Денис Матвеев. — Это минимизирует риск того, что рантье или его родственники попытаются оспорить договор и передачу квартиры в собственность рентодателю"
Нотариальные расходы.
Согласно федеральному тарифу, пошлина за удостоверение договора пожизненной ренты составляет 0.5% от суммы договора (суммы сделки) и при этом не может быть менее 300 и более 20 тысяч рублей. Плюс региональный тариф, который отличается в разных городах, поскольку устанавливается уже нотариальной палатой субъекта РФ.
"Сумма сделки приписывается в договоре ренты. Для этого стороны должны договориться, что оценивают недвижимость в такую-то сумму (на своё усмотрение) либо взять кадастровую стоимость квартиры. От этой суммы (оценочной или кадастровой стоимости) и вычисляются вышеуказанные 0.5%", — поясняет судебный юрист Евгения Васильченко.
Налоги.
Собственник передает квартиру второй стороне сделки по договору ренты, тем самым становясь получателем дохода, облагаемого налогом 13%.
При этом владелец жилья может воспользоваться стандартными налоговыми вычетами.
При продаже недвижимости, полученной по такому договору оплачивают налоговый сбор. Ставка составляет 13% от суммы договора.
Плюсы и минусы для плательщика:
Плюсы:
- Возможность купить квартиру по сути в рассрочку;
- Возможность проживания с момента заключения сделки, если это прописано в договоре;
- Квартира уже фактически ваша, ведь при выполнении всех пунктов договора и его законности, оспорить сделку вряд ли удастся.
Минусы:
- Поскольку конкретный срок окончания договора ренты неизвестен, зависит от того, сколько проживет рантье, невозможно рассчитывать точную сумму, сколько рентодатель будет должен заплатить;
- Ограничение права на квартиру на период выплаты ренты;
- Расходы по уплате пошлины и по оплате услуг нотариуса несёт мне рантье, а рентодатель.
Плюсы и минусы для получателя ренты:
Плюсы:
- Пожилой человек получает крупную сумму сразу, плюс определённую сумму в строго сроки;
- Получаемые деньги или помощь можно контролировать, поскольку это оговорено договором и рентоплательщик несёт юридическую ответственность за соблюдение всех условий;
- В отличие от аренды, не придется постоянно искать жильцов, ведь договор ренты расторгнуть очень сложно.
Минусы:
- Трудно расторгнуть договор. Доказательства незаконности или несоблюдения должны быть достаточно веские;
- Необходимо платить налоги;
- Риск попасть на не честного плательщика;
- Психологический фактор.
Расторжение договора ренты.
Случается, одна из сторон договора настаивает на его прекращении, даже если одну из сторон все устраивает. Расторгнуть договор в этом случае можно, но сделать это не просто.
Аннулирование договора пожизненной ренты допускается статьей 599 Гражданского кодекса РФ. Желающему прекратить договор придется обращаться в суд, дабы официально оспорить договор.
В иске указываются основания, по которым данный договор должен быть прерван.
Причины расторжения договора:
- Некорректно составленный договор;
- Недееспособность рантье;
- Нечестные действия плательщика или невыполнение тех или иных пунктов договора.
Каждая сделка индивидуальна, как и выплаты если сравнивать абсолютно аналогичные квартиры. Какая-то сделка может показаться кабалой, а какая-то вполне принесет свои дивиденды.