Редевелопмент промышленных зон — это актуальная тема для многих городов, и ЗИЛ стал одной из первых площадок, где эта идея была реализована. В условиях стремительного роста городов и изменения потребностей жителей, использование заброшенных или неэффективно используемых территорий становится необходимостью.
Что такое редевелопмент?
Редевелопмент — это процесс преобразования устаревших промышленных зон в современные жилые и коммерческие районы. Эра заводов в городах подходит к концу, и огромные территории, которые раньше использовались под производство, становятся чистым листом для градостроителей. Например, после завершения работ на полуострове ЗИЛ планируется, что здесь будут проживать порядка 80 тысяч человек. Если учитывать все зоны редевелопмента, в масштабах города это обеспечит жильем более 1 млн. человек. Новые районы должны соответствовать концепции "города в городе" или "15-минутного города", где все необходимое для жизни находится в шаговой доступности. Это значит, что жители смогут пешком без труда добираться до школ, магазинов и парков. Таким образом снижается необходимость передвижения между районами и транспортная нагрузка города.
Проблема и возможности
Промышленные зоны, находящиеся вблизи центра города, часто вызывают противоречивые чувства. Многие люди задаются вопросом: зачем покупать квартиры в местах с плохой экологией и неудобным транспортом? Однако важно понимать, что редевелопмент — это не только строительство новых жилых комплексов, но и создание комфортной городской среды. Со всеми соответствующими вложениями.
Какими должны быть новые районы
Современные жилые кварталы — это не просто место для проживания, но и пространство, которое может стать центром развития города. Они должны быть спроектированы таким образом, чтобы обеспечить комфортное проживание, а также способствовать развитию городской инфраструктуры.
Что же должно быть включено в современные жилые кварталы?
- Зеленые зоны и общественные пространства - парки, пешеходные зоны, набережные, амфитеатры и центры досуга
- Комфортная инфраструктура - школы, сады, поликлиники, магазины, кафе и рестораны, офисы/коворкинги, храм
- Транспортная доступность - общественный транспорт и удобные транспортные развязки для личного транспорта
- Спортивная и культурная жизнь - спортивные площадки, бассейны, музеи
- Офисные пространства, технопарки
Влияние современных жилых кварталов на город может быть значительным. Они могут стать центрами развития новых районов, привлекая инвестиции и создавая новые рабочие места. Кроме того, современные жилые кварталы способствуют повышению качества жизни горожан, обеспечивая им комфортные условия проживания и доступ к необходимым услугам
Ход реализации проекта
Процесс редевелопмента ЗИЛа начался в 2013 году. С тех пор было реализовано множество значимых этапов:
ЖК ЗИЛАРТ
В рамках рекламной кампании в 2015 году ЛСР выпустили рекламный ролик-песню с Киркоровым. Басковым, Лолитой, Галкиным и Гагариной. Ролик был построен на рендерах, поэтому его интересно пересмотреть сейчас и сравнить с реализованным проектом. Ну и чтобы у вас тоже в голове вертелось:
«Планета Зиларт созвездие столицы, Планета Зиларт я хочу тут жить. И звезды падают с небес, чтобы оказать здесь»
Далее был ролик с Тимати и Ириной Шейк, если вы пропустили, очень рекомендую посмотреть. Как минимум Шейк не часто снимается в российской рекламе - ссылка
Не секрет, что в Москве после 2020 года благодаря низким ставкам по ипотеке сильно выросла стоимость жилья. Для вторичного рынка рост составил примерно 60%. Это средние цифры, конечно каждая сделка индивидуальна
Но для меня цифры динамики не вызывают диссонанса. Лично я не так давно продавала квартиру в старом фонде. С момента покупки в 2016 до момента продажи в 2023 разница составила 83%. Однако если вычесть затраты на ремонт в 2022 году, то разница как раз получается 58%
На новостройки картина зависит от проекта. В ЖК Зиларт стоимость метра в среднем выросла более чем в 3 раза и пока продолжает расти. Причем стоимость метра уже спокойно может равняться со средней стоимости квартир в центре. С чем это связано?
На моменте старта проект был лишь на бумаге и рендерах, вокруг не было ничего. После сдачи первой очереди проект развиртуализировался, район наполняется инфраструктурой и становится безопасным вложением (лично у меня были сомнения в 2015, что все из заявленного будет построено)
На текущий момент в ЖК Зиларт сдано 30 корпусов. Примерно половина района только получила ключи в первом полугодии 2024 года и сейчас будет только делать ремонты и обживаться. Вместе с ними будет продолжать расти и развиваться коммерция.
В стройке у застройщика сейчас 2 новых лота GRAND (7 башен) и SPARK (3 башни), оба выведены в продажу в 2023 году.
Так чем же привлекателен район?
1. Школа - открыл город, не застройщик
Экспериментальная школа-гигант на 2,5 тыс. учеников заработала на территории жилого комплекса «ЗИЛАРТ» в 9 января 2020 года. Номер 548
Материальная база школы позволила организовать экспериментальный образовательный центр, в котором дети смогут изучать дополнительные дисциплины. Здесь расположены школа искусств и IT-полигон. Также обучение ведется по медицинскому и инженерному профилям, а вскоре к ним добавятся химико-биологический и профиль профессионального изучения металлов.
Для факультативов предусмотрен Hi‐tech цех, рассчитанный на 120-140 учащихся. Здесь также будут проводиться занятия по нескольким направлениям: естественные науки, робототехника, инженерно‐физические науки и IT‐технологии. Есть китайские классы.
Мне тема школы пока не актуальна, но я знаю, что она входит в рейтинг лучших по Москве. В нее пытаются попасть из соседних районов, а также некоторые покупают квартиры в Зиларте ради прописки и зачисления в эту школу.
2. Парк Тюфелева Роща - открыл город, не застройщик
Если вбить парк в поиск, он покажет такую картинку. Действительно, при открытии парк был таким, с искусственным прудом. Но с началом строительства метро, эту часть парка мы потеряли. Но это не уменьшает его важности и значимости.
В парке есть спортивные площадки, детская зона, зоны отдыха. В парке высажено около 4000 деревьев и кустарников, 11000 м² цветников. Деревья подрастают, цветы цветут друг за другом.
Парк является небольшим - 10 га, но часть с прудом перекрыта. И это прекрасно тем, что он не собирает толпы с других районов и является точкой притяжения района. Здесь комфортно находиться, в основном гуляют с детьми, собаками и собираются на спорт площадках.
Из минусов - рядом с парком продолжается стройка, есть строительные леса, может при сильном ветре тянуть строительную пыль.
3. Набережная Марка Шагала - открыл город
После открытия, набережная стала основной точкой для прогулок на районе. Она популярнее парка и людей на ней больше. В прошлом году там же открылась станция речного трамвая.
На набережной есть амфитеатр для сборов и мероприятий. Это важно, так как если устраивать мероприятия на улице между домами - шум может мешать кому-то из соседей. Проверено. То есть такие площадки очень важны, в Зиларте проводят много мероприятий среди жителей
Беговые и велодорожки, 3 детские площадки. Есть площадки под коммерцию. Остальное - прогулочные зоны и озеленение. Растения подобраны так, чтобы с весны начиналось поочередное цветение и они сменялись друг за другом.
Сейчас открыт кусок до ж/д моста и небольшая часть после. В будущем она будет продлена
4. Архитектура и инфраструктура
Внешний вид района и качество застройки определится застройщиком. Зиларт застраивает ЛСР, проект относится к классу бизнес.
Различные архитектурные решения. Все дома разные, их интересно разглядывать, все выглядит современно. Обратная сторона медали - фотогеничный вид привлекает не только жителей. Здесь проходят постоянные съемки кино, клипов и так далее.
Монолитно-кирпичная застройка по индивидуальному проекту. Из плюсов - стены очень толстые, соседей не слышно. Из минусов - сотовую связь тоже не слышно, она практически не ловит в квартирах, на паркингах отсутствует совсем.
У каждого дома есть охрана, дворовая территория огорожена - дети могут спокойно играть во дворах
Много улиц являются пешеходными, что идеально для жизни. С обеих сторон улиц обязательное озеленение, конечно деревьям еще надо подрасти. Но лично мы и не питали иллюзий, что у нас сразу появятся огромные деревья. Многие лоты сами продолжают озеленение около своих дома и во внутренних дворах - на это уже скидываются жители дома, если договорились. Во дворах посадка крупных деревьев невозможна, так как под ними находятся паркинги
На первых этажах располагается коммерция, уже сейчас в районе представлено почти все, что нужно для жизни и не один раз: продуктовые магазины, аптеки, ателье, ремонт обуви, ремонт телефонов, фото на документы, копирка, сдача анализов, клиника мать и дитя, стоматология, автомойки, цветочные магазины, пункты выдачи всех маркетплейсов, салоны красоты, спа салоны, кафе и рестораны уровня центра города, груминги, студии для занятий спортом, частные детские сады, банкоматы (правда не всех банков), есть одно отделение банка, турагентство. 2 фитнес клуба открываются в этом году.
Недавно открылась Почта России, в этом году ожидается открытие собственного ТЦ ЗУМ. Большая часть арендодателей уже определена. Карту по этажам можно посмотреть здесь - ссылка
Рядом также скоро откроется Музей. Лично для меня это огромный плюс
То есть в районе есть все для жизни, чтобы из него не было необходимости часто выезжать. Лично я перешла работать на удаленку и выбираюсь с района максимум 1-2 раза в неделю (да, я просто поменяла работу, чтобы не ездить каждый день в офис. Выбор вакансий есть, я достаточно быстро нашла место без потери в зарплате). Из транспорта в основном пользуюсь такси, в случае пробок или настроения использую автобус до метро Тульская или Автозаводская, далее на метро. МЦК пользуюсь редко, только в случае, если путь прямой по МЦК, без пересадок. До продажи машины, я арендовала паркинг, но поняла что личный автомобиль мне не нужен - он большую часть простаивает. Из минусов - выезд из района на трешку, которая часто стоит в районе Автозаводского моста. Автомобильный мост в стороны Варшавки пока все еще в проекте, последние новости что он все же будет, но платный(
Если же говорить про метро, то идет стройка Троицкой линии, потом Бирюлевской. Это не особо интересно пока, а вот уже после 2030 эти линии начнут продлять вверх и соединять с существующими. Одну с Тульской, по другой пока вопросы и разные проекты - то ли соединят с Автозаводской и Дубровкой, то ли уведут на Дербеневскую набережную и Кожевническую улицу к Павелецкой. Так что будет и метро, и МЦК, и автобус.
На текущей момент на районе не хватает только ветеринарной клиники (очень много животных на районе), коворкинга (уже строится) и храма (стоится).
Из минусов ЖК можно отметить:
1. Система водоотведения не справляется с московскими осадками. Это равно протечкам на паркингах, а также поднятию воды на манер а-ля Венеция при сильных грозах. Вот несколько фотографий после июльского потопа:
2. Не все красивые фасады - качественные. На текущий момент один из домов добился полной замены фасада, это было очень сложно и приходиться жить в строительных лесах уже год
Так почему же выбор пал на квартиру на ЗИЛе, а не квартиру в центре?
Многие так и не понимают, почему люди предпочитают отдавать деньги за квартиру в новостройке, да еще в бывшей промзоне, когда могли себе позволить купить квартиру в самом центре.
Вот первые попавшиеся объявления, которые показал мне Циан в Зиларте и в центре. Смотрела сопоставимый метраж (на первом фото ЗИЛ, на втором Новокузнецкая). Здесь получилось, что ЗИЛ даже дороже, но и на Новокузнецкой можно найти проекты дороже. Смысл сравнения показать, что люди, покупающие квартиры в бывшей промзоне, могли себе позволить и центр, и сталинки, но выбирают новостройку
Я не буду говорить за всех, распишу личные причины выбора именно этого района:
1. Мы выбирали место для жизни на долгое время, чтобы не было необходимости переезжать через 5 лет и снова делать ремонт. Мы учитывали планы развития района на годы вперед, благо вся информация по данной теме открыта. Согласитесь, что лучше жить в районе, который еще 15 лет будет развиваться в лучшую сторону, чем там, где наоборот будут разрушения
2. Важным фактором являлось наличие парка и набережной, прежде чем купить квартиру мы приезжали на район погулять с нашей собакой. Да, мы покупали не на этапе котлована, а уже после сдачи первой очереди
3. Окружение. Одно из важнейших отличий новостроек от старого фонда - все жильцы новостройки заплатили за квартиру. Не получили от государства и с тех пор ничего не делали, не получали в наследство и отправили убитыми на сдачу. Это действительно самостоятельная аудитория примерно одного возраста с нами, которая имеет доход, позволяющий тут жить.
4. Наличие соц. объектов или планы на их возведение. Да, сейчас у меня еще нет детей, но при выборе места, где купить квартиру, мы учитывали и данный фактор. То есть выбирали там, где дети могут дойти до школы пешком, где есть сад в пешей доступности и не надо будет ехать в другой район. Где пешком можно будет дойти до поликлиники и сдачи анализов. Я также понимаю, почему на районе так много детей - закрытые дворы, пешеходные зоны, это все про комфорт для семей. В центре, к сожалению, такого нет.
5. Когда я была молода, если бы меня спросили, где я хочу жить - я ответила бы в центре. Но со временем меняется мировоззрение. Мне нравится бывать в центре, встречать с друзьями, гулять и посещать различные места. Но жить я бы там не хотела по следующим причинам: мне не нравятся толпы туристов и вообще толпы. С точки зрения жизни, в центре мне не хватает инфраструктуры в пешей доступности - там много баров и ресторанов, но мало магазинов, детских площадок. Да даже зоны погулять есть не везде. Представьте, вы живете на Новокузнецкой и вам надо погулять с коляской. И вот вы пробираетесь через толпу туристов, отдыхающих в барах и ресторанах и медленно их всех ненавидите. За всякими бытовыми услугами нужно все же двигаться, они не находятся в соседнем доме - ремонт обуви и вещей, химчистка, сдача анализов, да даже пункт выдачи маркетплейсов)
Данная статья не носит характер рекламы Зиларта. Лично мне не нравятся новые корпуса в стройке, я бы не рекомендовала их рассматривать. Зиларт не единственный проект на территории ЗИЛа, но рассмотреть подробно все проекты в одной статье - утопия. Обязательно расскажу про другие проекты, которые не менее интересны, а может получатся еще лучше. Но это мы узнаем только со временем