После завершения массовой льготной ипотеки многие рассчитывают, что жилье подешевеет. Однако есть важное «но» – инфляция, которая ускорилась до 9,22% против целевых 4%. Ниже разберемся, как этот разгон влияет на стоимость жилья и чего ждать.
- Экономические реалии и немного теории
- Инфляция и недвижимость
- Под матрас, на вклад или...?
Экономические реалии и немного теории
Понятие инфляция (от латинского inflation – «вздутие») используют для обозначения устойчивого повышения цен на товары и услуги – напоминает исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. Обратный тому процесс именуется дефляцией, или устойчивым снижением цен.
«В период инфляции покупательская способность денег падает. В результате спустя время за одну и ту же сумму люди могут купить меньше товаров. Но квадратные метры – это тоже товар, как автомобили, бытовая электроника. Причем в прошлые кризисы немало людей вкладывались в недвижимость, чтобы защитить деньги от обесценивания», – комментирует эксперт.
Помимо роста расходов россиян, инфляция напрямую влияет и на ценообразование производителей товаров и услуг. «То есть траты застройщиков на запуск новых проектов также растут. Повышаются издержки на производство – сырье, материалы, комплектующие, зарплаты сотрудников и т. д., – продолжает Ярослав Баджурак. – В результате увеличивается себестоимость продукта, за который в итоге платит потребитель. Из-за роста издержек производители могут сокращать выпуск товаров. Но тогда на рынке падает предложение. Наступает перекос, так как спрос потребителей не удовлетворен, что также повышает цены. По оценкам ЦБ, как раз такой тренд складывается на отечественном рынке сейчас».
Для сравнения эксперт вспоминает, что за последние 10 лет минимальный в РФ уровень годовой инфляции в 2,2% наблюдался в январе 2018-го. «Последний спад был в апреле 2023-го – 2,31%, а в следующие 14 месяцев инфляция стремительно ускорялась, что заставило Банк России принимать жесткие меры регулирования и повышать ключевую ставку до текущих 16%. Каждый из нас заметил, что за последний год подорожали многие привычные товары, что заставило больше тратить и дороже занимать деньги».
Немаловажно и то, что с начала 2024 года Центробанк говорит о дополнительном проинфляционном давлении из-за недостаточного предложения. «Таким образом, сейчас инфляция по сути оказывает двойное влияние – и на продавцов квадратных метров, и на покупателей. Вот почему люди продолжают брать потребительские и жилищные кредиты, стремясь купить любой товар до подорожания в режиме "здесь и сейчас", несмотря на высокие ставки и "кусающиеся" цены. В результате сам кредитный рынок, по мнению ЦБ, "перегрет"», – отмечает собеседник Novostroy.
Останавливается эксперт и на том моменте, почему ЦБ так важно сдержать инфляцию и вернуть на рынок ценовую стабильность. «Дело в том, что в условиях предсказуемости цен население не боится обесценивания своих зарплат и сбережений. Горизонт планирования людей расширяется. Они планируют расходы (в том числе ипотеку) и доходы. Например, могут открывать долгосрочные вклады. Иными словами, инвестировать в экономику, без чего просто невозможно развитие страны. Банки, в свою очередь, за счет долгосрочных источников финансирования могут кредитовать население и бизнес, тех же застройщиков, по приемлемым ставкам. Что также стимулирует стабильный рост продаж, а параллельно выравнивает уровень цен на товары, включая квадратные метры».
Инфляция и недвижимость
Пока инфляция летит вверх, не стоит ждать снижения «ключа» и ставок по ипотеке. «Это значит, что рыночные ставки останутся высокими. А вот ставка по семейной ипотеке и IT-программе 5-6% выглядит еще интереснее, так как намного ниже инфляции», – считает директор по маркетингу «Нмаркет.ПРО» Павел Ильин.
Описанные реалии также позволяют предположить, что продолжение разгона инфляции «съест» факторы, играющие на понижение цен недвижимости. Речь о падении потребительского спроса и дорогих кредитах. И пока инфляция покоряет новые высоты, вряд ли вообще возможен обвал стоимости квадратных метров на 30-40%, прогнозируемый рядом экспертов и озвученный с госдумовских трибун, – подчеркивает Ярослав Баджурак.
«Вместе с тем, неблагоприятная в целом ситуация на рынке недвижимости и меры монетарных властей, на наш взгляд, в ближайшие пару месяцев выведут цены квартир на условное "плато". Затем они будут колебаться в диапазоне 5-10% «вверх-вниз» от региона к региону до конца года, пока Банк России не справится с инфляцией. Напомним, цель регулятора к 2025 году 4%. Ее достижение глава ЦБ Набиуллина назвала на ПМЭФ-2024 главным показателем kpi (ключевыми показателями эффективности) работы регулятора», – говорит Ярослав Баджурак.
Застройщики тоже плачут
Последствия разгона инфляции оказывают влияние на обе стороны сегмента рынка недвижимости – как на конечного покупателя, так и на девелоперов. «Разгон инфляции уже привел к увеличению процентных ставок по ипотечным кредитам и затруднил доступ населения к жилищному кредитованию. Высокие проценты (на текущий момент средняя рыночная ставка 19-21% по ипотечному кредитованию, без учета льготных программ) становятся для многих потенциальных покупателей неподъемными, что приводит к снижению покупательской способности и замедлению темпов продаж», – отмечает коммерческий директор компании «Оптилэнд» Дмитрий Мокроусов.
В то же время увеличение инфляции чревато удорожанием себестоимости строительства из-за роста цен на земельные участки, строительные материалы и услуги, проектное финансирование. Это отражается как на объемах нового строительства, так и провоцирует рост цен на уже существующее жилье.
«Таким образом, основной риск в повышении уровня инфляции для рынка недвижимости выражается в том, что высокие инфляционные ожидания почти всегда приводят к повышению стоимости жилья, – говорит Дмитрий Мокроусов. – Растущие цены на земельные участки, строительные материалы, рабочую силу, стоимость проектного финансирования оказывают давление на цены на жилье. Ввиду роста цен на квадратный метр и повышения стоимости кредитования для физических лиц снижается покупательская активность населения, что отражается на темпах продаж. В итоге в непростой ситуации оказывается и бизнес, и покупатель».
Мнение девелопера разделяют его коллеги по цеху. «Рост цен увеличивает расходы потребителей на товары повседневного спроса. Сокращаются реальные располагаемые доходы населения. Целевая аудитория жилья экономкласса откладывает капиталоемкую покупку недвижимости на неопределенный срок и тратит деньги на бытовые нужды. Спрос в сегменте экономкласса снижается, – комментирует руководитель группы рекламы и маркетинга ЗАО "Балтийская жемчужина" Лина Молодцова, добавляя, – вместе с инфляцией растут и расходы девелоперов, потому что дорожают материалы и услуги, используемые в строительстве. Повышается себестоимость жилья. На фоне дорогих кредитов это вынуждает девелоперов сокращать свои портфели до нескольких проектов, ориентированных на платежеспособную аудиторию, поскольку растущие издержки не позволяют им снизить цены. Первичный рынок недвижимости продолжает монополизироваться и сокращаться».
По поводу же вторичного рынка Лина Молодцова замечает, что при текущем уровне ставок повышение цен пока затруднительно. «У продавцов жилья из-за инфляции, конечно, снижаются реальные располагаемые доходы и появляется естественное желание выручить больше денег от продажи. Но невысокий спрос не позволит им это сделать».
При росте инфляции расходы на строительство значительно увеличиваются, особенно из-за подорожания стройматериалов, логистики и трудовых ресурсов. «Этот рост инфляции происходит постепенно, что делает его менее заметным, но не менее значительным», – подчеркивает коммерческий директор RDI Group Валерий Кузнецов.
Под матрас, на вклад или...?
Инфляция – это процесс, который сложно контролировать и прогнозировать. Трудно не согласиться с таким замечанием соучредителя маркетингового агентства для застройщиков «Горилла» Гузели Магдеевой. «Но если говорить о конкретных и краткосрочных последствиях разгона инфляции для рынка недвижимости, то очевидно, что покупка недвижимости будет казаться менее привлекательной для инвесторов. Так как деньги быстро обесцениваются, даже несмотря на прогнозируемый рост цен на недвижимость. В связи с этим, например, банковский вклад на сумму первого взноса по ипотеке сейчас выглядит более привлекательным, чем ипотека с целью инвестиций».
Если же говорить о покупке «квадратов» для жизни, для семьи, то ее можно совершать в любой удобный для себя момент – уверена эксперт. «С точки зрения выгоды: вы останетесь в выигрыше, так как квартира не будет продана в ближайший десяток лет, а значит она сможет отвечать рыночным условиям для своего владельца, когда экономическая ситуация станет лучше».
Обуздать инфляцию у регулятора пока не получается, а это означает, что возвращения приемлемых ставок по рыночной ипотеке для всех категорий граждан, придется подождать. «При этом, безусловно, у тех покупателей, которые подходят под семейную и IT-ипотеку, есть возможность купить сегодня квартиру в новостройках на очень выгодных и нерыночных условиях и, конечно же, ими надо пользоваться», – считает директор по продажам LAR Development Евгений Бескровный.
В дополнение директор по маркетингу группы компаний VALO Евгений Тихоненко подчеркивает, что потребность в жилье остается неудовлетворенной. «Одни покупатели покупают недвижимость для себя. Другая категория вкладывает средства в квадратные метры для получения пассивного дохода: инвестиции в жилье в любом случае помогут сохранить средства. Поэтому, несмотря на рост цен, покупатели будут искать варианты для приобретения недвижимости и думать об альтернативных вариантах». К последним собеседник редакции причисляет инвестиции в апартаменты с гарантированной программой доходности, превышающей уровень инфляции.
Валерий Кузнецов, в свою очередь, прогнозирует, что в краткосрочной перспективе, даже если цены на недвижимость и продолжат расти, это будет незначительно. «Большую угрозу для рынка представляет отложенный спрос, который возник в результате отмены льготной ипотеки. Многие покупатели не готовы брать кредит под высокий процент и даже при наличии средств откладывают покупку, надеясь на лучшие времена. Возникает ситуация, при которой инфляция съедает стоимость денежной массы, а стоимость недвижимости неуклонно растет. Какими могут быть решения этой проблемы для покупателя? Первый: можно хранить деньги под матрасом, ждать лучших времен и печально наблюдать, как на честно заработанные деньги можно купить все меньше. А можно положить деньги на вклад в банке и рассчитывать на то, что процент по депозиту будет не ниже уровня инфляции».
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.