Банки начали искать нарушителей правила «одна льготная ипотека в одни руки» и поднимать для них ставки по кредитам до рыночных значений. После запуска программы в 2020 году заемщики стали оформлять сразу по несколько кредитов в инвестиционных целях.
Окончательно практику запретили лишь 23 декабря 2023 года, когда вышло соответствующее постановление правительства. Однако до сих пор банк не может точно определить по кредитной истории, какая ипотека уже есть у заемщика, особенно на момент оформления заявки.
Проверки будут проводиться постфактум через систему оператора «Дом.РФ», который согласовывает выдачу льготных кредитов. Беспокоиться стоит только заемщикам, которые оформили вторую льготную ипотеку после выхода постановления.
К середине июля 2024 года ставки по стандартным ипотечным программам у 20 крупнейших российских банков достигли 19,6% годовых на первичном рынке и 19,9% годовых на вторичном рынке. Об этом свидетельствует мониторинг ставок АО «Дом.РФ», с которым ознакомился «КоммерсантЪ». Это максимальные значения с апреля 2022 года, когда они составляли 20,5% и 20,2% годовых соответственно.
Всего в течение июля десять банков повысили ставки по ипотеке — Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, Совкомбанк, МКБ, Т-банк, МТС-банк, банк «Санкт-Петербург», «Кубань Кредит», УБРиР. Диапазон повышения — от 0,5 п. п. до 2,5 п. п. Кроме того, Сбербанк с 12 июля изменил условия по предоставлению скидки 0,3 п. п. на ипотечные ставки.
Представители банков это подтверждают и ссылаются на новые условия и ограничения действующих ипотечных программ с господдержкой. У банков, действительно, появилось право повышать ставки по так называемым «лишним» льготным ипотечным кредитам. Не трогают только первый кредит. Это ограничение прописано в постановлении правительства, объяснил учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута:
«По факту 8% могут превратиться в 18%, в рыночную ставку, что очень много. Также у нас с изменениями, которые произошли недавно по семейной ипотеке, ввели новое правило — с 23 декабря 2023 года ввели правило, что один льготный кредит возможен в одни руки, невозможно применять несколько льготных программ, например, IT-ипотека, семейная ипотека, дальневосточная, нужно заемщику точно определиться, с какой ипотекой он будет работать, какая ему выгоднее, и остановиться только на одной», - говорит эксперт.
Впрочем, полагают эксперты, случаи нарушения правила «одна льготная ипотека в одни руки» массовыми назвать нельзя. Кроме того, банки, как правило, теперь предупреждают заёмщиков о таком риске, говорит руководитель экспертной аналитики «Банки.ру» Инна Солдатенкова.
В ВТБ отмечают, что на фоне выросших ставок спрос на рыночные ипотечные программы будет «охлаждаться».
«Часть заемщиков сфокусируют свой интерес на программах господдержки. Другие клиенты предпочтут пока отложить сделки и направить имеющиеся деньги на депозиты с высокой доходностью»,— уверены в банке.
По оценке управляющего директора рейтинговой службы НРА Сергея Гришунина, доля оставшихся льготных программ в изменившихся условиях составит около 40–50%, при этом осенью 2024 года ставка по обычной ипотеке может достигнуть 24% годовых.
Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова полагает, что на фоне отсутствия ощутимой разницы в ставках на первичном и вторичном рынке спрос будет перетекать в пользу последнего:
«Такое жилье объективно не требует немедленных дополнительных расходов на ремонт и мебель. Кроме того, достигнутая разница в стоимости жилья в 50% также делает вторичный рынок более привлекательным. Вместе с тем действующие высокие процентные ставки охладят спрос на ипотеку, причем в большей мере на первичную недвижимость».