Когда Китай строил города-призраки, так до сих пор никем и не заселенные, на российских форумах удивлялись: неужто Пекин что-то знает и готовится? Может, будет от сдвига полюсов прятать население прибрежных районов в этих городах. Или готовится приезжих принимать? Я хорошо помню подобные разговоры времен начала нулевых, когда народ готовился к 2012 году, на котором клином сошлись десятки предсказаний и пророчеств.
Всё было куда проще: строительным сектором надували ВВП. Стройка — это же золотое дно! И люди заняты, и техника нужна, и производство отделочных материалов оживает, и сопутствующие услуги. Каждый вложенный доллар, то бишь юань, превратится как минимум в 3. А то и в 5.
За счет строительного сектора экономика Китая демонстрировала миру чудо бурного роста, а китайское общество — рост благосостояния обычных трудовых семей. Вот так это выглядит на долгосрочном графике, ВВП от строительства:
На воронку похоже, правда? Спад на рынке недвижимости продолжается с 2020 года, а размах и не думает замедляться. Масштабы роста отрасли потрясают воображение! Китай легко может принять и заселить в пустующие на текущий момент квадратные метры в 2 раза больше людей, чем там сейчас живет — около 3 миллиардов человек. Это не мои подсчеты, процитирую прошлогодний Рейтер:
«Сколько сейчас пустующих домов? Каждый эксперт называет совершенно разные цифры, а самые экстремальные полагают, что нынешнего количества пустующих домов достаточно для 3 миллиардов человек», — сказал 81-летний Хэ Кенг, бывший заместитель главы статистического бюро.
В России тоже понастроили — в надежде на льготных ипотечников
Я в небогатом регионе живу, но даже у нас в Смоленске активно возводили новенькие ЖК. В районах с обжитой средой и более-менее развитой инфраструктурой квартиры неплохо раскупали. В центре новые квартиры скупала публика побогаче.
Те, у кого особого выбора нет, заселяли окраины. Последний год я регулярно читаю жалобы этих инвесторов в бетоно-метры в губернаторском чате: а нам детсад обещали, а нам школу построить должны — но увы, на окраинах до сих пор за счастье открывшийся «Магнит» или «Пятерочка». Никакой адекватной социальной среды вокруг отдаленной застройки так и не возникло.
В отдельных домах, построенных с 2020 по 2023 год, более половины квартир до сих пор доступны к покупке. И это несмотря на льготные программы ипотечного кредитования!
А теперь ипотека рухнула
Рухнула в один момент: с 1 июля закончились льготные программы, и число заявок упало сразу на 70%. Это данные SaaS-платформы TYMY за первые 2 недели июля 2024 относительно июня и мая. На 70% звучит не очень пугающе, да? Так что скажу по другому: более чем в 3 раза.
В мае-июне 75-77% заявок шло по льготам. На обычных условиях ипотеку были готовы оформить лишь 23-26% соискателей кредита. В июле стандартная ипотека занимает уже две трети рынка, несмотря на подскочившие до 20% ставки по жилищных кредитам.
Посмотрели эксперты — строители, гуру недвижимости, профессиональные инвесторы и экономисты — на циферки и начали высказывать прогнозы скорого обвала рынка жилья и снижения цен на него. Я видел разные оценки. Одни говорят, что квадратный метр подешевеет в 2 раза к концу 2025 года. Другие — что на 20%. Третьи прогнозируют параллельно еще две проблемы:
- Ипотечный кризис — ситуацию, когда на рынок будет выставлена недвижимость не справившихся с кредитной нагрузкой и изгнанных из нового жилья россиян.
- Заморозку текущего строительства и массовые банкротства в строительной отрасли, спровоцированные отсутствием средств на ведение работ из-за обвала продаж уже построенного жилья.
Логика в этих прогнозах есть. В рыночной экономике снижение платежеспособного спроса всегда означает снижение цен. Так работает кривая спроса и предложения, базовый закон экономики. В рыночных условиях застройщики, столкнувшиеся со снижением спроса, вынуждены предлагать скидки, объем которых может доходить до 50-70% от базовой стоимости в зависимости от района, обустроенности среды и т.д.
Но наш строительный сектор так же далек от рыночных условий, как колхоз — от транснациональной корпорации. И ситуация у нас, скорее всего, будет очень похожа на китайскую: миллионы пустых квадратных метров при относительной стабильности цен.
Как снижаются цены на жилье в Китае?
Банк международных расчетов отслеживает цены на китайском рынке жилой недвижимости с 2006 года. Показываю долгосрочный график на их данных:
Как видите, ни о каком падении в 2 раза или хотя бы на 20% за год речи не идет. Отрицательной жилищная инфляция стала в Китае в 1 квартале 2022 года, и с тех пор максимальное снижение цен зафиксировано в 1 квартале 2024 года — на 5,17% в годовом выражении. При этом по официальной статистике от Нацбюро Китая:
- За первое полугодие 2024 года относительно первого полугодия 2023 года объем инвестиций в недвижимость сократился на 10,1%,
- Продажи недвижимости в метрах упали на 19% в годовом выражении.
А теперь учтем, что в Китае инфляция за последние 3 года не поднималась выше 2,8% в годовом выражении, а с июля 2023 по январь 2024 Поднебесная и вовсе застряла в дефляционной ловушке. У нас инфляция в растущем тренде: денег все больше, товаров все меньше, по июню почти десятку сделали, 9,81%. И это по официальной корзине Росстата! По Ромиру — более 30% рост цен в годовом выражении.
В общем, если вы ждете, что жилье подешевеет, то зря. Более удачное время для покупки, чем сегодня, может и не наступить. Максимум, чего можно ожидать — снижение цен как в Китае в пределах 5% в год. Но на мой взгляд, жилье у нас продолжит дорожать, просто темпы роста снизятся до половины от официальной росстатовской инфляции. Через год проверим, кто был прав.
В этих статьях показывал, сколько на нас наваривают застройщики относительно себестоимости стройки, и удивлялся, как обычные ничем не примечательные малогабаритные квартиры раскупают по 150 млн рублей:
Благодарю за лайки! Подписывайтесь здесь и в Телеге, всем добра.