Программа ипотеки с господдержкой, благодаря которой практически любой гражданин России мог взять кредит на покупку квартиры в новостройке под комфортные 8%, приказала долго жить. Мера поддержки рынка первичного жилья, с 2020 года являющаяся ключевым драйвером его роста, закрыта окончательно, что вызывает массу вопросов и опасений как у профессионалов в сфере недвижимости, так и обычных людей, задумывающихся о покупке себе новой квартиры.
Что теперь будет с рынком новостроек Москвы и Подмосковья? Начнут ли падать цены на квартиры в строящихся домах? Не обрушится ли спрос, а вслед за ним вся строительная отрасль?
Ответить на все эти вопросы и пролить свет на реальное положение дел в сегменте на фоне последних событий попытаемся вместе с нашим экспертом — руководителем департамента новостроек «ТСН Недвижимость» Романом Поручиком.
Что будет со спросом на новостройки?
Начиная с июля мы прогнозируем снижение спроса в сегменте новостроек стоимостью до 12 млн. Количество сделок с такими объектами на 2-3 месяца сократится на 30-40%, так как абсолютное большинство их проходило именно при помощи льготной ипотеки. Затем спрос на подобные объекты должен восстановиться.
В сегменте жилья стоимостью от 15 до 25 млн снижения спроса больше, чем на 10-15% мы не ждем. Особенно, с учетом продления программы семейной ипотеки. Именно она обеспечивала застройщикам стабильные продажи в данном ценовом диапазоне и теперь продолжит делать это. Данный сегмент достаточно стабилен. Здесь люди приобретают квартиры преимущественно для личного проживания, а не с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.
В более дорогих классах жилья глобальных изменений не будет, так как в них доля сделок с привлечением льготной ипотеки была минимальной.
А с ценами на квартиры?
Предполагаю, что ситуация с ценами на первичном рынке Москвы и Подмосковья во второй половине 2024 года будет развиваться разнонаправленно. Сначала, нас ожидает небольшой по времени период стагнации и корректировки цен.
Затем новостройки начнут медленно дорожать, в среднем в зависимости от стадии строительства примерно на 0,5-1,5% в месяц, к концу года прибавив в цене 3-5%. В отдельных проектах рост цен может быть до 10%.
Больше будут дорожать новостройки на старте продаж при условии выхода на рынок с хорошими ценами и хорошим проектом. ЖК, находящиеся на более высокой стадии готовности, могут дорожать меньше, так как их стоимость, как правило, уже соответствует рыночной в данной локации.
Небольшой период снижения цен коснется квартир в ценовом сегменте от 5 до 15 млн, которые подходят под условия ипотечных программ с господдержкой. На фоне нагнетания новостей о скором закрытии льготной ипотеки многие потенциальные покупатели решили ею воспользоваться, чем создали ажиотажный спрос. На него оперативно отреагировали застройщики, подняв цены в своих проектах на 10-15%. То есть после первого июля должны снизиться цены на квартиры, на которые застройщики сделали наценку из-за спроса.
После закрытия льготных программ застройщики могут временно откатить цены до прежнего уровня, чтобы стимулировать продажи. Но в дальнейшем они продолжат повышать цены из-за инфляции и возможного повышения стоимости строительных материалов. Рост цен на новые квартиры в большинстве ЖК будет коррелировать с уровнем инфляции, но в хороших проектах со стабильным уровнем продаж застройщики будут более активно повышать цены, примерно на 1% в месяц или 10-15% в год.
Чего ждать на рынке?
Уже сейчас начали появляться новые инструменты стимулирования продаж на первичном рынке недвижимости от застройщиков и банков. По формату это рассрочки, отсрочки на выплату первоначального взноса, фиксированные ипотечные ставки от 8% на 2-5 лет кредита до момента возможного снижения ключевой ставки, траншевые ипотеки на стандартные ставки с очень комфортными ежемесячными платежами — от 8,2 тысячи рублей, а также субсидированные ставки от застройщиков при семейной или IT ипотеки от 3,4%.
Стимулирующие меры не будут заключаться в массовом снижении цен, хотя на некоторые объекты для привлечения покупателей возможно существенное снижение — до 5-10% от реальной рыночной стоимости, а не 30% от заранее завышенной цены. Желающим выгодно купить квартиру необходимо такие предложения активно отслеживать и быстро принимать решение, если они будут найдены.
Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнениях, что для стимулирования спроса на квартиры необходимы программы, которые могут предоставить покупателям комфортный уровень ежемесячных платежей на период строительства ЖК — рассрочки, траншевая ипотека, сниженный процент по кредиту. Они помогут удержать спрос на необходимом уровне.
