Своими прогнозами с Циан для профи поделилась ипотечный брокер для инвесторов в недвижимость Ольга Конзелевская.
С 2020 года основным драйвером развития ипотечного рынка недвижимости выступают программы господдержки, а после 2019 года, когда рынок новостроек перешел на проектное финансирование, управлять ценообразованием на «первичке» стали банки.
1 июля 2024 года завершила работу самая массовая госпрограмма — льготная ипотека под 8%, а в другие программы вносят поправки и обсуждают сокращение лимитов. Эксперт по ипотеке Ольга Конзелевская в эфире Циан.Студии представила свои ожидания и прогнозы о развитии рынка ипотечного кредитования в России.
❗️ Внимание. Нижеприведенные условия еще могут измениться после публикации официальных постановлений правительства.
В условиях, когда рынок ждет решений по ключевым ипотечным программам и ограничений по выдаче ипотечных кредитов, агентам важно получать максимум выгоды с каждой сделки. В этом помогут новые меры поддержки от Циан.
Семейная ипотека
10 июля Минфин объявил о продлении семейной ипотеки до 2030 года. Об этом сообщается на сайте ведомства.
Более половины льготных кредитов на жилье приходится на семейную ипотеку.
Введены следующие изменения по программе «Семейная ипотека»:
- Программа распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет (включительно),
- Ставка по программе составит 6% в том числе и для жителей Дальнего Востока.
- Сумма кредита — до 12 млн рублей для жителей Москвы и Московской области, а также жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для остальных регионов — до 6 млн рублей.
- Заемщик может оформить ипотечный кредит и на более крупную сумму: до 30 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 15 млн рублей в остальных регионах. Но в этом случае на часть кредита, превышающего лимит по семейной ипотеке, будет действовать рыночная процентная ставка.
- Первоначальный взнос по программе составит 20%. При рождении ребенка семьи смогут рефинансировать ранее выданный кредит.
- Строительство индивидуального дома или его приобретение для данной категории граждан доступно по всей территории России, но только в рамках 214-ФЗ или договора подряда и обязательно с открытием эскроу-счета.
Главное ограничение в программе 2023 года — россияне по-прежнему могут оформить только один льготный кредит. Ранее выданные займы также учитываются
Ольга Конзелевская предполагает, что в будущем из программы могут исключить возможность покупки студий и малогабаритных квартир.
Сельская ипотека
Ближайшие 3–5 лет рынок ИЖС будет расти. Государство поддерживает его программой «Сельская ипотека». Максимальная сумма кредита в ее рамках — 6 млн рублей, процентная ставка — 3%.
Главное ограничение программы: купить жилье можно только за пределами Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга.
Эксперт ожидает следующие нововведения:
- Программа будет продлена. Более того, высока вероятность появления других адресных льготных программ в «загородке».
- Ставка составит 6–8%.
- Лимит будет повышен до 8 млн рублей.
- Срок действия программы составит 5 лет.
Сейчас загородный рынок для государства выглядит слишком нерегулируемым, поэтому в ближайшем будущем в ИЖС разрешат использовать эскроу-счета. Госдума уже одобрила соответствующий законопроект в третьем чтении.
В случае одобрения СФ и подписания президентом закон вступит в силу 1 марта 2025 года.
IT-ипотека
Программа действует до конца 2024 года. Ольга Конзелевская ожидает ее продления, так как отрасль IT важна для государства.
Объемы льготной ипотеки в последнее время ощутимо сократились. Параллельно стала дорожать и рыночная ипотека: крупнейшие банки уже несколько раз с начала лета поднимали ставки по базовым программам, хотя ключевую ставку регулятор с начала года сохраняет на уровне 16%.
Эксперты Циан.Аналитики изучили как менялись цены, спрос и соотношение стоимости 1 кв. м на первичном и вторичном рынках в 16 городах-миллионниках, а также в Московской и Ленинградской областях за 2020–2024 годы.
К чему программы льготного кредитования приведут рынок недвижимости
Эксперт ожидает следующих последствий:
- Рост базовых ставок.
- Незначительный спад цен на новостройки из-за снижения спроса.
Застройщики будут удерживать цены на одном уровне, стимулируя спрос за счет акций и предложений. Эксперт советует сейчас максимально изучить все проекты застройщиков и узнать об их спецпредложениях. Именно эти знания риелторов будут востребованы среди их потенциальных клиентов.
- Сокращение выдачи ипотечных кредитов.
Рыночная ипотека остается востребованной только у ограниченного числа покупателей. В первую очередь, это флипперы.
- Развитие программ по снижению платежа.
- Увеличение спроса на аренду.
- Появление популярной альтернативы ипотеки — сохранение денежных средств на сберегательных счетах.
- Повышение спроса на вторичное жилье (только в случае падения ключевой ставки).
Какие возможности сейчас доступны вашим клиентам
Многие застройщики запустили альтернативные господдержке программы:
- Ставка — 8% на 10 лет.
- Первоначальный взнос — от 20%.
- Возможность досрочного погашения.
- По истечении 10 лет — ставка от 18%.
- Удорожание — 5%.
По прогнозам Центрального банка России, ключевая ставка в 2027 году снизится на несколько процентных пунктов, поэтому велика вероятность того, что через 10 лет ваши клиенты смогут рефинансировать такую программу под более низкую ставку.
Альтернативный вариант, который предлагают застройщики:
- Ставка — 5,9% на два года.
- С третьего года она будет составлять от 18% годовых.
- Первоначальный взнос — от 20%.
- Без удорожания.
Еще одно предложение от застройщиков — покупка дисконта в банке за комиссию. Клиент в таком случае покупает снижение процентной ставки за счет того, что заплатил банку комиссию.
Дисконт — это предоплата для снижения процентной ставки по кредиту и ежемесячного платежа, соответственно.
Как риелтору и ипотечному брокеру выстроить работу в связи с изменениями на рынке
- Сосредоточиться на работе с новыми продуктами и инструментами (рассрочка, дисконты, акции от застройщиков и т.п.).
- Заключить партнерский договор с банком и давать дополнительные скидки клиентам (в некоторых банках они могут достигать 0,5%).
- Предлагать клиентам альтернативные варианты покупки недвижимости (например, покупку дисконта, ЧДП на уменьшение платежа и срока).
- Изучить рынок ИЖС и начать работу в «загородке».
Подробнее о будущем рынка, а также о возможности продажи объекта из-под ипотеки, вы можете узнать из записи Циан.Студии с Ольгой Конзелевской на YouTube.