Предположим, Вы решились на покупку долгожданной, своей квартиры и остановились на предложении с вторичного рынка недвижимости. Вам понравился район, планировка, инфраструктура, да и продавец показался добропорядочным.
И вот, сделка завершена, ремонт сделан, мебель куплена: казалось бы - живи и наслаждайся. Но вот, в один (не)прекрасный день тот самый добропорядочный продавец решил подать заявление о банкротстве, либо за него решили это сделать его кредиторы. "Ну а я то тут при чём??" - спросите Вы и добавите, что Вас это точно не касается. Но, к сожалению, это не совсем так.
Почему? Разберёмся в этой статье.
Оспаривание сделок в банкротстве. В чём подвох?
Безусловно, обывателю, далёкому от темы долгов и банкротства, сложно представить, каким образом будущее продавца недвижимости может каким-либо образом повлиять на его, покупателя, настоящее. Однако, если продавец, всё же, в силу каких либо обстоятельств, решил пройти через процедуру банкротства, то все сделки, совершённые им за последние три года могут быть оспорены.
Право на оспаривание подозрительных сделок есть у финансового управляющего, одной из обязанностей которого является изучение финансового положения должника и доказывание его добросовестности, а также у кредитора, если задолженность перед ним включена в реестр требований кредиторов и составляет больше 10% от общей суммы долга.
Все ли сделки оспорят?
Как правило, в процедуре банкротства оспаривается два вида сделок: сделки с предпочтением и сделки, ухудшающие финансовое положение должника. Разберём отдельно каждую категорию:
- Сделки с предпочтением.
Предположим, что вырученные со сделки деньги должник направил на погашение долга перед одним кредитором, а не рассчитался со всеми кредиторами в равных долях или пропорционально имеющимся у них требованиям. Такая сделка, в соответствии со ст.61.3 127 ФЗ может быть оспорена.
- Сделки, ухудшающие имущественное положение должника.
В случае, если должник продал квартиру по рыночной цене третьему лицу, а большую часть вырученных денег направил на погашение долгов перед кредиторами - риск оспаривания такой сделки существенно снижается.
Однако, внимание привлечёт сделка, с момента которой и до принятия заявления о признании гражданина банкротом прошло менее года и квартира была продана по цене ниже рыночной, либо расчёты по ней не проводились вовсе.
Ещё одна сделка, которая может привлечь внимание - это сделка, в которой второй стороной является, например, близкий родственник должника, с момента её заключения до подачи заявления о признании гражданина банкротом прошло менее 3-х лет, а на момент заключения у продавца имелись финансовые трудности.
В случае, если Арбитражный суд признает сделку недействительной, то обяжет покупателя вернуть имущество в конкурсную массу. Это значит, что Вы потеряете не только собственность, но и деньги, которые за нее заплатили.
Как себя обезопасить?
Предвидеть будущее мы не можем, но, всё-таки некоторые шаги для своей финансовой безопасности предпринять при покупке квартиры можно:
1) Досконально проверьте данные о продавце.
Да, звучит банально, но это первый шаг к успешной сделке: проверьте данные продавца в базе данных Федеральной службы судебных приставов (ФССП) и Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) поможет Вам понять, является продавец единственным собственником.
2) Проверьте кредитную историю продавца.
Это отдельный пункт, но крайне важный. Не каждый продавец согласится делиться своей кредитной историей, однако, в случае, если удастся получить её для ознакомления Вы, с большой долей вероятности, сможете определить предбанкротное состояние её держателя по наличию или отсутствию просроченной задолженности. К слову, если человеку скрывать нечего - он Вам её предоставит, а вот если откажется - это уже повод задуматься.
3) Покупайте по рыночной цене и избегайте наличных расчётов.
Рыночная цена в договоре - это ваша страховка от оспаривания сделки, а безналичный расчёт, в случае банкротства продавца, поможет доказать, что сделка была возмездной, а не просто "на бумаге".