Цифры, цифры, циферки и их «главари банды» математика, статистика и аналитика. Вообще, на мой взгляд, «королевами» этих наук являются теория вероятностей и математическая статистика. Не даром эти предметы изучают в высших экономических учебных заведениях. В свое время автор также изучала их, получая высшее экономическое образование. И они мне были очень интересны. Вообще моя любовь к цифрам безгранична.
Что изучает теория вероятностей и математическая статистика?
Предмет теории вероятностей и математической статистики – изучение вероятностных закономерностей массовых однородных случайных событий. Знание закономерностей позволяет предвидеть, как эти события будут протекать. Например, при одном бросании монеты наперед нельзя определить результат испытания, но если монету бросить достаточно большое число раз, то результат можно предсказать с небольшой погрешностью.
Чем отличается теория вероятности от математической статистики?
В отличие от теории вероятностей математическая статистика по результатам наблюдений над случайными явлениями оценивает их вероятность, а также на основании многократных наблюдений проверяет некоторые предположения относительно их вероятностных закономерностей.
Теория вероятностей — наука, выясняющая закономерности, которые возникают при взаимодействии большого числа случайных факторов.
Я не зря решила здесь привести определения этих наук, т.к. рынок недвижимости ничем не отличается от других экономических отраслей. Следя за определенным набором факторов, вполне реально делать соответствующие выводы и прогнозы.
На рынке новостроек главными показателями, из которых можно делать соответствующие выводы, являются следующие:
- динамика продаж
- изменение цены метра квадратного
- средний бюджет на покупку жилья, исходя из первых двух показателей
- доля ипотечных сделок
- объем ввода жилья
Вся эта информация есть в открытом доступе, которым я и пользуюсь.
Давайте на нее взглянем и зафиксируем здесь.
- динамика продаж в количестве проданных квартир (штук) и метров квадратных соответственно.
Очень удобно разделена на классы недвижимости – стандарт/эконом, комфорт, бизнес, премиум, элит. Классификацию я давала в статье «От «рабоче-крестьянского» до элитного строительства. Разбираемся в классах существующего в Москве жилья». Информацию я фиксирую здесь только по Москве:
- изменение цены метра квадратного также по классам жилья в Москве:
Кстати, исходя из этой информации хочу передать «пламенный привет» всем тем, у кого «цены на недвижимость растут всегда». Присмотритесь повнимательнее к значениям цен на графике с января 2022 года до ноября 2023 – ну, что всегда ли цены только растут? По факту 2 года они в зависимости от класса жилья то падали, то стагнировали. В целом на графиках прекрасно видно, что в ноябре прошлого года цены только вернулись обратно к уровню цен января 2022 года.
- средний бюджет на покупку жилья в Москве по классам недвижимости, здесь же отражен средний метраж приобретаемых квартир:
В классе премиум и элит бюджет покупки не влез, по-видимому, из-за значений получаемых сумм. Улыбочка.
- доля ипотечных сделок и значение ставки по ипотеке:
Опять же отлично можно проследить динамику – не только ставка играет роль на рынке недвижимости! О чем я пишу постоянно. Смотрим на графике выше временной промежуток с мая 2022 года по январь 2023, обращаем внимание на значение ставки и вернемся выше в график динамики продаж в это время, был ажиотаж на рынке? Для меня 2 + 2 = 4, если у вас даже при официальной аналитике получается 5, то это сугубо ваши проблемы.
- объем ввода жилья:
Здесь я специально зафиксировала прогнозируемое значение на 3 квартал этого года. Посмотрите внимательно цифры, сравните со значением шкалы в предыдущее и посмотрите сколько введено жилья и какой объем распродан. Кому планируют продать «рекорд», а главное, кто продолжает «свято верить» в его возможность?
Самое интересное это посчитать сколько из введенного объема жилья было по факту распродано. Спойлер – меньше, чем введено.
В 4 квартале прошлого года введено в эксплуатацию – 2,190 млн.м.кв. жилья
В 1 квартале этого года введено в эксплуатацию – 759 тыс.м.кв. жилья
Во 2 квартале этого года введено в эксплуатацию – 455 тыс.м.кв. жилья
Итого за 9 месяцев введено в эксплуатацию – 3,404 млн.м.кв. жилья
Продано за 6 месяцев этого года, т.е. до 1 июля и изменений условий по льготной ипотеке:
- в классе эконом – 52 587 м.кв.
- в классе комфорт – 589 487 м.кв.
- в классе бизнес – 729 894 м.кв.
- в классе премиум – 195 333 м.кв.
- в классе элит – 37 677 м.кв.
Итого за 6 месяцев этого года продано – 1 604 978 м.кв. жилья.
Сразу наглядно видно в каком классе больше спрос, да? К вопросу кому сейчас нужна «старая вторичка» и «у людей деньги есть», только и запросы у них соответственные. Опять улыбаюсь.
Вернусь к главному расчету:
Остались не распроданными – 3 404 000 – 1 604 978 = 1 799 022 м.кв. введенного жилья.
К ним уже еще добавились 149 298 м.кв., которые успели ввести за прошедшие дни июля.
Вот такая она занимательная математика!
Сегодня 18 июля 2024 года для меня лично очень прогнозируемы дальнейшие показатели. К которым мы с вами вернемся, как только они будут доступны в общем инфо поле. Выводы по факту предоставленной информации я сделала, свои прогнозы не раз озвучивала, совпадут они с реальностью или нет, покажет время.
Все приведенные данные в статье взяты из открытых источников. Статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Выводы автора личные и носят лишь рекомендательный характер.
Завтра посмотрим, что происходит с аналитикой продаж в ГК ПИК. Не переключайтесь!
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.