Найти Ρ‚Π΅ΠΌΡƒ

πŸ’ͺ Π Π°Π½ΠΎ Ρ…ΠΎΡ€ΠΎΠ½ΠΈΡ‚ΡŒ застройщиков: смотрим Π½Π° Ρ†ΠΈΡ„Ρ€Ρ‹ Π‘Π°ΠΌΠΎΠ»Π΅Ρ‚Π°

Π’Ρ‡Π΅Ρ€Π° ΠœΠΈΠ½Ρ„ΠΈΠ½ ΠΎΠΏΡƒΠ±Π»ΠΈΠΊΠΎΠ²Π°Π» Π½ΠΎΠ²Ρ‹Π΅ условия ΠΏΠΎ сСмСйной ΠΈΠΏΠΎΡ‚Π΅ΠΊΠ΅, ΠΈ Ρƒ мСня Π² Π±Π»ΠΎΠ³Π΅ Ρ€Π°Π·Π²Π΅Ρ€Π½ΡƒΠ»Π°ΡΡŒ Таркая дискуссия: Ρ…Π°Π½Π° ΠΈΠ»ΠΈ Π½Π΅ Ρ…Π°Π½Π° застройщикам. 2/3 настроСны ΠΏΠΎΠ·ΠΈΡ‚ΠΈΠ²Π½ΠΎ, хотя я часто Π²ΠΈΠΆΡƒ ΠΊΠΎΠΌΠΌΠ΅Π½Ρ‚Π°Ρ€ΠΈΠΈ, Ρ‡Ρ‚ΠΎ Π½Π°ΠΊΠΎΠ½Π΅Ρ†-Ρ‚ΠΎ Π²ΠΎΡ‚-Π²ΠΎΡ‚ ΠΏΡ€ΠΎΠ»ΡŒΠ΅Ρ‚ΡΡ ΠΊΡ€ΠΎΠ²ΡŒ застройщиков, ΠΊΠΎΡ‚ΠΎΡ€Ρ‹Π΅ Π½Π΅ сСгодня-Π·Π°Π²Ρ‚Ρ€Π° развалятся Π±Π΅Π· Π»ΡŒΠ³ΠΎΡ‚Π½Ρ‹Ρ… ΠΈΠΏΠΎΡ‚Π΅Ρ‡Π½Ρ‹Ρ… ΠΏΡ€ΠΎΠ³Ρ€Π°ΠΌΠΌ. Π’ этом контСкстС интСрСсно ΠΏΠΎΡΠΌΠΎΡ‚Ρ€Π΅Ρ‚ΡŒ Π½Π° Ρ€Π΅Π·ΡƒΠ»ΡŒΡ‚Π°Ρ‚Ρ‹ ΠΊΡ€ΡƒΠΏΠ½Π΅ΠΉΡˆΠ΅Π³ΠΎ Π² России застройщика - $SMLTΒ 

Β 

ΠŸΡ€Π΅ΠΆΠ΄Π΅ всСго напомню контСкст. Вспомним 1 ΠΏΠΎΠ»ΡƒΠ³ΠΎΠ΄ΠΈΠ΅ 2023 Π³ΠΎΠ΄Π°: Β 

1⃣ Π‘Ρ‚Π°Π²ΠΊΠ° Π¦Π‘ 7,5%Β 

2⃣ ДСйствуСт ΠΈΠΏΠΎΡ‚Π΅ΠΊΠ° с господдСрТкой ΠΏΠΎΠ΄ 7% ΠΈ Π»ΠΈΠΌΠΈΡ‚ΠΎΠΌ Π² 12 ΠΌΠ»Π½ Π² МосквС ΠΈ МО 

3⃣ МоТно Π±Ρ€Π°Ρ‚ΡŒ нСсколько Π»ΡŒΠ³ΠΎΡ‚Π½Ρ‹Ρ… ΠΈΠΏΠΎΡ‚Π΅ΠΊΒ 

Β 

🀯 Π’ΠΎ Π΅ΡΡ‚ΡŒ условия для застройщиков ΠΈ Ρ€Ρ‹Π½ΠΊΠ° нСдвиТимости Π±Ρ‹Π»ΠΈ просто ΡˆΠΎΠΊΠΎΠ»Π°Π΄Π½Ρ‹Π΅. НС Ρ‚ΠΎ, Ρ‡Ρ‚ΠΎ сСйчас, ΠΊΠΎΠ³Π΄Π° ΠΈΠΏΠΎΡ‚Π΅ΠΊΡƒ с господдСрТкой кастрировали Π΄ΠΎ 6 ΠΌΠ»Π½ Π² МосквС ΠΈ МО, Π·Π°ΠΏΡ€Π΅Ρ‚ΠΈΠ»ΠΈ Π±Ρ€Π°Ρ‚ΡŒ нСсколько Π»ΡŒΠ³ΠΎΡ‚Π½Ρ‹Ρ… ΠΈΠΏΠΎΡ‚Π΅ΠΊ, Π° ставки ΠΏΠΎ Ρ€Ρ‹Π½ΠΎΡ‡Π½Ρ‹ΠΌ ΠΏΡ€ΠΎΠ³Ρ€Π°ΠΌΠΌΠ°ΠΌ поднялись Π΄ΠΎ 16% (сСйчас ΡƒΠΆΠ΅ ΠΏΠΎΠ΄Π±ΠΈΡ€Π°ΡŽΡ‚ΡΡ ΠΊ 20%). Π§Ρ‚ΠΎ ΠΌΡ‹ Π΄ΠΎΠ»ΠΆΠ½Ρ‹ ΡƒΠ²ΠΈΠ΄Π΅Ρ‚ΡŒ Π² отчСтности застройщиков, Π² частности, Π‘Π°ΠΌΠΎΠ»Π΅Ρ‚Π°? Ну хотя Π±Ρ‹ ΠΏΠ°Ρ€Ρƒ синяков ΠΈ Π½Π°ΠΌΠ΅ΠΊ Π½Π° ΡΠ΅Ρ€ΡŒΠ΅Π·Π½Ρ‹Π΅ ΠΏΡ€ΠΎΠ±Π»Π΅ΠΌΡ‹, Π½Π΅Ρ‚?Β 

Β 

✍ Π‘ΠΌΠΎΡ‚Ρ€ΠΈΠΌ Π½Π° Ρ†ΠΈΡ„Ρ€Ρ‹ - сначала Π·Π° 2 ΠΊΠ²Π°Ρ€Ρ‚Π°Π», Π° ΠΏΠΎΡ‚ΠΎΠΌ Π·Π° ΠΏΠΎΠ»ΡƒΠ³ΠΎΠ΄ΠΈΠ΅ 2024. Π­Ρ‚ΠΎ Π²Π°ΠΆΠ½ΠΎ, Ρ‡Ρ‚ΠΎΠ±Ρ‹ ΠΏΠΎΠ½ΡΡ‚ΡŒ ΠΈ Ρ‚Π°ΠΊΡ‚ΠΈΡ‡Π΅ΡΠΊΡƒΡŽ Π΄ΠΈΠ½Π°ΠΌΠΈΠΊΡƒ, ΠΈ Π±ΠΎΠ»Π΅Π΅ ΠΎΠ±Ρ‰ΡƒΡŽ ΠΊΠ°Ρ€Ρ‚ΠΈΠ½Ρƒ. Π‘Ρ€Π°Π²Π½ΠΈΠ²Π°Π΅ΠΌ с Ρ‚Π΅ΠΌΠΈ ΠΆΠ΅ ΠΏΠ΅Ρ€ΠΈΠΎΠ΄Π°ΠΌΠΈ Π² ΠΏΡ€ΠΎΡˆΠ»ΠΎΠΌ Π³ΠΎΠ΄ΡƒΒ 

Β 

2Q2024:Β 

1⃣ ОбъСм ΠΏΡ€ΠΎΠ΄Π°ΠΆ 95 ΠΌΠ»Ρ€Π΄ Ρ€ΡƒΠ±Π»Π΅ΠΉ (+74%)Β 

2⃣ ΠžΠ±Ρ‰Π΅Π΅ число Π·Π°ΠΊΠ»ΡŽΡ‡Π΅Π½Π½Ρ‹Ρ… ΠΊΠΎΠ½Ρ‚Ρ€Π°ΠΊΡ‚ΠΎΠ² 12,5 тысяч (+46%)Β 

3⃣ Доля ΠΈΠΏΠΎΡ‚Π΅ΠΊΠΈ 84%Β 

4⃣ БрСдняя Ρ†Π΅Π½Π° 220,1 тыс / ΠΊΠ².ΠΌ. (+25%)Β 

Β 

1H2024:Β 

1⃣ ОбъСм ΠΏΡ€ΠΎΠ΄Π°ΠΆ 170,2 ΠΌΠ»Ρ€Π΄ Ρ€ΡƒΠ±Π»Π΅ΠΉ (+75%)Β 

2⃣ ΠšΠΎΠ»ΠΈΡ‡Π΅ΡΡ‚Π²ΠΎ Π·Π°ΠΊΠ»ΡŽΡ‡Π΅Π½Π½Ρ‹Ρ… ΠΊΠΎΠ½Ρ‚Ρ€Π°ΠΊΡ‚ΠΎΠ² 22,6 тысячи (+45%)Β 

3⃣ Доля ΠΈΠΏΠΎΡ‚Π΅ΠΊΠΈ 79% (ΠΏΡ€ΠΎΡ‚ΠΈΠ² 91%)Β 

4⃣ БрСдняя Ρ†Π΅Π½Π° 218,1 тыс / ΠΊΠ².ΠΌ. (+23%)Β 

Β 

πŸ€” Π­Ρ‚ΠΎ сухиС Ρ†ΠΈΡ„Ρ€Ρ‹, это Ρ„Π°ΠΊΡ‚Ρ‹. НС эмоции - Π° ΠΊΠ°ΠΊ Π΅ΡΡ‚ΡŒ. Π§Ρ‚ΠΎ ΠΌΡ‹ Π²ΠΈΠ΄ΠΈΠΌ? Π― здСсь Π² ΡƒΠΏΠΎΡ€ Π½Π΅ Π·Π°ΠΌΠ΅Ρ‡Π°ΡŽ кризиса ΠΈ скорого коллапса. Напротив, растСт ΠΊΠ°ΠΊ ΡΡ‚ΠΎΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ ΠΌΠ΅Ρ‚Ρ€Π°, ΠΏΡ€ΠΈΡ‡Π΅ΠΌ ΠΎΡ‡Π΅Π½ΡŒ сущСствСнно, Ρ‚Π°ΠΊ ΠΈ количСство сдСлок, Π° Ρ‚Π°ΠΊΠΆΠ΅ сниТаСтся Π·Π°Π²ΠΈΡΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ ΠΎΡ‚ ΠΈΠΏΠΎΡ‚Π΅ΠΊΠΈ. Π‘Π°ΠΌΠΎΠ»Π΅Ρ‚ строит ТильС Π² доступном массовом сСгмСнтС, ΠΊΠΎΡ‚ΠΎΡ€ΠΎΠ΅ ΠΏΠΎΠΏΠ°Π΄Π°Π΅Ρ‚ Π² ΠΏΡ€ΠΎΠ³Ρ€Π°ΠΌΠΌΡ‹, ΠΈ ΠΎΡ‚ΠΌΠ΅Π½Π° ΠΈΠΏΠΎΡ‚Π΅ΠΊΠΈ с господдСрТкой с 1 июля 2024 Π³ΠΎΠ΄Π° (которая Π΄ΠΎ этого ΠΈ Ρ‚Π°ΠΊ Π±Ρ‹Π»Π° ΠΎΠ±Ρ€Π΅Π·Π°Π½Π° Π΄ΠΎ 6 ΠΌΠ»Π½ Π² МБК ΠΈ МО) практичСски Π½ΠΈΠΊΠ°ΠΊ Π½Π΅ скаТСтся Π½Π° ΠΏΡ€ΠΎΠ΄Π°ΠΆΠ°Ρ…Β 

Β 

🏦 ΠŸΠΎΡ‚ΠΎΠΌΡƒ Ρ‡Ρ‚ΠΎ Π΅ΡΡ‚ΡŒ Π½ΠΎΠ²Ρ‹Π΅ ΠΈ Π²ΠΏΠΎΠ»Π½Π΅ ΠΊΠΎΠΌΡ„ΠΎΡ€Ρ‚Π½Ρ‹Π΅ условия ΠΏΠΎ сСмСйной ΠΈΠΏΠΎΡ‚Π΅ΠΊΠ΅, Π΄Π° ΠΈ сам застройщик ΠΏΡ€Π΅Π΄Π»Π°Π³Π°Π΅Ρ‚ ΠΏΡ€ΠΎΠ³Ρ€Π°ΠΌΠΌΡ‹ со сниТСнной ставкой, ΠΏΡƒΡΡ‚ΡŒ ΠΈ Π·Π°Π²Ρ‹ΡˆΠ°Ρ ΡΡ‚ΠΎΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ ΠΊΠ²Π°Ρ€Ρ‚ΠΈΡ€Ρ‹. Π§Ρ‚ΠΎ Π²Ρ‹ Π²Ρ‹Π±Π΅Ρ€Π΅Ρ‚Π΅: ΠΊΠ²Π°Ρ€Ρ‚ΠΈΡ€Ρƒ Π·Π° 15 ΠΌΠ»Π½, Π½ΠΎ с ΠΏΠ»Π°Ρ‚Π΅ΠΆΠΎΠΌ 80 тысяч, ΠΈΠ»ΠΈ Π·Π° 12 ΠΌΠ»Π½, Π½ΠΎ с ΠΏΠ»Π°Ρ‚Π΅ΠΆΠΎΠΌ 130 тысяч? По Ρ„Π°ΠΊΡ‚Ρƒ ΠΏΠ΅Ρ€Π΅ΠΏΠ»Π°Ρ‚Π° Π±ΡƒΠ΄Π΅Ρ‚ ΠΊΡ€Π°Ρ‚Π½ΠΎ большС, Ρ‡Π΅ΠΌ Π·Π°Π²Ρ‹ΡˆΠ΅Π½ΠΈΠ΅ стоимости. К Ρ‚ΠΎΠΌΡƒ ΠΆΠ΅ Π‘Π°ΠΌΠΎΠ»Π΅Ρ‚ позволяСт Π²ΠΊΠ»ΡŽΡ‡ΠΈΡ‚ΡŒ Ρ€Π΅ΠΌΠΎΠ½Ρ‚ ΠΈ ΠΌΠ΅Π±Π»ΠΈΡ€ΠΎΠ²ΠΊΡƒ Π² Ρ‚Π΅Π»ΠΎ ΠΊΡ€Π΅Π΄ΠΈΡ‚Π°, Ρ‡Ρ‚ΠΎ Ρ‚Π°ΠΊΠΆΠ΅ ΠΏΡ€ΠΈΠ²Π»Π΅ΠΊΠ°Π΅Ρ‚ ΠΏΠΎΠΊΡƒΠΏΠ°Ρ‚Π΅Π»Π΅ΠΉΒ 

Β 

🀝 На Π½Π΅Π΄Π°Π²Π½Π΅ΠΌ ΠΈΠ½Ρ‚Π΅Ρ€Π²ΡŒΡŽ Ρƒ Π’Ρ€Π΅Π΄Π½ΠΎΠ³ΠΎ инвСстора Π³Π΅Π½Π΄ΠΈΡ€Π΅ΠΊΡ‚ΠΎΡ€ АндрСй ИванСнко заявил, Ρ‡Ρ‚ΠΎ Π‘Π°ΠΌΠΎΠ»Π΅Ρ‚ построил бизнСс-модСль Π½Π° 2 Π³ΠΎΠ΄Π° Π²ΠΏΠ΅Ρ€Π΅Π΄, исходя ΠΈΠ· ставки Π² 20%, ΠΈ экономика ΠΊΠΎΠΌΠΏΠ°Π½ΠΈΠΈ Ρ€Π°Π±ΠΎΡ‚Π°Π΅Ρ‚ ΠΈ позволяСт ΠΏΠΎΠ΄Π΄Π΅Ρ€ΠΆΠΈΠ²Π°Ρ‚ΡŒ Π°ΠΊΡ‚ΠΈΠ²Π½ΠΎΠ΅ Ρ€Π°Π·Π²ΠΈΡ‚ΠΈΠ΅Β 

Β 

πŸ“ˆ ВСрнСмся Π΅Ρ‰Π΅ ΠΊ Π‘Π°ΠΌΠΎΠ»Π΅Ρ‚ Плюс, ΠΊΠΎΡ‚ΠΎΡ€Ρ‹ΠΉ сСйчас ΠΏΡ€ΠΎΠ²ΠΎΠ΄ΠΈΡ‚ pre-IPO. Π‘Π°ΠΌΠΎΠ»Π΅Ρ‚ построил этот бизнСс всСго Π·Π° 2 Π³ΠΎΠ΄Π°, ΠΈ ΠΏΡ€ΠΈ Π²Ρ‹Ρ…ΠΎΠ΄Π΅ Π½Π° Π±ΠΈΡ€ΠΆΡƒ ΠΎΠ½ ΠΌΠΎΠΆΠ΅Ρ‚ стоит ΡƒΠΆΠ΅ ΠΊΡ€Π°Ρ‚Π½ΠΎ большС, создавая Π΄ΠΎΠΏΠΎΠ»Π½ΠΈΡ‚Π΅Π»ΡŒΠ½Ρ‹ΠΉ Π΄Ρ€Π°ΠΉΠ²Π΅Ρ€ роста для матСринской ΠΊΠΎΠΌΠΏΠ°Π½ΠΈΠΈΒ 

Β 

πŸ“Œ Π•Ρ‰Π΅ Π²Π°ΠΆΠ½Ρ‹ΠΉ ΠΌΠΎΠΌΠ΅Π½Ρ‚: Ρƒ Π‘Π°ΠΌΠΎΠ»Π΅Ρ‚Π° ΡΡ‚ΠΎΠΈΠΌΠΎΡΡ‚ΡŒ Π°ΠΊΡ‚ΠΈΠ²ΠΎΠ² ΠΏΡ€Π΅Π²Ρ‹ΡˆΠ°Π΅Ρ‚ 1 Ρ‚Ρ€Π»Π½ Ρ€ΡƒΠ±Π»Π΅ΠΉ, Ρ‡Ρ‚ΠΎ Π²Ρ‡Π΅Ρ‚Π²Π΅Ρ€ΠΎ большС стоимости самой ΠΊΠΎΠΌΠΏΠ°Π½ΠΈΠΈ. Π‘Π°ΠΌΠΎΠ»Π΅Ρ‚ ΠΏΠ»Π°Π½ΠΈΡ€ΡƒΠ΅Ρ‚ ΠΏΡ€ΠΎΠ΄Π°Ρ‚ΡŒ порядка 3% Π² Ρ€Π°ΠΌΠΊΠ°Ρ… ΠΎΠΏΡ‚ΠΈΠΌΠΈΠ·Π°Ρ†ΠΈΠΈ, Π° это Π·Π½Π°Ρ‡ΠΈΡ‚, Ρ‡Ρ‚ΠΎ Π½Π° балансС окаТСтся кэш, ΠΊΠΎΡ‚ΠΎΡ€Ρ‹ΠΉ оцСниваСтся ΠΊΠ°ΠΊ Π΅ΡΡ‚ΡŒ, Π° Π½Π΅ с Ρ‚Π°ΠΊΠΈΠΌ дисконтом, ΠΊΠ°ΠΊ Π·Π΅ΠΌΠ΅Π»ΡŒΠ½Ρ‹ΠΉ участок 

Β 

πŸ”₯ Π’ ΠΎΠ±Ρ‰Π΅ΠΌ, сСйчас застройщики проходят ΡΠ°ΠΌΡƒΡŽ мясорубку, ΠΏΡ€ΠΈΡ‡Π΅ΠΌ Π‘Π°ΠΌΠΎΠ»Π΅Ρ‚ умудряСтся Π½Π΅ просто Π²Ρ‹ΠΆΠΈΠ²Π°Ρ‚ΡŒ ΡƒΠΆΠ΅ Π½Π° протяТСнии Π³ΠΎΠ΄Π°, Π° ΠΏΠΎΠΊΠ°Π·Ρ‹Π²Π°Ρ‚ΡŒ ΠΎΡ‡Π΅Π½ΡŒ быстрыС Ρ‚Π΅ΠΌΠΏΡ‹ роста, сравнимыС Ρ€Π°Π·Π²Π΅ Ρ‡Ρ‚ΠΎ с IT сСктором: $ASTR, ΠŸΠΎΠ·ΠΈΡ‚ΠΈΠ²ΠΎΠΌ $POSI ΠΈΠ»ΠΈ $OZON Π‘Ρ‚ΠΎΠΈΡ‚ ΠΏΡ€ΠΈ этом Π‘Π°ΠΌΠΎΠ»Π΅Ρ‚ ΠΏΠΎ ΠΌΡƒΠ»ΡŒΡ‚ΠΈΠΏΠ»ΠΈΠΊΠ°Ρ‚ΠΎΡ€Π°ΠΌ Π² 3-4 Ρ€Π°Π·Π° дСшСвлС, Ρ‡Ρ‚ΠΎ ΠΎΠ±ΡŠΡΡΠ½ΡΠ΅Ρ‚ΡΡ ΠΏΠΎ большСй части Π½Π΅Π³Π°Ρ‚ΠΈΠ²Π½Ρ‹ΠΌ ΡΠΌΠΎΡ†ΠΈΠΎΠ½Π°Π»ΡŒΠ½Ρ‹ΠΌ Ρ„ΠΎΠ½ΠΎΠΌ, ΠΈΠ΄ΡƒΡ‰ΠΈΠΌ Π²Ρ€Π°Π·Ρ€Π΅Π· с Ρ€Π΅Π°Π»ΡŒΠ½Ρ‹ΠΌ ΠΏΠΎΠ»ΠΎΠΆΠ΅Π½ΠΈΠ΅ΠΌ Π΄Π΅Π» Π² ΠΊΠΎΠΌΠΏΠ°Π½ΠΈΠΈΒ 

Β 

πŸ‘‰ Π‘ ΡƒΠ²Π΅Ρ€Π΅Π½Π½ΠΎΡΡ‚ΡŒΡŽ ΠΌΠΎΠ³Ρƒ ΡΠΊΠ°Π·Π°Ρ‚ΡŒ ΠΎΠ΄Π½ΠΎ: Ρ…ΠΎΡ€ΠΎΠ½ΠΈΡ‚ΡŒ Π‘Π°ΠΌΠΎΠ»Π΅Ρ‚ Ρ‚ΠΎΡ‡Π½ΠΎ Ρ€Π°Π½ΠΎ. Напротив, Π΅ΠΌΡƒ Π΅ΡΡ‚ΡŒ Ρ‡Π΅ΠΌ нас ΡƒΠ΄ΠΈΠ²ΠΈΡ‚ΡŒ. ΠŸΡ€ΠΎΠ΄ΠΎΠ»ΠΆΠ°ΡŽ ΡƒΠ΄Π΅Ρ€ΠΆΠΈΠ²Π°Ρ‚ΡŒ Π² ΠΏΠΎΡ€Ρ‚Ρ„Π΅Π»Π΅ ΠΈ ΠΆΠ΄Ρƒ Π²Ρ‹ΠΏΠ»Π°Ρ‚Ρƒ ΠΊΠ²Π°Ρ€Ρ‚Π°Π»ΡŒΠ½ΠΎΠΉ ΠΏΡ€Π΅ΠΌΠΈΠΈ, Ρ‡Ρ‚ΠΎΠ±Ρ‹ Π΄ΠΎΠ±Ρ€Π°Ρ‚ΡŒ Π°ΠΊΡ†ΠΈΠΉ Π½Π° просадкС