💪 Рано хоронить застройщиков: смотрим на цифры Самолета

Вчера Минфин опубликовал новые условия по семейной ипотеке, и у меня в блоге развернулась жаркая дискуссия: хана или не хана застройщикам. 2/3 настроены позитивно, хотя я часто вижу комментарии, что наконец-то вот-вот прольется кровь застройщиков, которые не сегодня-завтра развалятся без льготных ипотечных программ. В этом контексте интересно посмотреть на результаты крупнейшего в России застройщика - $SMLT 

Прежде всего напомню контекст. Вспомним 1 полугодие 2023 года:  

1⃣ Ставка ЦБ 7,5% 

2⃣ Действует ипотека с господдержкой под 7% и лимитом в 12 млн в Москве и МО 

3⃣ Можно брать несколько льготных ипотек 

🤯 То есть условия для застройщиков и рынка недвижимости были просто шоколадные. Не то, что сейчас, когда ипотеку с господдержкой кастрировали до 6 млн в Москве и МО, запретили брать несколько льготных ипотек, а ставки по рыночным программам поднялись до 16% (сейчас уже подбираются к 20%). Что мы должны увидеть в отчетности застройщиков, в частности, Самолета? Ну хотя бы пару синяков и намек на серьезные проблемы, нет? 

✍ Смотрим на цифры - сначала за 2 квартал, а потом за полугодие 2024. Это важно, чтобы понять и тактическую динамику, и более общую картину. Сравниваем с теми же периодами в прошлом году 

2Q2024: 

1⃣ Объем продаж 95 млрд рублей (+74%) 

2⃣ Общее число заключенных контрактов 12,5 тысяч (+46%) 

3⃣ Доля ипотеки 84% 

4⃣ Средняя цена 220,1 тыс / кв.м. (+25%) 

1H2024: 

1⃣ Объем продаж 170,2 млрд рублей (+75%) 

2⃣ Количество заключенных контрактов 22,6 тысячи (+45%) 

3⃣ Доля ипотеки 79% (против 91%) 

4⃣ Средняя цена 218,1 тыс / кв.м. (+23%) 

🤔 Это сухие цифры, это факты. Не эмоции - а как есть. Что мы видим? Я здесь в упор не замечаю кризиса и скорого коллапса. Напротив, растет как стоимость метра, причем очень существенно, так и количество сделок, а также снижается зависимость от ипотеки. Самолет строит жилье в доступном массовом сегменте, которое попадает в программы, и отмена ипотеки с господдержкой с 1 июля 2024 года (которая до этого и так была обрезана до 6 млн в МСК и МО) практически никак не скажется на продажах 

🏦 Потому что есть новые и вполне комфортные условия по семейной ипотеке, да и сам застройщик предлагает программы со сниженной ставкой, пусть и завышая стоимость квартиры. Что вы выберете: квартиру за 15 млн, но с платежом 80 тысяч, или за 12 млн, но с платежом 130 тысяч? По факту переплата будет кратно больше, чем завышение стоимости. К тому же Самолет позволяет включить ремонт и меблировку в тело кредита, что также привлекает покупателей 

🤝 На недавнем интервью у Вредного инвестора гендиректор Андрей Иваненко заявил, что Самолет построил бизнес-модель на 2 года вперед, исходя из ставки в 20%, и экономика компании работает и позволяет поддерживать активное развитие 

📈 Вернемся еще к Самолет Плюс, который сейчас проводит pre-IPO. Самолет построил этот бизнес всего за 2 года, и при выходе на биржу он может стоит уже кратно больше, создавая дополнительный драйвер роста для материнской компании 

📌 Еще важный момент: у Самолета стоимость активов превышает 1 трлн рублей, что вчетверо больше стоимости самой компании. Самолет планирует продать порядка 3% в рамках оптимизации, а это значит, что на балансе окажется кэш, который оценивается как есть, а не с таким дисконтом, как земельный участок 

🔥 В общем, сейчас застройщики проходят самую мясорубку, причем Самолет умудряется не просто выживать уже на протяжении года, а показывать очень быстрые темпы роста, сравнимые разве что с IT сектором: $ASTR, Позитивом $POSI или $OZON Стоит при этом Самолет по мультипликаторам в 3-4 раза дешевле, что объясняется по большей части негативным эмоциональным фоном, идущим вразрез с реальным положением дел в компании 

👉 С уверенностью могу сказать одно: хоронить Самолет точно рано. Напротив, ему есть чем нас удивить. Продолжаю удерживать в портфеле и жду выплату квартальной премии, чтобы добрать акций на просадке