Часто слышу вопрос от пользователей сети интернет: "Для чего вообще нужны эти риэлторы, и без них можно договориться, они только бабки дерут". ..
Так ли это? Давайте разбираться....
А с кем и о чем Вы собрались договариваться?
Торговаться с застройщиком по поводу хорошей скидки на новостройку?
Или вести переговоры с собственниками квартиры, что бы выторговать скидку, ведь "у нас наличные"...
ДА, как не удивительно, Вы можете сделать это сами. Но на практике выходит, что ТОЛЬКО это Вы и сможете сделать. И самое интересное в этом то, что если Вам удается это (скинуть цену) , то стоит насторожиться и срочно найти агента по недвижимости, или отдельного юриста профессионала по недвижимости, которые проверят для Вас не только юридический статус квартиры, но и добросовестность Ваших собственников жилья.
Начнем с небольших статистических данных. Задайте себе вопрос : "Сколько раз в Жизни в среднем человек, или даже семья, покупают квартиру".
Ответ: 1,7 раза в среднем по стране! То есть, все Ваши советчики как правило имеют опыт продажи или покупки квартиры - единожды за всю жизнь.
И вот эти люди сидят в комментариях и пытаются Вам навязать свое "профессиональное мнение".
Агент-риэлтор, в свою очередь, проводит сделок с квартирами десятками и даже, в некоторых случаях, сотнями в год! Так у кого больше информации, больше опыта в решении возникающих проблем при сделках с недвижимостью?!
Каких? -спросите Вы. И так.....
Разделим покупку квартиры на два больших лагеря.
- Покупка от Физического лица, или Вторичная недвижимость.
- И покупка от Юридического лица, чаще всего от Застройщика или его дочернего предприятия (Дочка, Аффилированное лицо) - Это все Первичка, Новостройки, одним соловом - строящееся Жилье.
Купить квартиру от Застройщика - казалось бы, что может быть проще.
Приехал в офис продаж Застройщика на объект, внес аванс и дело в шляпе, дальше менеджеры продаж и брокеры по ипотеке сделают все для Вас!
Но не так то все просто. Включайте логику!
1) Менеджеры и брокеры Застройщика никогда не делают ничего ДЛЯ ВАС. Они все делают в первую очередь для ЗАСТРОЙЩИКА, во вторую ДЛЯ СЕБЯ любимого. И с последнюю очередь...хотя нет, больше ничего ни для кого..
Менеджеру важно продать самые неликвидные лоты - за них они получат более высокие бонусы от своего работодателя. В первые продажи идут крайние этажи. Далее квартиры со странными планировками. Такие часто будут в углах домов, у лифтов - схемы могут быть довольно различными. Информацию от покупателя никто не скрывает, конечно все в открытом доступе. Но, как правило, клиенты на показе в офисе очень расслаблены, находятся на эйфории, и просто не обращают внимания на различные мелочи...Ведь уровень доверия менеджеру - очень высокий. Вспомните так же квартиры, которые отдают работникам под проживание. Менеджеры прекрасно знают, в каком объекте будет расположен перевалочный пункт)
2) Менеджеры и брокеры застройщика никогда и ничего негативного не скажут про свою компанию или про свой реализуемый объект по понятным причинам. В этом нет никакого смысла - "поливать товар грязью". Вы услышите только хвалебные оды. С самого порога вы будете поражены красотой офиса продаж, гостеприимностью менеджеров, кофе чай бесплатно конечно и т.д.
При этом, чуть ли ни все остальные застройщики по соседству - "ужасные дилетанты, не образованные стартаперы" по сравнению с ними)) . Обязательно в менеджерах найдется мужчина с 3-мя высшими инженерными образованиями, который вам на цифрах и фактах расскажет и даже покажет все технические отрицательные нюансы стройки конкурента....А ВЫ конечно выслушаете и "поймете".
3) Юридическое Лицо застройщик - это такой же продавец квартиры, как и все остальные. Только с повышенными рисками в сфере банкротства, по сравнению с Физ Лицом. При этом, вы всегда покупаете квартиру не от самого девелопера, а уже от его подрядчика. То есть, вы приходите в Офис Самолет, к примеру, а в Договоре Долевого Участия будет указано - OOO "СЗ Прибрежный Парк"... и т.д.
Каждый раз под каждый объект это будет новое ООО. И каждое из них может стать банкротом. Не надейтесь на светлое имя разработчика проекта. С текущим рынком все возможно!
4) Часто застройщики выводят на продажу часть объектов через третье лицо ООО, оправдывая такую схему пониженным налогообложением, оптимизацией расходов и прочими байками. Все это сделано с одной целью - поскорее вытащить "свои" средства с Эскроу счетов! Но у покупателя в таком случае возникает риск невозврата вложенных средств. Так как продажа пройдет по переуступке, а в основном договоре ДДУ будет указанна сильно заниженная цена. Опять же, покупатель недвижимости в такой ситуации склонен доверять застройщику, и опускает глаза на такие финансовые схемы.
5) Скидка - бюджет на акции и скидки всегда отдельно заложен у застройщиков. Заранее. Об этом оповещают всех Агентов и Агентства Недвижимости. Кроме того, у застройщика в цену квартиры заложен и бюджет на Рекламу, то есть на Привлечение Клиента. И получается следующее - если Вы приходите в Офис самостоятельно - Рекламный бюджет остается у Застройщика. Вы просто дарите эти деньги своему Продавцу)
Что же в таком случае делает риэлтор? Работает.
Работает на Вас за Вознаграждение застройщика. Звучит двусмысленно, но так и есть. Для Вас это с одной стороны бесплатно. С другой стороны, вы платите за квартиру ЦЕНУ, в которую заложено вознаграждение,
и у Вас есть ВЫБОР - оставить эти деньги застройщику ИЛИ их потом получит риэлтор за свои услуги для ВАС.
И при этом Вы БЕСПЛАТНО получите:
- Грамотную юридическую проверку и застройщика и объекта
- Объективный обзор локации и качества строительства
- Осознанный выбор недвижимости на этапе строительства
- Всю картину цен на рынке в разрезе конкурентов, согласование наиболее выгодных условий
- Наиболее выгодное согласование Ипотечных условий для Вас, а не для Застройщика
- Выбор ликвидного лота по его характеристикам
- Юридическую поддержку в будущем, на этапе сдачи дома, приемки, ввода в эксплуатацию, заселения, решения проблем по срокам. Застройщик конечно не будет на Вашей стороне после Регистрации ДДУ))
И все это БЕСПЛАТНО!!!
Покупка от Физического лица .
Это вообще тема отдельной статьи. Очень много подводных камней таится в процессе покупки квартиры на вторичном рынке.
Главное - сюда могут попадать и готовые квартиры и новостройки по договору уступки права (Переуступка). Как правило такие продажи будут реализовываться от Физического лица. Реже от Юридического лица. Надо понимать - что до Вас эту квартиру уже кто то приобрел, но она еще не построена. И такой продавец может ПЕРЕПРОДАТЬ то есть переуступить свои права на будущую квартиру.
Второй вид квартир - это обычное готовое жилье, не важного какого года постройки. Как только произведен ввод дома в эксплуатацию, квартира получила свой кадастровый номер - это уже готовое жилье. И даже больше, если это сдающийся дом и вы получили официальное уведомление о приемке помещения - это уже то же готовое жилье, которое продавать по договору уступки уже ЗАПРЕЩЕНО.
В обоих случаях, это уже Квартиры с историей, как принято это называть в среде Риэлторов. И такой объект перед покупкой требует тщательной Юридической проверки. А так же и Собственник(и) такой недвижимости:
- на предмет долгов и банкротства физ лиц. Супруги в том числе!
- исполнен ли текущий договор в полном объеме
- ущемление прав третьих лиц
- действительность документов в целом
- соответствие сделки законодательству в целом
- налоговые риски
- исковые требования по объекту и собственникам
- многое другое.....
Часто, Агент продавца будет предлагать Вам свои услуги. Но надо понимать, что они по договору представляют своего клиента собственника, и ситуация превращается в Абсурдную) Хотя имеет место быть.. Но обязательно надо заключать договор об услугах с агентством недвижимости и внимательно его проверять!
Выводы :
Современный риэлторы нужны не для Торга с продавцом. Агент - это прежде всего
- Ваша безопасность.
- Ваша выгода.
- Ваш юрист.
Покупая недвижимость самостоятельно, вы не только рискуете приобрести "плохую" квартиру, или потерять пару процентов на торге. Вы рискуете остаться и без денег и без квартиры. И часто это происходит не по злому умыслу продавцов, а по стечению обстоятельств, или по незнанию законодательства с обоих сторон (например не выделили доли ребенку, занизили цену в ДКП под предлогом - "все так делают" и т.д.)
Готовы ли Вы на такие риски, совершая один раз в жизни самую важную покупку?