Более 70 тыс. зданий в России находятся в аварийном состоянии, в них проживают свыше 1 млн человек. Об этом сообщили в пресс-службе Следственного комитета РФ по итогам совещания по вопросам переселения граждан из ветхого и аварийного жилья.
В России к 2040 году могут резко вырасти объемы морально устаревающего жилья
Это связано с тем, что дома, возводившиеся в первый и второй периоды индустриального домостроения, начнут достигать условного срока предельной эксплуатации. Таким образом, абсолютный максимум многоквартирного жилья, предполагаемого к выбытию, прогнозируется в 2038–2040 годах. Речь идет о так называемых хрущевках, которые массово строились в 1956–1963 годах, а также тех девяти- и двенадцатиэтажках, которые возводились в 1963–1969 годах,
К 2040 году эти многоэтажки достигнут предельного срока эксплуатации и потребуют обновления (например, капитального ремонта), а часть домов и вовсе необходимо будет выводить из эксплуатации.
С 2002 года во всех регионах России есть своя программа переселения людей из опасных для жизни квартир и домов. Порядок регулирует закон №185-ФЗ.
Какое жильё расселяют
Пришедшее в негодность жильё называют аварийным, ветхим, опасным или неподходящим для проживания, но в законе используются только два термина — «непригодное для проживания жилое помещение» и «аварийный дом».
Аварийной признают недвижимость, которая несёт угрозу безопасности живущих в ней людей и их здоровью (Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006). Некоторые признаки аварийного жилья можно обнаружить без специальных знаний и оборудования: трещины на стенах, разрушение фундамента, наклон полов, обрушение или искривление стен.
Здание могут оценить как аварийное не только в результате его разрушения от старости или в результате взрыва, пожара, просадки грунта, но и из-за ухудшения местной санитарно-эпидемиологической ситуации. Например, если рядом построили автомагистраль, шум которой превышает норму, или установили слишком близко к заданию линии высоковольтных электропередач. Также аварийной могут признать постройку, которая находится на территории, где могут сходить лавины, оползни и наблюдаются регулярные наводнения.
Если многоквартирный дом отметили как аварийный, помещения в нём автоматически становятся непригодными для проживания и подлежат расселению. Если более половины квартир в здании определили как непригодные для жизни, дом относят к аварийным.
Ветхим называют старое жильё, которое не представляет угрозу безопасности жильцов, но жить в нём не так комфортно, как в новом. В «Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда» указано: дом признают ветхим, если его износ превышает 65–70%, но несущие элементы сохраняют прочность.
Ветхие дома не могут попасть в программу переселения граждан, пока они не станут аварийными. Старые, но крепкие здания нуждаются в капитальном ремонте, сносить их ещё рано.
Также к аварийным не относят дома без горячей воды или системы канализации, с квартирами, площадь которых меньше нормы, и частные постройки. За состояние последних отвечают их владельцы. Это значит, что выплату за коттедж на своей земле можно получить только в том случае, если власти примут решение использовать участок для государственных нужд: например, чтобы установить на нём трансформаторную подстанцию, расширить территорию воинской части или построить железную дорогу.
Реестр домов подлежащих расселению
Для собственников жилых помещений программой предусмотрены следующие способы переселения:
- предоставление возмещения за изымаемое жилое помещение, на основании рыночной стоимости через оценочный отчет (ст. 32 ЖК РФ).
- предоставление субсидии на приобретении жилья. (Постановление Правительства Пермского края от 28 мая 2020 г. № 369-п )
Особенности определения рыночной стоимости аварийного и ветхого жилья
При расселении из ветхого и аварийного жилья необходимо определить рыночную стоимость недвижимости, а также величину убытков, причиненных собственнику в связи со сменой места жительства (услуги риелтора на поиск нового жилого помещения, затраты на переезд, аренда жилья на время поиска нового) и компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт дома, по причине которого дом был признан аварийным.
Жилая недвижимость оценивается с учетом рыночной стоимости доли в общем имуществе дома (доли земельного участка и общей долевой собственности помещений дома), приходящейся на жилое помещение.
Также возможно оценить коммерческую недвижимость (офисы, магазины), расположенную в аварийном жилом доме с учетом убытков, причиненных собственнику в результате изъятия нежилого помещения в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, включая убытки, связанные с невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами, убытки, связанные с изменением места нахождения нежилого помещения, а также упущенную выгоду.
Денежную выплату могут получить только хозяева приватизированных аварийных домов и квартир. Участники региональной госпрограммы расселения могут выбирать между переездом и деньгами. Если дом не включили в программу, жильё компенсируют деньгами по умолчанию.
Размер выплаты рассчитывается на основе рыночной цены жилья. Специалист оценочной компании учитывает рыночную стоимость самого объекта недвижимости и части общедомового имущества.
В сумму выплаты должны войти:
- рыночная цена старой квартиры;
- стоимость доли в общедомовом имуществе;
- стоимость доли в праве на земельный участок, на котором стоит дом;
- неиспользованные взносы на капитальный ремонт, которые вносил хозяин жилья, если участок, на котором стоит дом, власти изымают после сноса (п. 2 ст. 174 ЖК РФ);
- будущие траты на переезд и риелтора, который поможет найти новую квартиру.
Если квартиру сдавали в аренду и из-за сноса дома пришлось разорвать договор с нанимателем, можно получить возмещение упущенной выгоды.
Аварийное жильё не пользуется спросом, поэтому его рыночная стоимость, как правило, небольшая. Купить на эти деньги новую квартиру с хорошим ремонтом или квадратные метры в новостройке невозможно. Чтобы получить адекватную сумму, можно не подписывать акт об изъятии, обратиться в оценочную компанию и с решением оценщика подать иск в суд. Судебная практика показывает, что таким образом можно увеличить размер выплаты и получить возмещение судебных расходов.
Жильцы могут сделать ремонт в аварийной квартире, но расходы на отделочные работы и строительные материалы не будут компенсированы. После объявления дома аварийным квартиру в нём можно продать, но новый владелец не сможет получить больше денег, чем заплатил при покупке жилья. Для наследников подобных квартир расчёт стоимости ведётся на общих основаниях — по рыночной стоимости.
Получив выплату, в помещении можно жить ещё до 6 месяцев. Этот срок даётся на поиск и покупку нового жилья, если у человека нет другой жилой недвижимости.