Опираясь на многолетний опыт управления коттеджными посёлками, и опыт продаж земельных участков в коттеджных посёлках Ленинградской области более 15 лет мы с уверенностью составили список критериев, которые надо учитывать, чтобы не купить участок, который может повлечь неожиданные заметные затраты в период его освоения или в период проживания на нём.
А в некоторых случая покупка может привести к фатальной потере денег.
Итак представляем вашему вниманию список рекомендаций:
1. Не покупайте для целей постоянного проживания любые земельные участки, кроме тех, которые мы укажем:
- категория: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования ВРИ: под индивидуальное жилищное строительство ИЖС
- категория: земли сельскохозяйственного назначения, ВРИ: под садоводство
Во всех остальных многочисленных случаях Вы не будете иметь законного основания для строительства жилого дома, регистрации в нём. Более таго, построенный дом могут обязать снести.
2. Не рекомендуем покупать земельный участок, расположенный на расстояние более 500 метров от линий электропередач 0,4 кВ в населённых пунктах и 600 метров в сельской местности. Всё дело в том, что если участок находится в пределах указанных зон, собственник может рассчитывать на льготный тариф присоединения электрической мощности. например, в Ленобласти это может быть 8700 рублей за 1 кВт. Если же участки находятся дальше, то присоединение 15 кВт может стоить и несколько миллионов рублей. Возможно, что прийдётся заплатить денег за электрическую мощность больше, чем стоит сам участок.
3. Не покупайте участок, если рядом нет источника воды или водопровода. Или как минимум, убедитесь в том, что водоносные слои находятся относительно не далеко в пределах 30-60 метров. В противном случае прийдётся бурить скважину на уровень гдовского горизонта. А это около 200 метров. Стоимость бурения, скваженый насос, насосная станция и т.п. обойдутся под миллион рублей.
4. Если к участку ведёт не асфальтированная "лесная" или "полевая" дорога, то нужно быть готовым к тому, что весной и осенью по ней, возможно, что будет не проехать даже на кросовере. Если протяженность такой подъездной дороги более 1 километра, лучше отказаться от идее покупки. Обслуживание такой дороги тоже каждый год будет требовать больших затрат: грейдирование, подсыпка щебня, строительство дождевой канализации и т.п.
5. Участки с глубоким залеганием торфа при кажущейся не высокой цене в итоге потребуют миллионных затрат на выторфовку и обратную засыпку песком. Например во Всеволожском районе ленинградской области в Рахьинском сельском поселении в районе Щеглово есть много земельных массивов с залеганием торфа от 1,2 до 1,8 метров.
6. Участки, расположенные в низинах обычно не случайно стоят не дорого. Их хозяин столкнётся с трудностями водоотведения. Возможно, что понадобиться перекачивающий насос для перекачки дождевой и талой воды. как правило, в низинах сыро, там больше собирается комаров, лягушек, там могут жить змеи.
7. Если Вы не юрист и не специалист, мы не рекомендуем покупать земельные участки, полностью покрытые охранными зонами от линий электропередач, газопровода, водопровода. Участки, расположенные в охранных зонах кладбищ, скотомогильников. Участки, расположенные в водоохранных зонах.
Вы либо не сможете зарегистрировать жилой дом в Росреестре и6 соответственно, там прописаться. Либо столкнётесь с необходимостью выполнения строгих требований по эксплуатации дома. например, у дома, расположенного в водоохранной зоне, локальная канализация должна быть закрытого типа. Из которой регулярно надо будет извлекать накапливающуюся биомассу, вызывая ассенизационную машину, и неся регулярные расходы.
8. Если вы не профессионал, не рекомендуем покупать участки полностью заросшие лесом. Во-первых затраты на выкорчёвку и планировку участка будут весьма большими. Во вторых, может оказаться, что данный участок расположен в зоне лесного фонда. И понадобиться судиться с Российской Федерацией за право собственности на участок не смотря на то, что ваше право зарегистрировано государством в Росреестре.
9. Не рекомендуем покупать участок у должника, человека у которого есть просроченные долги по кредитам, по штрафам, по не уплаченным налогам. Он может быть признан банкротом в последствии. И сделки за последние три года могут быть оспорены в судах конкурсными управляющими и признаны не действительными. В этом случае вы рискуете лишиться участка.
10. Перед покупкой участка рекомендуем изучить трассу новой проектируемой кольцевой автодороги КАД-2 и убедиться, что она не пройдёт через интересующий вас участок в прямой близости.
11. При покупке участка в коттеджном посёлке поинтересоваться формой управления посёлка: правление СНТ или управляющая компания. Узнать размеры ежемесячных платежей. Как часто они меняются, как часто объявляются сборы на целевые программы. Устраивает ли большинство жителей управление посёлком. При этом не рекомендуем полагаться на мнение только одного жителя. Надо не полениться и опросит хотя бы человек 10. И потом делать выводы.
12. Мы не рекомендуем покупать земельные участки, расположенные в экологически не благоприятных зонах Ленобласти. Карта таких зон и описание представлены на видео на этом канале.
Чтобы не сталкиваться с описанными выше ситуациями и другими, которые не описаны в данной статье, но могут омрачить покупку участка, рекомендуем покупать участки в коттеджных посёлках у зарекомендовавших себя девелоперов со стажем не менее 6 лет и у которых построено и сдано в эксплуатацию не менее трех коттеджных посёлков, в которые мы рекомендуем приехать и посмотреть что они из себя представляют. Хотели бы вы жить в подобных посёлках или нет.
Общая рекомендация не спешить с покупкой и внимательно изучить предлагаемый участок.
Информацию об участке также можно получить в муниципальной администрации, записавшись на приём к землеведу.
#коттеджный_посёлок #участокИЖС #Ленинградская_область #1-я_Академия_недвижимости