К сожалению, далеко не редко встречаются ситуации, когда кто-то покупает квартиру у недобросовестного продавца, а спустя некоторое время оказывается, что у продавца были долги и он подал на банкротство. В таком случае кредиторы могут подать исковое заявление в суд с требованием признать сделку купли-продажи недействительной, чтобы вернуть недвижимость. Но как быть в таком случае покупателю?
Банкротство физических лиц: кто может стать банкротом?
К сожалению любой обычный человек может стать банкротом. Здесь важно понимать, как это происходит и как можно подстраховаться от такой ситуации с недобросовестным продавцом.
Когда гражданин подает на банкротство, финансовый управляющий вместе с кредиторами тщательно изучают его сделки за последние годы. Основная цель — выявить сделки, которые могли ухудшить платежеспособность должника и повлиять на его способность погасить долги. Если такие сделки обнаруживаются, их могут оспорить в суде. Вот основные причины для этого:
1. Квартира продана ниже рыночной стоимости
Если квартира продана с существенной скидкой (более 20% от рыночной стоимости), это может быть расценено как ухудшение платежеспособности должника. Такие сделки могут быть оспорены в течение одного года. Если сделка сделала погашение долгов невозможным, ее могут оспорить в течение трех лет.
Как подстраховаться?
- Проверить долги продавца. Смотрите информацию в Федеральной службе судебных приставов (ФССП). Наличие долгов должно насторожить.
- Заказать оценку недвижимости. Получите письменное заключение эксперта-оценщика.
- Не соглашаться на заниженную цену. Продавец может предложить указать в договоре меньшую сумму, а остальное получить «в серую». Это рискованно.
2. Необычная форма оплаты
Иногда продавцы заранее планируют банкротство и предлагают покупателям странные схемы оплаты. Например, просят оплатить через полгода или перевести деньги на счет фирмы-партнера. В таком случае важно заранее подстраховаться и полностью отказаться от предложенных схем. Оплата должна происходить напрямую, без отсрочек и посредников.
3. Мнимая сделка
Продавец может попросить временно остаться в квартире после продажи, что может вызвать подозрения у финансового управляющего, который может посчитать сделку фиктивной. В таком случае важно прописать в договоре дату освобождения квартиры. Но лучшим вариантом, если продавец просит «подождать», станет просто отказ от сделки.
Что делать, если суд признал сделку недействительной?
Если суд признает сделку недействительной, обе стороны должны вернуть полученное по сделке: покупатель возвращает квартиру, продавец — деньги. В идеальном сценарии вы просто потеряете время и нервы, но деньги получите обратно. Однако банкротящийся продавец, скорее всего, уже не сможет вернуть деньги, и вы останетесь и без квартиры, и без денег.
Летом 2023 года в закон о банкротстве физлиц внесли поправки, которые касаются случаев, когда спорное жилье — единственное у покупателя, а сделка признана недействительной из-за занижения цены. Закон предлагает две возможности:
- Получить назад сумму, уплаченную по договору, после продажи квартиры на торгах по рыночной цене.
- Участвовать в торгах, доплатив недостающую до рыночной стоимости сумму.
Что еще можно почитать?
Чтобы избежать потерь при покупке квартиры у потенциального банкрота, важно тщательно проверять продавца и условия сделки. Не соглашайтесь на сомнительные предложения, проверяйте юридическую чистоту сделки и прописывайте все важные условия в договоре. Лучше потратить больше времени на подготовку, чем потом терять деньги и имущество.
Если у вас возникли вопросы или нужна помощь в оформлении документов, нужна профессиональная консультация или помощь – пишите! Всегда готова подставить плечо каждому!
Чтобы не потерять важную информацию и не упустить обновления – подписывайтесь на канал и нажимайте колокольчик.