Существуют три формы управления многоквартирными домами. На общем собрании жители выбирают одну из них.
Расскажем, какие существуют способы организации управления, а также раскроем обязанности и ответственность каждого из них.
⚡️ Определяемся со способом
Выбор способа управления многоквартирным домом происходит на общем собрании собственников. Всего существует три способа:
1. Непосредственное управление собственниками.
2. Управление ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом.
3. Через управляющую организацию.
— Управляем непосредственно
При непосредственном управлении жители самостоятельно без создания ТСЖ и без привлечения УО решают вопросы содержания и ремонта дома.
Такой способ управления возможен только в тех МКД, в которых не более 30 квартир.
При такой форме все жители по решению общего собрания заключают договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества с подрядными организациями либо самостоятельно обслуживают дом. При этом каждый собственник заключает договоры на коммунальные услуги. Подчеркнем, что в состав платы за коммунальные услуги также входит плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общедомового имущества — ОДН. При других способах управления плата за ОДН относится к плате за жилищные услуги, а не коммунальные.
На общем собрании жители наделяют полномочиями действовать от их имени с третьими лицами кого-то из своих соседей. Например, с обслуживающей организацией.
— Объединяемся в товарищества
Товарищество собственников жилья — это объединение собственников помещений в доме или нескольких домах. Жители объединяются для следующих целей:
• управлять общим имуществом;
• содержать и сохранять общее имущество;
• предоставлять коммунальные услуги;
• использовать и распоряжаться общим имуществом
ТСЖ может содержать и ремонтировать дом своими силами или привлекать другие организации. Для этого заключают договоры.
Товарищество собственников недвижимости — это добровольное объединение собственников разных видов недвижимости. В ТСН объединяются не только собственники жилых помещений, а также соседи по дачам или рядом стоящих жилых домов, владельцы парковочных мест, гаражей и других строений.
ТСЖ — это вид ТСН. Товарищества — это некоммерческие организации. Жители проводят общее собрание собственников, чтобы выбрать форму управления в виде товарищества, создать ТСЖ, определить лицо, которое займется регистрацией товарищества, а также принять его устав.
Для создания ТСЖ или ТСН нужно пройти государственную регистрацию как юридического лица и получить соответствующие документы. После того как товарищество зарегистрировано, необходимо собрать заявления о вступлении в члены ТСЖ. Члены товарищества — это собственники, которые обладают более, чем 50% от общего числа всех голосов в доме.
— Кооперативы
Существуют и такие формы, как жилищный кооператив и жилищно-строительный кооператив. Члены жилищного кооператива на свои средства приобретают дом и в последующем его содержат. Люди объединяются в жилищно-строительный кооператив, чтобы накопить деньги и построить многоквартирный дом. После чего ЖСК управляет домом.
Кооперативы заключают договоры оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, а также договоры с ресурсоснабжающими организациями.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы — это потребительские кооперативы. При Ж К и ЖСК управление домом практически не отличается от управления через ТСЖ. Главное отличие в том, что кооператив управляет только одним домом, который приобрел или построил, а товарищество — одним домом или домами, у которых есть общее имущество, например, один земельный участок или котельная.
— Выбираем УО
Управляющая организация — это коммерческая организация. На основании лицензии она оказывает услуги по управлению МКД и заключает соответствующий договор с собственниками. ОСС определяет условия договора управления, который заключается на срок от одного года до пяти лет.
Управляющая организации на профессиональной основе занимается нуждами МКД. Для эффективного управления домом необходимы знания в самых разных сферах: в строительстве, юриспруденции, бухгалтерии и других. В УК есть целый штат необходимых специалистов.
⚡️Обязанности и ответственность каждого способа управления
Независимо от способа управления обязанности по надлежащему содержанию общего имущества должны обеспечивать:
• надежность и безопасность многоквартирного дома;
• безопасность жизни и здоровья жителей, имущества физических и юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
• безопасное использование и содержание внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме при наличии такого оборудования;
• доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
• соблюдение прав и законных интересов собственников;
• постоянная готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, которые входят в состав общего имущества, к осуществлению поставок коммунальных ресурсов
Подробнее обязанности раскрыты в стандартах, которые установило Правительство Российской Федерации в Постановлении от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».
Ответственность за надлежащее содержание общего имущества при непосредственном управлении несут сами собственники, а за коммунальные услуги — поставщики ресурсов.
Товарищества или кооперативы несут ответственность за содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг. Но если ТСЖ, ТСН, ЖК и ЖСК заключили договоры управления с УК, то ответственность несет управляющая организация.
УК несет ответственность за оказание всех услуг и выполнение работ. Если у собственников заключены прямые договоры на предоставление коммунальных услуг, то РСО несут ответственность за бесперебойную поставку воды, электричества и других коммунальных ресурсов.
Подписывайтесь на канал МАРКЕТ ЖКХ
✅ Наш сайт по услугам капитального ремонта МКД: ремонт кровли, фасада, отмостки, подвалов и так далее. Работаем по всей России.
✅ Наш маркетплейс «МаркетЖКХ», в котором размещены все товары и услуги в сфере ЖКХ. Спасение для ТСЖ и жильцов МКД.
✅ Наша группа Вконтакте, где мы публикуем полезную информацию, отвечаем на ваши вопросы и показываем результаты работ.