Вернулся с отпуска. Теперь со свежей головой можно браться за анализ погашения кредита. Ну и в предыдущей статье обещал все разобрать по цифрам. К делу.
Вы на канале Молодой Ипотечник. Здесь делюсь опытом в приключениях с недвижимостью.
Итак, начнем по порядку.
Как решил идти в ипотеку
В 2015-ом работал в рекламном отделе небольшого агентства недвижимости Санкт-Петербурга. Тогда про западное Мурино делали первые репортажи будущие иноагенты, Десяткино 2.0 считали перспективным проектом, а ставка ЦБ плавно снижалась в течение года с 17 до 11 процентов.
Я видел разные типажи клиентов, общался много с агентами и уже нет-нет да и шарил в 214-ФЗ. Люди для первого взноса брали потребительские кредиты, обсуждали в коридорах про самые дешевые варианты жилья и были фразы а-ля: «Может в отпуск? В ипотеку еще влезть успеем». Агенты же получали деньги только со сделок, оклад был пониже МРОТа. В итоге большинство новичков чуть ли не дрались за клиентов и пытались втюхивать, а не продавать.
Реальный диалог:
— Здравствуйте, мы хотим взять квартиру-студию!
— Здравствуйте, может трешку?
— Нет. Студию
— Всего доброго.
В общем, насмотрелся тогда на хтонь питерскую и решил — ну окей, вряд ли смогу накопить всю стоимость квартиры. К ипотеке постараюсь подойти вдумчиво. Ну и агента подберу себе хорошего. По иронии, в день решения начать копить на взнос — меня уволили с работы.
Что делал по мере накопления первого взноса
Первым делом старался найти агента, которому смогу довериться. Ходил по агентствам — сталкивался с разными линиями поведения. От насмешек в стиле: «Приходи, когда накопишь» до хамства от прожженных тружениц рынка недвижимости.
Например, на одной такой встрече, после озвучивания запроса, риелторша сравнивала меня со своим сыном. Явно не в мою пользу. Продажи квартир она совмещала с основной работой парикмахером.
Почему была такая реакция? Ну представьте, приходит 23-летний пацан и говорит о желании взять ипотеку через пару-тройку лет. Пока присматривается к агентам и объектам. С одной стороны, это трата времени для продавца, с другой — вероятно гарантированная сделка.
Параллельно с новой работой, я сотрудничал со стартапом по новостройкам. Мои обязанности сводились к работе тайного покупателя: выведывать все у менеджеров, фоткать объекты и пилить обзоры на строящиеся жилые комплексы.
Я сделал где-то 5 или 6 таких обзоров и благодаря ним сформировал критерии жилых комплексов, в которых точно не хочу жить.
Поделюсь парой забавных историй с тех лет.
Первая. Как тайный покупатель зашел с менеджером в дом. Посмотрели шоу-рум. Предложил пойти на черную лестницу. Дом только-только сдали в эксплуатацию. И тут в нос резко ударил запах аммиака. Такое тогда было из-за дешевого цеметного раствора.
— Понюхайте! Тут аммиак (нюхаю стену)
— Да нет тут его (менеджер тоже нюхает стену)
— Как вы не чувствуйте этот запах (отошел от стены)
— А вы как его чувствуете? (менеджер все еще стоит у стены и нюхает)
— Да он тут на всех этажах!
Менеджер оперлась рукой на стену, повернулась ко мне, глубоко выдохнула через рот и сказала: «Ну это же не ключевой фактор? Давайте выйдем на балкон». Согласился. Голова тоже кружилась.
Вторая. Один из объектов находился по соседству с гаражным кооперативом. Стройка, кучи строительного мусора, об инфраструктуре внутри жилого комплекса и слов нет. Кадры дома можно было сделать только с возвышенностей, ибо с земли обзор закрывал забор. Так вот, помню как пришлось реально карабкаться на горку из кирпичей и поддонов, сделать пару кадров и пытаться избежать стаю бродячих собак. А я любых собак до усрачки боюсь.
Ну и даже в период накопления провел одну сделку как субагент. Свел коллегу по новой работе с коллегой по бывшей работе. Получил вознаграждение только за то, что привел клиента.
Так, вернемся к ипотеке.
Что сделал по факту накопления взноса
Накопленной суммы было достаточно для первого взноса. Объективно рассчитывал на квартиру-студию недалеко от города. По полученному опыту — точно понимал к кому не пойду и что не буду брать.
Мой хороший товарищ руководил маркетингом в одном агентстве недвижимости. Мы тогда часто виделись и между делом я узнавал как там дела обстоят. Он в те времена был адским перфекционистом, поэтому временами поругивал агентов. Для меня же это был знак — значит, все не так плохо. Именно в это агентство и обратился. Не прогадал.
Позвонил. Поговорили. Объяснил ситуацию. Агент обещала подобрать варианты. В тот же день приехал после работы на встречу в их офис. Уставший уже совсем был. Глаза агента также выдавали отпечаток трудового дня.
— Привет, я тебе звонил сегодня. Студия. 400к первый взнос. Не человейник. Давай сначала жахнем кофе и постоим на веранде, а потом говорить о новостройках и посмотрим подобранные варианты.
— Привет, кофе уже готовим.
Нашли быстро общий язык. Агент подобрала реально годные варианты и самое главное: никакого втюхивания и давления. Вперемешку с кеками.
— Ты разве не будешь доставать карту будущих станций метро и говорить о скором появлении поблизости?
— Они планируют открыть его с года моего рождения.
Остановились на строящемся жилом комплексе в Буграх. Прикинули цены и варианты по ипотеке. Помню, как агент сказала: «Знаешь, он со временем станет очень крутым». И правда — он сейчас очень крутой. Даже по меркам Питера.
Подбирал условия по кредиту
В далеком 2018-ом я понимал, что в тогдашних условиях выгоднее было установить срок кредита лет так на 20. Хотя по идее, если бы ужимался в тратах, мог бы и потянуть ежемесячный платеж и на 8-летний срок.
Ставки тогда были в районе 9-10%. Ох, времена. Взял свой средний доход за год и соотнес платежи за 20 и 8 лет.
Доход в 2018-ом состоял из основной работы и мелких подработок по фрилансу. Расходы: съемное жилье, питание и безалкогольные кутежи.
Все-таки выпускался с кафедры гидрофизики и гидропрогнозов, поэтому расчет строил на двух рисках.
- Вдруг доход так и будет колебаться в районе 60к. Под эту цифру все и сверстано.
- Вдруг меня уволят с работы. Тогда платеж под 20 лет будет проще наработать, чем под 8 лет.
С осознанием таких вероятностей принимать реальность было как-то проще. Да и «перебздеть» в вопросе ипотеки всегда лучше, чем «а, прорвемся».
Какие были варианты по условиям ипотеки
К слову, с агентством повезло. Кто бы что не говорил — порядочные компании умеют находить выгодные лоты от застройщиков и дружат с банками по особым условиям. Иначе быстро все скатиться к уровню газеты с объявлениями.
Итого, на рассмотрении было два варианта от банков:
В чем весь замес.
Банк 1. Первую половину кредита мне давали сразу, а вторую начисляли по факту приемки. В период стройки я платил только половину платежа, но досрочки были недоступны.
Банк 2. Давал ставку поменьше, что давало платеж меньше на 703,5₽. Да, выгоднее. Да, досрочки доступны сразу, но тогда на жилье уходила бы почти половина ежемесячного дохода.
Я справедливо прикинул. С банком 2 на жилье (ипотечное и съемное) будет уходить в районе половины ежемесячного дохода. А это вот уже создает неудобства. Как показали дальнейшие события — зря так думал. Вполне допускаю, что ошибся. Сэкономил бы на входе ~ 100 000₽ в процентах, если бы не гасил досрочно.
В итоге согласился на банк 1. Эти умники хотели мне отказать в день сделки, но проявил прыткость. Договор подписал 30.10.2018. Каких-то допплатежей не было, кроме страховки жизни.
Ну и смекнул тогда: не все накопленное отправил на первый взнос. 400 000₽ отправил на взнос, 100 000₽ отложил на допрасходы.
Что получалось по кредитному договору
Итак, смотрите. Так выглядел график погашения долга:
Платеж и проценты выглядели следующим образом:
Также добавим ежегодные страховки. По замыслу банка они составляли в районе 0.7% от остатка долга в сумме. Плюс не забудем вписать следующие расходы, без которых ипотека бы встала на мертвой точке:
1. Регистрация договора: 7000₽.
2. Приемка квартиры: 3500₽.
3. Оценка квартиры: 3000₽.
4. Госпошлина на собственность: 2000₽.
И теперь смотрим суммарно:
По такому расчету реальная ставка по кредиту уже составляла 10,23%. Кстати, именно поэтому в кредитном договоре на самом видном месте указывают две ставки. Первая — по кредиту. Вторая — с учетом допрасходов.
Как прошли первые восемь месяцев ипотеки
Во-первых, появился этот канал. Во-вторых, начал подрабатывать в пекарне на выходных. Деньги были не лишними, продавал пирожки отлично, давно хотел познать бизнес этот изнутри, да и деньги были нелишними.
В-третьих, по отношению к практическим действиям провел время максимально бездарно. Денег стало чуть больше, но ничего не откладывал. Вполне возможно было скопить дополнительный фонд на заселение, может на досрочку. Тут вообще мимо. При этом погружался в тематику ипотечного кредитования и твердо решил погасить ипотеку быстрее срока.
В-четвертых, не состыковал грамотно время переезда в новую квартиру из съемной. Жил с друзьями в трешке на Большевиков. Общаемся и дружим до сих пор. Каждый вечер был похож на ситком. Приходишь на кухню и начинается веселье. Так вот. Осознание факапа пришло в момент подписания акта приема-передачи. Вот ключи. Бери-въезжай. Был буквально один день на все.
Как подошел к досрочным платежам. Стратегия
Как сейчас помню. Летом 2019-го остался на работе и погрузился в эксель и кредитный калькулятор. В интернете везде писали про два возможных способа: сокращение срока и снижение платежа.
Собралось куча материала для канала. Без глубокой математики, как сейчас. Писал статьи о разных способах с расчетами. И зарождение жанра лучших публикаций канала случилось именно в те дни.
Я взял график погашения долга и процентов в платеже с момента второго транша. Увидел, что в определенных точках вес доли процента в платеже снижается. Стало интересно, как такую точку вычислить. Получил два выражения по линиям тренда и решил квадратное уравнение.
После решения уравнения нашел месяц. По нему в графике определил значение долга, после которого логично будет снижать платеж. Получилось: 141-й месяц, нужное тело долга: ~1 209 297₽.
До достижения этой точки сокращал только срок, поскольку вес процентов был выше. После использовал следующую комбинацию:
1. К дню платежа скапливалась сумма на досрочку.
2. Половина отправлялась на снижение срока.
3. Остальное на снижение платежа.
Так после прохождения точки X гасил кредит с двух сторон. Сокращался срок и платеж одновременно.
Как реализовывал стратегию досрочных погашений
Фундаментальная мысль была такая: вносить регулярно, каждый месяц. Один раз только промахнулся за все время. В пределах погрешности.
Пробовал разные способы: что есть, 30% от дохода, 50% от дохода. Только с опытом дошло — надо было определить сколько мне надо в месяц на жизнь и далее плясать от верха этой суммы, плюс закидывать на подушку.
Также, только спустя пару лет после оформления кредита допер до накопления досрочного платежа вместе с подушкой на накопительном счете. Шаг за шагом проценты бы помогали.
Раз в месяц рассказывал вам, как идут дела с досрочными платежами. Сейчас подведем общий срез.
Итого вышло 1 453 827₽. Если бы ничего не гасил досрочно, то долг бы сейчас составлял 1 634 022₽. Надо будет потом посчитать, выгоднее ли было на депозит откладывать.
Итого. Что бы не происходило в мире, а за 2019-2024 постоянно что-то случалось, досрочка всегда (за одним исключением) летела на счет.
Великий промах
В период низких ставок не рефинансировался. Прям вот провал.
В 20-м запустили льготную ипотеку, ключевую ставку снизили для разгона активности экономической. Банки предлагали рефинансироваться под 7-7.5%. Надо было только пройти заново оценку, оплатить страховки и т.д. Люфт все равно давал выгоду.
Как великий умник, я написал в один из банков в последний день на работе. Юридически стаж прерывался, а значит не соответствовал минимально необходимому значению. Выходил же на самозанятость и рассчитывать на рефинансирование уже было невозможно.
Результат
Так, ну начнем с самого основного. Вот как поменялся начальный график долга за счет досрочных погашений.
Получилось меньше на 172 месяца.
Теперь посмотрим на изменение переплаты. Синий столбик — по договору. Красный — на практике.
Получается, что переплату снизил в 3,61 раза.
Посчитаем реальную ставку по кредиту. Возьмем практическую переплату и найдем коэффицент аннуитета, которому она соответствует.
И пробьем по калькулятору:
То есть, реальный срок кредита составил 68 месяцев, а ставка составила всего 3%.
Только это еще не все.
Давайте посмотрим на страховки. C 2020-го оформлял все в онлайне через сервис банка. В один год даже были скидки. Суммарно за все время заплатил: 32 574₽. Против расчетного значения 175 606₽.
Также воспользовался имущественным вычетом. Вернул уже 179к ₽ с копейками. Надеюсь, в следующем году дойду уже до лимита в 260 тысяч. На текущий момент 9,6% от тела долга вернул.
Ну и бонус. Рекламные интеграции на канал продавал тем же компаниям, которые проводили оценку и приемку. Также, одна из интеграций была по брокеру страхования. Так что даже вышел в плюс по этим расходам.
На текущий момент рыночная стоимость моей квартиры в районе 3.5-4 миллионов рублей. С учетом первого взноса, основного долга, реальной переплаты и минимальной цены продажи — уверенно в плюсе. С учетом имущественного вычета — также. Процентный вычет, вероятно, пока оставлю. Пригодится на другом объекте. Ну и налог на продажу платить не придется, в сентябре будет пятилетний срок владения.
А вот обременение уже снято:
Осталось только добраться в банк и вернуть часть оплаченной страховки.
Заключение
Итак, вы прочитали полную историю возни с ипотекой. Пишите в комментариях свои впечатления и обратную связь — интересно будет почитать.
Да пребудет с вами вычет!