После отмены массовой программы льготной ипотеки рынок замер в ожидании. Непосильные цены на квартиры в сочетании с высокими ставками рыночной ипотеки создают условия для удешевления недвижимости в новостройках. Вместе с тем желание сохранить выгоду не позволяет девелоперам приступить к снижению стоимости. Кроме того, спрос среди значительной части покупателей жилья по-прежнему удерживает продленная до 2023 года семейная ипотека. В сложившейся ситуации следящие за «первичкой» задаются вопросом: когда и насколько упадут цены? Попробуем разобраться.
Льготы не помогут
Отказ государства от массовой программы льготной ипотеки пришелся на период сохранения высокой ключевой ставки на уровне 16%. Мало того – на фоне неспадающей инфляции ставка ЦБ, вероятнее всего, дополнительно вырастет и закрепится на этих отметках во втором полугодии 2024-го.
В таких условиях говорить о скором снижении ставок по ипотечным кредитам не приходится. Напомню, ставки рыночной ипотеки сегодня держатся на уровне 20%. Для поддержки потенциальных покупателей жилья органы власти оставили ряд адресных льготных программ: дальневосточную, арктическую, сельскую, ипотеку для IT-шников.
Вопреки планам на сворачивание второй по массовости семейной ипотеки Минфин, по поручению президента, сохранил и ее. Разве что ограничил условия получения. Отныне на жилищный кредит по ставке 6% годовых с первоначальным взносом 20% от стоимости квартиры могут претендовать семьи с детьми, где воспитывается хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет (ранее – до 18 лет); семьи с ребенком-инвалидом; семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в малых городах численностью до 50 тыс. человек или в регионах с низким объемом строительства, а также в регионах с индивидуальными программами развития. Таких субъектов РФ насчитывается 35.
Максимальные суммы кредитов на семью остались прежними: 12 млн рублей для Москвы, Мособласти, Петербурга, Ленобласти и 6 млн рублей для остальных регионов. Зато количество возможных ипотечных кредитов по обновленной семейной программе сократилось до одного.
Еще в июне с помощью семейной ипотеки россияне покупали почти 50% квартир. С нынешними условиями количество таких сделок снизится приблизительно вдвое. В июле-августе выдачи семейной ипотеки однозначно сократятся и уже не восстановятся до прошлых значений. Остальные ипотечные программы с господдержкой и вовсе рассчитаны на ограниченные категории граждан. Иными словами, основное число желающих приобрести недвижимость в новостройках останутся без льгот. А значит, в большинстве случаев – и без квартир.
Когда снижение
Нужно понимать, что цены на «первичку» выросли в 1,5-2 раза как раз после внедрения льготных ипотечных программ. Если бы основную программу не свернули, а условия по семейной ипотеке не ужесточили, цены продолжали бы идти вверх.
Впрочем, и удешевления жилья пока не наблюдается. Вышеупомянутая инфляция, увы, влияет и на неповоротливость застройщиков. Поскольку вместе с прочими товарами дорожают строительные материалы и рабочая сила. Не говоря о том, что финансовые модели девелоперов привязаны к проектному финансированию. Получение от банков одобрения на удешевление квартир ведет к ухудшению для строительных компаний условий по такому финансированию.
Как пишет «РИА Новости», не менее 60% потенциальных получателей ипотеки отложили сделки с жильем из-за высоких цен. Объем средств по таким сделкам достигает 50-70 трлн рублей. При этом даже ощутимый спад продаж первичных квартир пока едва ли заставит девелоперов уменьшать стоимость. Разве что они увеличат количество скидок и акций.
В недавнем разговоре с «Парламентской газетой» председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков допустил падение цен в первичном сегменте на 40% уже во второй половине 2024 года. «Потому что строителям, чтобы запускать новые проекты, нужно продать уже построенное жилье. Они вынуждены будут снижать цену», – заявил депутат.
К сожалению, не могу разделить его оптимизма и считаю названный срок чрезмерно коротким. Опыт кризисных периодов конца 90-х и «нулевых» подсказывает, что для такого снижения требуется около года. С учетом этого бэкграунда и нынешних сопутствующих факторов коррекцию логичнее ожидать в 2025-м и с большей уверенностью не на 40%, а на треть. Однако и этот прогноз может в результате оказаться преждевременным. Сегодня ясно одно: чем больше времени пройдет после отмены льготной ипотеки, тем вероятнее и значительнее снижение цен на жилье в новостройках.
Напоминаю, что у меня есть экспертный Telegram канал, где много полезной информации про рынок доходной недвижимости. Подписывайся!