Банки и застройщики могут предложить заемщику купить квартиру в новостройке с использованием аккредитива. Рассказываем, что эта за схема, какие у нее есть плюсы, минусы и (бес)перспективы.
- Что за схема
- Преимущества схемы
- Основные недостатки
- Аккредитивные перспективы
Что за схема
Аккредитив при покупке квартиры в новостройке – это механизм, при котором банк открывает специальный счет, на который заемщик вносит денежные средства для оплаты жилья. «Деньги с этого счета перечисляются застройщику только после того, как будут выполнены все необходимые условия сделки», – поясняет советник по экономике и социологии РАЕН (Российской академии естественных наук) Антон Баланов.
В дополнение директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева замечает:
Сейчас некоторые банки предлагают покупателям льготную ставку по ипотечному кредиту за счет размещения части средств на аккредитиве. То есть сумма приобретаемого жилья делится на две части: первая часть берется в ипотеку, а вторая часть поступает на аккредитив. Обычно деньги на аккредитиве банк может использовать на свое усмотрение, в том числе и зарабатывать на них. Доля прибыли с аккредитива идет в счет погашения ипотеки – то есть, за счет нее банк может субсидировать ипотечную ставку.
Такая схема выгодна банкам – они получают большую долю прибыли за использование денег на аккредитиве. Кроме того, низкие ипотечные ставки без подорожания стоимости недвижимости делают жилье более доступным для покупателей – это помогает поддерживать спрос на ипотеку.
Данная схема применялась и раньше, но в случае с готовым жильем она не работает. Ипотека приравнивается застройщиком к единовременной оплате, то есть деньги от банка он получает сразу. С аккредитива застройщик деньги не получает, а покупатель в свою очередь не получает ключи от квартиры, собственником которой он становится, поэтому платит коммунальные услуги и несет полную ответственность по договору купли-продажи.
Мнению коллеги вторит президент девелоперской компании G3 Group Олег Гулеватый:
Покупка с использованием аккредитива – это один из инструментов, которые используют застройщики для повышения продаж. Суть сделки заключается в приобретении квартиры по ДДУ, но средства дольщика размещаются не на эскроу, а на аккредитиве. Покупателю предоставляется скидка по ипотечной ставке на время строительства. Это становится возможным за счет того, что пока средства размещены на аккредитиве, банк может пользоваться ими и получать свою доходность. То есть за счет реинвестирования у банка есть возможность предложить более низкую ставку по ипотеке.
Часто схема с аккредитивом применяется при рассрочке, когда средства покупателя на аккредитиве размещаются на определенный и согласованный сторонами срок.
Преимущества схемы
К основным плюсам сделок с аккредитивом Антон Баланов относит:
- Безопасность для покупателя. Деньги хранятся на счете в банке и перечисляются застройщику только после регистрации права собственности на квартиру. Это защищает покупателя от рисков недобросовестного застройщика.
- Контроль банка. Банк следит за соблюдением всех условий договора и только после этого разрешает перевод средств. Это дополнительная гарантия для заемщика.
- Возможность использования ипотеки. Заемщик может оформить ипотечный кредит в том же банке и внести его на аккредитивный счет.
- Удобство для застройщика. Застройщик получает гарантированный и своевременный платеж, что упрощает финансовое планирование.
Основные недостатки
Главными же минусами схемы Антон Баланов называет:
- Дополнительные комиссии. Открытие и ведение аккредитивного счета, как правило, предполагает уплату специальных комиссий банку.
- Временные затраты. Процесс оформления аккредитива занимает больше времени, чем обычная сделка купли-продажи.
- Ограничения для заемщика. Заемщик не может распоряжаться средствами на аккредитивном счете до завершения сделки.
В дополнение Ася Левнева замечает: «Минусом этой схемы при покупке строящегося жилья является повышенный риск, ведь в случае банкротства банка деньги с аккредитива покупателям не вернут, что особенно опасно в условиях текущей неопределенности на рынке. Изначально схема эскроу-счетов разрабатывалась для защиты покупателей от возможного банкротства застройщиков. В случае применения аккредитива она будет работать только наполовину».
Чтобы снизить риск, девелопер рекомендует покупателям использовать схему с аккредитивом только при покупке строящегося жилья у крупных надежных застройщиков и банков. «Более разумной альтернативой такой схемы может стать возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов», – считает Ася Левнева.
Олег Гулеватый солидарен по поводу недостатков схемы. «Аккредитив использовался на рынке недвижимости до введения эскроу-счетов. После запуска механизма эскроу, он применялся крайне редко, так как имел серьезный недостаток – отсутствие страховки. Это значит, что в случае отзыва лицензии у банка, есть риск не вернуть средства, которые были размещены на аккредитиве. Это самый главный его недостаток».
Одновременно представитель G3 Group обращает внимание: для девелоперов все тоже не столь однозначно. «При использовании проектного финансирования застройщику важно наполнять счета эскроу. Чем больше средств накоплено на эскроу, тем ниже для девелопера ставка по проектному финансированию».
Аккредитивные перспективы
В представлении Антона Баланова, будущее схемы зависит от общей ситуации на рынке недвижимости. «Если спрос на новостройки останется стабильным, то аккредитивы сохранят свою популярность. Если же рынок просядет, застройщики могут быть вынуждены искать более простые и дешевые схемы расчетов с покупателями».
Олег Гулеватый, в свою очередь, убежден, что счет эскроу остается одним из самых надежных и безопасных способов расчета между покупателем квартиры (дольщиком) и застройщиком жилья. «Его использование защищает интересы дольщика и обеспечивает выполнение обязательств девелопера перед банком. Поэтому даже после отмены льготной ипотеки, аккредитивная схема не найдет массового применения, так как не может в полной мере обеспечить сохранность средств дольщика из-за отсутствия страховки. Застройщик тоже рискует оказаться в уязвимом положении, т. к. аккредитив не задействован в проектном финансировании».
А что по поводу рассмотренной схемы думаете вы? Делитесь своими мнениями в комментариях.
А чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.