Бали, манящий туристов со всего мира, в последние пару лет демонстрирует взрывной рост рынка недвижимости, делая его более чем привлекательным местом для вложения капитала. И последние прогнозы относительно турпотока и экономической ситуации в Индонезии говорят, что цены на жилье здесь будут быстро расти.
Основатель и гендиректор Alex Villas Group Алекс Штефан объясняет, почему 2024 год – лучшее время для покупки недвижимости на Бали.
Почему Бали?
Когда мы говорим об экономике Бали, то понимаем, что ключевым фактором ее развития является туризм. По данным экономистов, на турпоток приходится 80% финансовой прибыли острова. Именно поэтому местные власти активно инвестируют в инфраструктуру и продвижение острова как туристического направления. И это дает свои плоды. В 2023 году Индонезию посетили более 25 млн туристов, из них на Бали, согласно данным Bali Tourism Agency, пришлось более 5 млн человек. Прогноз на этот год превышает 7 млн.
Конечно, в основном сюда приезжают гости из Австралии, Малайзии, Китая. Но в последнее время стремительно растет число туристов из стран постсоветского пространства. И туроператоры, и наша аналитика по продажам говорят о том, что глубина бронирования на туры со стороны русскоязычных туристов стремительно растет — на лето этого года выходцы из стран СНГ покупали туры еще осенью 2023 года, а сегодня продаются поездки на начало 2025 года.
Поток туристов подогревает рынок жилья
Этот рост свидетельствует о восстановлении отрасли после пандемии и дальнейшем ее расцвете. Более того, он подстегивает спрос на жилье и стимулирует рост цен на недвижимость. И, соответственно, привлекает на остров иностранцев, стремящихся приумножить свой капитал. Настроения вполне понятны, учитывая низкий порог входа и тот факт, что годовая доходность недвижимости на острове в среднем составляет 10-12% — это в 2 раза выше, чем на аналогичных курортах мира. Но это «средняя температура по больнице». Мы, например, добились роста этого показателя. Так, в нашем новом проекте инвестиционного жилья Complex 7, который мы строим в Чангу, при посуточной сдаче юнита в аренду доходность до 15-16% годовых. Возьмем для примера односпальные апартаменты и двуспальные виллы. В первом случае цена объекта площадью 55 кв. м начинается от $203 тыс. А аренда составит $160 в сутки. Что касается вилл, то на двуспальные объекты площадью 106 кв. м цены стартуют от $359,9 тыс. Но аренда такого объекта стоит уже $160 в сутки. Вилла с террасой на крыше площадью 158 кв. м и стоимостью $441 тыс. стоимостью будет сдаваться за $160 в сутки. При таких ценах средний срок окупаемости не превышает 5 лет. Причем есть возможность приобрести объекты в рассрочку и оплачивать ее за счет аренды в течение 3 лет с момента сдачи объекта.
Рассмотрим теперь будущий Complex 8 в Улувату. По нашей финмодели, апартаменты площадью 33 кв. м стоимостью от $99 тыс. до $114 тыс. показывают доходность от 18 до 23%, соответственно. Доходность вилл, в зависимости от площади (от 95 до 263 кв. м) и цены (от $271 тыс. до $875,5 тыс.), составляет от 13 до 16%.
Инвестиционный бум
Отсюда и ажиотаж со стороны инвесторов. Не только наша компания, но и другие застройщики отвечают им широким выбором предложений — это тысячи объектов, которые выставляются на продажу ежегодно. Только русскоязычные инвесторы по разным оценкам купили более 1,5 тыс. единиц в 2023 году на $200–240 млн. По числу сделок рост составил 37%, в денежном выражении — 60-70%. Резкий рост объясняется, в том числе, увеличением среднего бюджета инвесторов для покупки недвижимости.
Для таких девелоперов как Alex Villas, которые ориентируются на высокое качество строительства и долгосрочное сотрудничество с инвестором (например, за счет управления и сдачи в аренду уже проданной недвижимости), открываются большие возможности для быстрого роста бизнеса. Дело в том, что подавляющее большинство наших покупателей приобретали жилье только для инвестиций, но все больше клиентов используют купленный объект как второй дом. Главное преимущество этого варианта заключается в возможности решить две задачи одновременно: наслаждаться отдыхом у моря в комфортных условиях во время отпуска и сдавать виллу туристам в остальное время. И в том, и в другом случае им нужна наша управляющая компания.
Рынок Бали привлекает инвесторов еще и потому, что он развивается и интенсивным, и экстенсивным путем — а именно за счет расширения географии строительства. В последние годы наблюдается устойчивый рост интереса к новым районам острова. А это стимулирует строительные компании к расширению своей деятельности за пределами традиционных зон развития. Мы, например, много лет работали в Чангу, и интерес к Улувату — это инвестиция в новую для нас локацию. Пляжи, живописные утесы, три дороги от аэропорта — туристы уже оценили перспективность этого района, застройщики — только начинают. А это как раз то, что нужно строителям и инвесторам.
Нет сомнений в том, что развитие новых районов, благоприятная экономическая ситуация, привлекательные цены и высокий спрос со стороны туристов делают рынок Бали одним из самых перспективных в мире.