Строительство дома: развенчивая мифы о категориях и видах разрешенного использования земли
Мечта о собственном доме – это мечта многих. Однако, не все земельные участки подходят для воплощения этого желания. Чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем, необходимо разобраться в категориях и видах разрешенного использования земли, а также в нюансах строительства на разных типах участков.
Разбираемся в терминах: категория земли и вид разрешенного использования
Категория земли – это широкое понятие, которое описывает свойства территории и правовой режим ее использования.
Земельный кодекс РФ выделяет всего 7 категорий земель, каждая из которых имеет свое предназначение:
1. Земли сельскохозяйственного назначения: предназначены для производства сельскохозяйственной продукции, включая животноводство, растениеводство, рыбоводство.
2. Земли населенных пунктов: зарезервированы для размещения жилых, общественных, производственных зданий и сооружений.
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космической деятельности, обороны и безопасности: предназначены для размещения объектов соответствующей инфраструктуры.
4. Земли лесного фонда: предназначены для сохранения лесов и их использования в целях лесохозяйственной деятельности.
5. Земли водного фонда: включают в себя акватории морей, океанов, рек, озер, водохранилищ, а также прибрежные зоны и территории, связанные с водными ресурсами.
6. Земли особо охраняемых территорий: включают в себя заповедники, национальные парки, заказники, памятники природы и другие территории, имеющие особую ценность для сохранения биологического разнообразия, историко-культурного наследия и природных ресурсов.
7. Земли запаса: представляют собой территории, не отнесенные к другим категориям и предназначенные для размещения объектов, не имеющих постоянного местоположения.
Вид разрешенного использования (ВРИ) – более узкое понятие, которое уточняет, каким образом можно использовать земельный участок в рамках его категории.
Например, земля сельскохозяйственного назначения может быть использована для выращивания зерновых культур, плодовых деревьев или для животноводства.
Как узнать ВРИ участка?
Категорию и ВРИ земельного участка можно узнать из следующих документов:
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В этом документе содержатся все сведения о земельном участке, включая его категорию и ВРИ.
- Публичная кадастровая карта Росреестра. Этот интернет-ресурс предоставляет бесплатную информацию о земельных участках. Чтобы получить информацию, необходимо знать кадастровый номер участка.
Строительство частного дома: какие земли подходят?
Индивидуальное строительство разрешено на землях следующих категорий:
- Земли населенных пунктов (поселений). Данные земли находятся внутри границ населенных пунктов и предназначены для их застройки и развития. Они подходят для строительства жилых домов различной этажности (индивидуальных и многоквартирных), а также для дачных и садовых домиков.
- Земли сельскохозяйственного назначения. В некоторых случаях допускается индивидуальное строительство на сельскохозяйственных землях, но с рядом ограничений.
Ограничения на строительство на землях сельскохозяйственного назначения:
1. Использование земли: Строительство возможно только при условии, что земля не является особо ценной для сельскохозяйственного производства (например, не является частью пашни).
2. Размер участка: Площадь участка, подлежащего застройке, должна быть не менее минимальной величины, установленной местными нормативными актами.
3. Цель строительства: Строительство возможно только для индивидуального жилого дома, а не для коммерческой недвижимости.
4. Документы: Для строительства на сельскохозяйственных землях требуется получить разрешение на перевод земель в другую категорию (земли населенных пунктов) или особое разрешение на строительство в рамках действующей категории.
Нюансы, которые стоит учитывать:
- Разрешение на строительство: Необходимо получить разрешение на строительство от местных органов власти, которое выдается только после того, как все необходимые документы и условия соблюдены.
- Инженерные коммуникации: До начала строительства необходимо проверить наличие и возможность подключения к инженерным коммуникациям (вода, канализация, электричество, газ).
- Градостроительные нормативы: Строительство должно соответствовать градостроительным нормативам (отступы от границ участка, этажность, высота, площадь застройки).
Важно! Перед покупкой земельного участка необходимо внимательно изучить его категорию, ВРИ, а также существующие ограничения на строительство. Это позволит избежать проблем и сэкономить время и деньги.
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)
Земля под ИЖС всегда находится в черте населённых пунктов.
Участок относится к ИЖС, если в выписке из ЕГРН в строке «вид разрешенного использования» указан один из следующих признаков:
- для индивидуального жилищного строительства;
- индивидуальные жилые дома
- для обслуживания (размещения) или эксплуатации жилого дома
- земли жилой застройки (индивидуальной или для жилищных нужд)
- земли жилой застройки (для жилищных нужд)
- для частного домовладения
- малоэтажная жилая застройка
- для иных видов жилой застройки
Такой участок предназначен для строительства дома. При этом построенный жилой дом должен иметь высоту не более 20 м (не более 3 надземных этажей).
Плюсы
- У построенного дома будет собственный почтовый адрес, а значит, вы сможете оформить постоянную регистрацию
- Есть инфраструктура, инженерно-техническое обеспечение, ответственность за создание которых несёт администрация населённого пункта
- Относительно лёгкий доступ к ипотеке, включая программы с господдержкой, то есть к ипотеке с низкой ставкой
- Возможность использования других мер господдержки (материнский капитал, иные льготы).
Минусы
- Главный минус — цена. Участки ИЖС чаще всего стоят недёшево.
- Высокие налоги. Так как кадастровая стоимость участка выше, то и база для налогообложения, соответственно, больше по сравнению с землём с другим ВРИ.
- Целевое использование. Строительство дома должно быть начато не позднее, чем через 3 года после покупки земли. В противном случае возникает риск безвомездного изъятия участка государством.
ЛПХ (личное подсобное хозяйство)
Это вид разрешённого использования земельного участка, который предусматривает строительство дома или дачи и ведение приусадебного хозяйства.
ЛПХ на землях населённого пункта и ЛПХ на сельскохозяйственных землях — это два разных ВРИ, два разных ЛПХ.
ЛПХ, находящиеся в границах населённых пунктов, называются приусадебными участками. На них можно строить дома для постоянного проживания или садовые дома (дачи), а также возводить хозяйственные сооружения.
ЛПХ, расположенные за чертой населённых пунктов, называются полевыми участками. Здесь строительство любых капитальных объектов под запретом, кроме вспомогательных построек.
То есть, если в виде разрешенного использования указано, что земля предназначена для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), то на ней можно построить жилой дом.
Если в строке ВРИ указано «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках или ведение огородничества», то возведение капитальных объектов запрещено. Допускается только строительство вспомогательных построек (например, для хранения урожая или инвентаря).
Плюсы
- Все возможности, которые доступны для ИЖС, доступны и для приусадебных участков. Но не ошибитесь с категорией земли, перепутав их с полевыми участками.
- Приусадебный участок в отдельных случаях можно перевести в ИЖС, тем самым увеличив его стоимость.
Минусы
- Как уже было сказано, на полевых участках строительство запрещено. За нецелевое использование земли предусмотрены штрафы вплоть до сноса самовольной постройки.
ДНП или ДНТ (дачное некоммерческое партнерство/товарищество)
Это объединение нескольких дачных участков, на каждом из которых собственники обязаны возвести хотя бы небольшой дом. Огород или садик — по желанию владельца. Участки ДНП/ДНТ могут располагаться как в населённых пунктах, так и за их пределами — на сельхозземлях.
Такие участки предназначены, в первую очередь для дачного строительства, и поэтому на них обязательно нужно построить садовый дом (дачу) или жилой дом. А вот будет ли у дома разбит садик или грядки, решать только вам.
В связи с изменениями в 217-ФЗ, с 2019 года больше нет такого привычного понятия как «дача» и всего, что с ней связано. Теперь граждане могут создавать только садовые (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ) — вместо ДНП или ДНТ. Строить можно только садовые дома, а не дачи. Все существовавшие ранее дачные объединения автоматически приравниваются к садоводческим.
При этом все дома на ДНП/ДНТ, данные о которых были внесены в ЕГРН до 2019 года с пометкой «жилое строение», признаны жилыми домами. Остальные строения (сезонного или вспомогательного использования) считаются садовыми домами.
Участки ДНП/ДНТ могут иметь в выписке из ЕГРН также такие виды разрешенного использования, как:
- дачный земельный участок
- для ведения дачного хозяйства
- для дачного строительства
СНТ (садовое некоммерческое товарищество)
Это объединение из нескольких участков для ведения земледельческой деятельности, а не для отдыха (как в ДНП). Все остальные занятия здесь вторичны. На земле СНТ не запрещено возводить дома и хозяйственные постройки для выращивания и хранения урожая.
В случае, если СНТ находится в границах населённого пункта, на участке допустимо возведение жилых или садовых домов. К таким постройкам предъявляются аналогичные требования, как и к объектам индивидуального жилищного строительства (ограничение по высоте до 20 метров, не более 3 надземных этажей).
Участки СНТ могут иметь в выписке из ЕГРН также такие виды разрешенного использования:
- садовый земельный участок
- для ведения садоводства
- для садоводства
Будьте внимательны, при ВРИ «садоводство» (для хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур) любое строительство запрещено. Такие участки предназначены только для выращивания сельхозкультур.
Плюсы
- Цена и налоги ниже, чем у ИЖС
- Плодородная земля
- Возможность выбора: строить дом или нет (но важно определиться, какой дом вы будете строить — садовый без возможности регистрации или жилой)
Минусы
- Участки здесь имеют скромные размеры (не более 15 соток)
- Подведение коммуникаций оплачивает собственник
- С регистрацией в таких домах могут возникнуть проблемы
Почему при регистрации в домах ДНП и СНТ возникают проблемы? Причина в том, что такие домики, расположенные не в населённых пунктах, попросту не имеют адреса. В этом случае для регистрации придётся провести экспертизу дома и получить решение суда о том, что дом является пригодным к проживанию.