Юридические риски при ведении строительного бизнеса
В прошлом году значительно возросла стоимость строительных материалов, однако не всегда подрядчики могут пропорционально увеличить стоимость своих услуг. В спорных ситуациях суды обычно не поддерживают подрядчиков. Однако судебная практика может измениться.
Раньше при рассмотрении спорных объектов доказательную базу должен был собирать государственный орган, который принимал акт. Теперь же судьи больше вопросов задают истцам.
Строительные документы
В конце прошлого года были внесены изменения в законодательство о градостроительстве. Теперь в Градостроительный кодекс Российской Федерации добавлено новое правило о едином планировании территорий и зонировании при строительстве городов.
Это нововведение существенно упрощает процесс изменения документов в случае необходимости. Больше не нужно создавать дубликаты документов. Поправки к нормативным актам вступили в силу 19 декабря 2022 года.
В 28-й статье Градостроительного кодекса появилось определение единого документа планирования территорий и зонирования конкретного населённого пункта. Этот документ объединяет генеральный план и правила землепользования и застройки (ПЗЗ). После делегирования полномочий решение о создании ПЗЗ будет принимать муниципалитет или субъект Российской Федерации. Когда план утверждается, все предыдущие ПЗЗ теряют свою силу.
Разработка единого документа является правом, а не обязанностью местных властей. По мнению экспертов, данное нововведение может не получить широкого распространения из-за необходимости дополнительных финансовых затрат на разработку документов.
Оспорить такие документы можно по двум направлениям: на основании формальных ошибок или из-за нарушения прав пользователя землёй.
Налоговые риски и арендная ставка
Согласно статистике, 92% земельных участков в Российской Федерации находятся в общественной собственности. Поэтому доходы от аренды земли составляют значительную часть государственного бюджета.
Власти должны поддерживать стабильные арендные отношения и содействовать коммерческому использованию недвижимости через аренду. Арендная плата за публичные земли должна быть обоснованной и точно рассчитанной. Также необходимо ограничить право на покупку земли в собственность под капитальным строительством. Если арендатору предоставлены ограниченные права на использование участка, он не должен платить за аренду.
В судебной практике был интересный случай оспаривания арендной ставки. Например, в определении Верховного суда от 26 декабря 2022 года по делу № А40-197947/2021 было рассмотрено дело о публичных землях, переданных в аренду частной компании. Предыдущий арендатор получил участок от столичных властей для строительства многоуровневой стоянки для легковых автомобилей. Стороны договорились о размере и сроках оплаты с учётом возможных изменений арендных ставок, утверждённых правительством.
В 2012 году в дополнительном соглашении было указано, что при нарушении сроков проектирования и строительства оплата будет увеличена в два раза за каждые полгода до дня фактической сдачи объекта в эксплуатацию. Подрядчик не смог своевременно построить автостоянку. Департамент в суде потребовал выплатить 8,5 миллиардов рублей в национальной валюте по договору. Три инстанции пришли к выводу, что задолженность есть, и взыскали с компании в пользу истца запрашиваемую сумму.
Однако Верховный суд отменил эти решения и направил спор на повторное рассмотрение, которое пока находится в стадии принятия решения.
Счетная палата провела выездную аудиторскую проверку и выявила, что большинство проверок организаций не очень результативны. По мнению аналитиков, финансовые показатели отечественных предприятий заметно падают при проведении плановых выездных проверок, в то время как у крупного бизнеса показатели растут.
Также предлагается внести выемку документов в список дополнительных мер налогового мониторинга. Поэтому компаниям целесообразно заранее готовиться к этим нововведениям. В текущем отчёте Счетной палаты пункт шестой статьи 101 Налогового кодекса предлагают изменить и отнести выемку документов к дополнительным мероприятиям усиленного налогового контроля.
Увеличение твердой стоимости сделки
За последний год изменения произошли во всех сферах экономики. Малый и средний бизнес успешно адаптировался к новым условиям, включая строительную отрасль.
По данным издания «Forbes», опубликованным в феврале и марте 2022 года, цены на строительные материалы выросли на 30%, отделочные материалы — на 48,54%, а инженерное оборудование — на 43%.
В условиях нестабильности в российском законодательстве, касающемся недвижимости и строительства, эксперты считают, что каждая встреча с коллегами приносит ценный опыт. Поэтому целесообразно организовывать специальные собрания для обмена опытом по функционированию строительной системы.
Спустя 12 месяцев после начала 2022 года рост цен начал замедляться. Существует практика установления твёрдых цен на услуги подрядчиков. Однако подорожание проводимых работ заставляет задуматься о стабилизации рынка.
Пункт 6 статьи 709 ГК РФ указывает на то, что подрядчик не имеет права настаивать на увеличении стоимости работ, а заказчик — на её уменьшении. Однако подрядчик может попросить увеличения твёрдой финансовой ставки, если стоимость используемых строительных материалов и оборудования заметно выросла.
Подорожание строительного проекта или его стабильная стоимость зависят от сути контракта и поведения сторон при исполнении пунктов документа.
Суды не всегда встают на сторону подрядчиков в подобных спорах. Если речь идёт об увеличении установленной стоимости из-за подорожания расходных и строительных материалов, нужно быть готовым к любому исходу дела.
Например, судебная коллегия рассматривала иск по делу № А12-25855/2021. В итоге суд пришёл к выводу, что подрядчик, будучи профессиональным участником системы правовых строительных отношений, мог предвидеть потенциальный риск увеличения стоимости материалов. Теоретически исполнитель мог предугадать ход событий, так как работает в отрасли уже много лет и позиционирует себя как строительного эксперта. Он понимал, что не сможет выполнить обязательства по старым ценам в срок, указанный в договоре.
В спорах относительно строительных проектов с участием государства большинство дел заканчивается победой властей. Однако есть и исключения. В рассматриваемом деле экономическая судейская коллегия применила положения Гражданского кодекса о просрочке кредитора.
Если выполнение обязательств частным исполнителем связано с тем, выполнила ли публичная сторона свои обязательства, используется практика ГК. Эта система актуальна для споров, в которых публичный субъект предпринимательской деятельности стремится взыскать денежные средства с частного исполнителя.
Не стоит брать на себя больше обязательств, чем есть реальная возможность исполнить.
Отдельного внимания заслуживают споры о внесении объектов в список тех, у которых налоговая база приравнена к кадастровой стоимости. Она формируется властями субъекта Российской Федерации не позднее первого числа с начала очередного налогового периода.
До июня 2022 года в судебных делах судьи опирались на 9 пункт 213 статьи КАС. Необходимость доказывать свою правоту в таких делах возлагалась на принявший оспариваемый акт орган.
Конституционный суд в определении № 1176 от 31 мая 2022 года отметил следующее. Положения статьи 378.2 подпункта НК говорят о том, что закон не запрещает налогоплательщику доказать, что имущество не отвечает установленным в оспариваемом акте критериям.
Верховный суд переформатировал право налогоплательщика в обязанность. Поэтому суды теперь активно требуют предоставить имеющиеся доказательства. Больше вопросов возникает у судебной коллегии к административному истцу.
Новшества требуют от предпринимателей гибкости в принятии решений и адаптации к ситуации.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!