Вопреки прогнозам многих финансовых аналитиков и самого Центробанка инфляция в России остается высокой. В годовом выражении только по официальным данным она достигает 8,6% и более чем вдвое превышает нормальный уровень. Привычные действия регулятора по ужесточению монетарной политики пока не дают ощутимых результатов. В то же время ничего другого кроме повышения ключевой ставки ЦБ не предпринимает. А значит, в ближайшие месяцы этот показатель, вероятнее всего, еще вырастет и подтянет за собою процент по вкладам.
Ожидание сохранения высоких ставок в сочетании с надежностью, простотой и понятностью банковских депозитов ныне делает этот инструмент наиболее привлекательным для большинства. В самом деле: доходность на уровне ценных бумаг, а уровень риска гораздо ниже. Зачем инвестировать во что-то другое?
Казалось бы, идеальный актив на сегодня найден. Однако автор этих строк не спешил бы с таким заключением. Почему в сложившихся обстоятельствах я, как инвестор, отдаю предпочтение недвижимости – расскажу ниже.
Почему вклады?
Борьба с инфляцией путем подстегивания ставки рефинансирования – отработанный прием Центробанка. С повышением ставки банки подстраивают уровень депозитов и кредитов под ее значение. Как следствие, люди меньше берут кредиты под грабительские проценты, меньше тратят и чаще вкладывают. Уменьшение трат ведет к снижению покупательского спроса и уровня цен. Так замедляется инфляция.
А пока этого не происходит, вместе с ключевой ставкой закономерно увеличивается доходность по вкладам. По данным сервиса «Банки.ру», в первой декаде июля средняя максимальная ставка по рублевым депозитам в топ-10 банках составила 16,6%.
За первые шесть месяцев 2024 года средства населения на вкладах и текущих счетах выросли на 4,8 трлн рублей. Это в 2,5 раза больше, чем за аналогичный период 2023 года, замечает ЦБ. Благодаря капитализации процентов по депозитам вкладчики суммарно заработали 1,5 трлн рублей. Около 300 млрд рублей прироста пришлось на месячную доходность по вкладам. В общей сложности на конец июня объем депозитного портфеля в банковском секторе достиг 49,8 трлн рублей.
Помимо растущего интереса к вкладам динамику средств населения поддерживает выплата процентов по уже действующим вкладам, замедление ипотечных выдач и нестабильность рынка ценных бумаг – отмечает директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин
Наиболее популярными на текущий день остаются краткосрочные и среднесрочные вклады. Как добавляет «Банки.ру», в июне продолжился рост спроса на вклады сроком до полугода. Доля таких депозитов по итогам месяца выросла на 1 процентный пункт и достигла 31%. Второе место с ростом на 2 п.п. в июне сохраняют трехмесячные вклады - до 29% от общего уровня спроса.
В то же время спрос на вклады на срок один год планомерно падает. В июне он просел на 3 п.п. и составил 14%. Такое снижение произошло даже с учетом, что в последнее время банки активно улучшали условия по вкладам этой срочности: закладывали более длительное удержание ключевой ставки на повышенном уровне и риски перехода регулятора к смягчению денежно-кредитной политики лишь в 2025 году.
О чем это говорит? О том, что люди преимущественно не хотят делать вклады на более длительный срок. И это правильное решение.
Почему недвижимость?
В период высокой ключевой ставки вклады интересны как быстрое средство сохранения сбережений на фоне ощутимой инфляции. Но такой период недолговечен.
Из-за высокой ставки рефинансирования бизнес в стране вынужден кредитоваться под грабительские проценты. В результате экономика стагнирует. На это обращает внимание даже главный российский банкир – глава Сбера Герман Греф: «Исторически я не помню за последние 30 лет такой ситуации, когда был бы такой арбитраж между текущей инфляцией и доходами, которые люди получают по депозитам. С точки зрения людей, которые держат деньги на вкладах, это уникальная выгодная ситуация. Но это не очень здоровая ситуация с точки зрения бизнеса, тяжело развивать бизнес в этих условиях».
Центробанку придется вновь перейти к смягчению монетарной политики. Такой прогноз делает и сам регулятор. К концу этого года при базовом инфляционном сценарии Центробанк надеется опустить ставку до 15%. В 2025-м, как рассчитывает ведомство Эльвиры Набиуллиной, средний показатель должен составить 10–12%. И так далее, пока ставка не достигнет 4%.
Время привлекательных вкладов скоро сменится периодом постоянного снижения их доходности. В этом смысле вложение в недвижимость представляется мне более надежной и стабильной инвестицией. Оно обеспечивает вас доходом не на год, а на долгие годы вперед. И при выборе удачного актива этот доход из года в год лишь увеличивается.
Второй и не менее весомый для меня аргумент в пользу недвижимости в количестве источников дохода. Вклад обеспечивает клиенту банка годовой доход и даже приносит ежемесячные выплаты, если это предусмотрено договором. Однако эти выплаты складываются в указанный общий годовой доход. Иными словами, доходный компонент остается один, только делится на части.
Существует и капитализация вклада, то есть увеличение его изначальной суммы за счет начисления процентов на проценты. Но и это едва ли можно рассматривать как второй полноценный источник дохода – скорее, бонус. К тому же банкиры – не дураки и не благодетели, отчего нередко заранее уменьшают ставку по вкладам с капитализацией.
Инвестиционная недвижимость имеет два полноценных источника дохода: ежемесячный от сдачи в аренду и долгосрочный от перепродажи с наценкой в результате увеличения стоимости. К примеру, собственники номеров в апарт-отелях производства моей компании Inreit получают в среднем 12% годовых от сдачи их апартаментов в аренду и до 40% годовых от реализации их недвижимости.
Если помещение приносит вам 12% годовых от сдачи в аренду и дорожает на 20% в год, ваш капитал ежегодно увеличивается на 32%. Это почти вдвое доходнее нынешних вкладов.
Разумеется, недвижимость недвижимости рознь. Приводимые мною характеристики относятся далеко не ко всем видам таких активов. На правах главы Inreit я могу с полной уверенностью говорить в подобном ключе только о ее актуальных показателях. Подробнее о компании и доступных для вложения вариантах смотрите на сайте.
Больше информации о вложении в доходную недвижимость и выгодных инвестициях – в моем Телеграм-канале.