В последние месяцы на рынке недвижимости обсуждаются новостройки – про их раздутые цены, падение спроса, отмену госпрограмм. «Вторичка» при этом живет своей жизнью, где уже другая реальность. Рассказываем, как изменится стоимость жилплощади на вторичном рынке уже этой осенью.
В течение последних 10 лет ключевая ставка превосходила текущие уровни два раза. Максимально ее значения были зафиксированы на отметке в 20%. Прошлые пиковые ситуации Центробанк быстро разрешал. Текущая же ставка в 16% держится с 2023 года.
- Поскольку льгот на вторичку не выделяют, последние полгода в регионах спрос упал до 50%. Ипотека под 15-20% годовых оказалась не нужной.
Однако сегодняшняя ситуация во многом не обычна. При таком сильном снижении спроса цены корректироваться не спешат. Давайте разбираться, в чем могут быть причины.
Рынок новостроек и вторички неразделим
На рынке недвижимости царят альтернативные сделки – когда для покупки одной квартиры граждане продают другую. Часто на продажу выставляется вторичка. Пока будут покупаться и продаваться новостройки, квартиры во вторичном фонде останутся востребованными.
Отсюда ожидаемая поведенческая реакция человека. Когда он хочет реализовать вторичку прежде, чем купить новостройку, он смотрит, сколько денег ему нужно на новое жилье. Следовательно, от этого отталкивается и устанавливает цену на старую квартиру. Зачастую необъективную.
- Эта схема выглядит следующим образом. У человека есть квартира во вторичном фонде, которая стоит 8 млн рублей. Он подыскивает себе новостройку по цене 11 млн рублей. В этой ситуации он не будет продавать свою квартиру за 7 млн, потому что это вынудит его брать большее кредитное плечо. Продавец станет ждать своего покупателя, не уступая в цене. А скорее даже увеличит ее.
При этом снижение спроса все-таки должно вести к коррекции цен, однако в реальности это не происходит. Почему? Потому что не учитывается главный фактор:
Психология продавца
Даже в ситуации, когда рынок недвижимости действительно начнет немного корректироваться, продавцы до последнего будут надеяться продать свою квартиру по старой, более выгодной, цене.
- И если продавцу предложат за жилплощадь с реальной новой стоимостью 8 млн рублей полную сумму, человек, продающий ее за 10 млн по старым ценам на такую сделку вряд ли пойдет. Он будет ждать своего покупателя.
Поэтому в реальности мы можем наблюдать, что продавцы скорее снимут квартиру с продажи и выставят ее для аренды. Они сделают предпочтение сформировать пассивный доход вместо невыгодной сделки, которую диктует изменившийся рынок.
Это как раз то, что следует ожидать во второй половине 2024 года. Спрос, упавший до 50% в отдельных регионах, приведет к тому, что количество продаж на вторичке поубавится. Также увеличится период, который квартиры будут продаваться. Но никак не обрушение цен в несколько раз.
В таком случае – упадут ли цены на вторичку?
Снижение цен, в отличие от их роста, происходит в реальности медленнее, чем того хотелось бы покупателям. Продавцы, сделав небольшую скидку по рынку, следующие 3-4 недели находятся в ожидании, поступит ли предложение или нет.
- Если покупатель не приходит, цена корректируется вновь. При этом есть люди, которые хотят продать не дешевле, чем это сделал их сосед. И им неважно, что раньше были другие условия на рынке, и квартира теперь объективно стоит дешевле.
Все это приводит к тому, что цены снижаются очень долго. За этот период рынок недвижимости, как правило, успевает пережить потрясения и начинает демонстрировать рост. Как итог, реального снижения стоимости покупатели так и не замечают.
Наша команда разработала Чек-лист «Путь к идеальной квартире», который поможет учесть все нюансы и выбрать наиболее подходящий для себя вариант! Рассказали о бюджете, локациях, застройщиках, безопасности и др. Заполняйте форму ниже и забирайте файл.
Только для читателей Дзена мы проводим бесплатную консультацию. Если вы ищете подходящий вариант для себя или инвестиций — оставьте заявку на сайте или напишите в Tелеграм.
Поможем подобрать идеальную для вас квартиру, а также проясним скрытые аспекты, связанные с выбором и покупкой недвижимости.