Теперь официально. Утверждены законодательные акты про индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) с использованием счетов эскроу.
Запоминаем:
Для ИЖС теперь есть отдельный Федеральный закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Как 214-ФЗ для многоквартирных домов.
Также внесены изменения в действующие законодательные акты для того, чтобы вышеуказанный новый закон заработал. ФЗ № 187-ФЗ от 22.07.2024 (в т.ч. в ФЗ о страховании вкладов; Градостроительный кодекс; ФЗ о маткапитале № 256-ФЗ; ФЗ о госрегистрации)
Кратко:
Новая система предполагает, что физическое лицо заключает договор с подрядчиком для строительства дома, а деньги передаёт не ему в руки, а кладет на специальный счёт эскроу в банке, где они хранятся до выполнения подрядчиком обязательств по договору. Подрядчик строить на свои или берет заемные деньги в банке. Сейчас такая схема покупки на этапе строительства действует при строительстве многоквартирных домов.
Подробнее:
Подрядчиком может быть как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель, выполняющие на основании договора строительного подряда (***запоминаем этот новый термин) работы по строительству жилого дома, а также монтажные, пусконаладочные и иные работы, неразрывно связанные с таким строительством. Подрядчик должен иметь уникальный код идентификации, который выдается при регистрации в информационной системе жилищного строительства (ИСЖС).
Цифровой базой (ИСЖС) для реализации закона станет портал строим.дом.рф. В ИСЖС будут подробные данные о подрядчике, о типовых проектах или домокомплектах, используемых им, сведения о стоимости и примерных сроках работ, а также уполномоченном банке, в котором может быть открыт счёт эскроу.
По итогам заключения договора, подрядчик размещает в системе информацию о нем, а по итогам окончания работ - о финальных результатах. Кстати, судя по всему (п.4.2), там же размещаются данные о заказчике - физ лице со всеми персональными данными (надеемся, что это не общедоступные сведения).
Если подрядчик будет строить дом на кредитные средства, счет эскроу откроют там же, где взят кредит. Если кредитом подрядчик пользоваться не планирует, выбирать можно из любых уполномоченных банков. И да, деньги на счете эскорт застрахованы государством, также как и по МКД на сумму до 10 млн рублей.
После завершения стройки оформить на новый дом право собственности должен сам заказчик (если иное не оговорено в договоре).
Построить дом можно будет на земле, находящейся в собственности заказчика, аренде или безвозмездном пользовании.
При ИЖС с эскроу можно будет использовать и материнский капитал. Семьи смогут перевести выплату на эскроу счет, конечным получателем по которому выступает юрлицо или ИП, осуществляющие ИЖС.
Контролировать подрядчиков будут региональные власти.
Изменения вступят в силу с 1 марта 2025 года. Но банки уже и так внедряют эскроу в расчеты по ИЖС.
ТОП-9 фактов про эскроу-счета
Факт 1
Счет эскроу — это специальный счет в банке. Он открывается для расчетов между дольщиком и застройщиком. Через него могут проходить расчеты только за конкретную недвижимость. В принципе, его можно использовать и для расчетов при покупке вторички.
Факт 2
Открытие эскроу счета для покупки новостройки по ДДУ бесплатное.
Факт 3
Схема покупки жилья с использованием эскроу счета выглядит так:
Оформляется договор долевого участия (ДДУ). Плюс к этому банк, застройщик и покупатель подписывают договор на открытие эскроу счет. Деньги за покупку кладутся на этот счет. Застройщик не вправе использовать эти деньги для стройки.
Факт 4
Застройщик строит дом не за счет денег покупателей, а за счет своих и кредита от банка. Кредит после окончания строительства погашается за счет денег дольщиков, которые размещены на эскроу счетах. Если застройщик использовал свои деньги, он их компенсирует опять же за счет средств дольщиков после окончания строительства.
Факт 5
Если застройщик не построит дом, то ДДУ расторгается, а деньги с эскроу счета возвращаются покупателю.
Факт 6
Дополнительных расходов при покупке квартиры в новостройке через эскроу счет, типа, специальных страховок или отчислений в какие-либо фонды, нет.
Факт 7
Средства на эскроу счетах застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 миллионов рублей. Если вдруг у банка отзовут лицензию, вы получите положенные на эскроу счет деньги обратно. Но не более 10 млн.
Факт 8
Вернуть деньги с эскроу счета покупатель сможет только, если застройщик не выполнит свои обязательства. Либо, если стороны договорятся и составят соглашение о расторжении. Либо в случае переуступки прав по ДДУ (но похоже, эта схема еще не проработана).
Факт 9
В схеме с покупкой новостроек с эскроу счетом можно использовать материнский капитал и иные гос субсидии.
#законы #эскроу #ижс