Верховный суд России окончательно закрепил в практике принцип единства юридической судьбы земли и расположенного на ней здания. В определении № 305-ЭС23-24901 от 10 июня 2024 года высшая инстанция признала обязательным переход права на участок. Новый собственник капитального сооружения может пользоваться землей вне зависимости от наличия такой оговорки в соглашении. Сделки, направленные на отчуждение строений в отрыве от участков, должны признаваться ничтожными.
В июне 2024 года Верховный суд России окончательно признал за покупателями недвижимости право на земельные участки. Таковое возникает вне зависимости от соответствующих оговорок в соглашении о продаже. Правовую позицию высшая инстанция изложила в определении № 305-ЭС23-24901 по делу № А41-43096/2022.
Коротко о споре
Конфликт разгорелся между столичным предпринимателем и конкурсным управляющим. В рамках реализации имущества банкрота с истцом был заключен договор продажи здания. Капитальное сооружение располагалось на участке площадью свыше 2300 кв.м. и представляло собой мебельный склад. Переход права на землю или порядок ее использования в ходе эксплуатации объекта недвижимости сторонами не оговаривались.
Поскольку мирным путем урегулировать спор не удалось, предприниматель обратился в суд. Он настаивал на выделении участка из общей площади и передаче прав на него. В обоснование истец ссылался на невозможность эксплуатации здания, отсутствие подъезда, прохода, а также необходимость выполнения противопожарных правил. Площадь испрашиваемого участка и его границы определялись экспертным заключением.
Судебные баталии
Три инстанции в исковых требованиях отказали. В результате спор оказался на рассмотрении Верховного суда России. Экономическая коллегия усмотрела в решениях недочеты.
Нижестоящие инстанции полагали, что заключение договора купли-продажи в отношении здания не порождает у истца безусловного права на участок. Из текста соглашения не усматривалось включение в цену капитального сооружения земли. По мнению судей, предприниматель имел преимущественное право выкупа. Однако о заключении возмездной сделки в рамках спора он не заявил.
Высшая инстанция указала на необходимость учета следующих обстоятельств:
- Принцип единства. Статья 35 Земельного кодекса России связывает юридическую судьбу земли и расположенных на ней капитальных сооружений. При приобретении строения новый собственник вправе пользоваться участком в объеме, принадлежащем прежнему владельцу.
- Применение общего правила. При заключении соглашений об отчуждении строений стороны должны передавать права и на землю. Исключения допускаются для случаев реализации части зданий, не выделенных в натуре, продажи участков, изъятых из гражданского оборота, установления сервитута.
Аналогичные нормы содержатся в статьях 273, 552 Гражданского кодекса России.
Высшая инстанция напомнила, что сделки, по которым к покупателю переходят только права на капитальное строение в разрыве с землей, ничтожны. Соответствующая позиция была озвучена Высшим Арбитражным Судом России в постановлении № 11 от 24.03.2005 года. В материалах дела отсутствуют достаточные основания для признания договора недействительным. Из текста соглашения явственно не следует, что стороны согласовали переход права на объект в отрыве от участка. Кроме того, сделка была признана реальной определением по спору № А41-40391/2018. Факты, установленные ранее судом, не подлежат пересмотру.
Толкуя нормы в совокупности, экономическая коллегия пришла к выводу о совместном обороте здания и земли. Законодательство о банкротстве не содержит императивных норм, которые бы опровергали принцип единства или исключали применение общего правила. В результате дело вернули для повторного рассмотрения. Вероятность удовлетворения иска высока.