Пожалуй, имя «Су-155» такое же нарицательное на рынке новостроек в нулевых и десятых годах, как сейчас «ПИК» или «Самолет». Поэтому обосновано хочу начать свои обзоры компаний застройщиков именно с них. Точнее с негативной стороны – банкротства конкретно этой компании и дальнейшего анализа возможного повторения их сценария, нынешними девелоперами.
Чтобы понять причины, давайте начнем с истории.
В нулевых «королями» рынка новостроек были компании Интеко, ПИК, Капитал-групп, Донстрой, Mirax Group и другие. Далеко не все из них смогли модернизировать операционные процессы и влиться в новую эпоху. Пожалуй, самой громкой стала история ГК «Су-155» и ее бессменного лидера Михаила Балакина. На пике годовая выручка компании составляла больше ста миллиардов рублей, десять лет подряд «Су-155» сдавала больше миллиона «квадратов» жилья ежегодно. А итогом бизнеса стали многомиллиардные долги, больше 30 тысяч обманутых дольщиков и уголовные дела.
История компании началась в далеком 1990 году, когда Балакин был назначен директором Строительного управления №155 Главмосстроя, которое тогда же в 90-х благополучно приватизировал и реорганизовал в акционерное общество «Су-155».
Уже к 1999 году был куплен Домодедовский завод железобетонных изделий, а к середине 2000-х в состав холдинга входило более 80 других предприятий, в том числе Щербинский лифтостроительный завод, проектные институты, строительные, промышленные и транспортные компании. Все это позволило «Су-155» самостоятельно производить большую часть материалов, обслуживать логистику и весь строительный процесс. Сам Балакин отмечал, что компания на собственных предприятиях производит все, что необходимо для строительства жилья – кирпичи, цемент, железобетонные и деревянные изделия, башенные и автомобильные краны и лифты.
Здесь хочу сразу провести параллель с нынешней ГК «ПИК», которая очень напоминает мне своей структурой, организацией и ведением строительства «Су-155».
В 2000 году Михаил Балакин помимо управления «СУ-155» начал работать в мэрии Москвы, а точнее - в Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции, где занял должность начальника оперативно-распорядительного управления реализации городских программ мэрии столицы. Фактически он был первым замом Владимира Ресина, который тогда возглавлял столичный стройкомплекс. К 2005 году Балакин оставил должность чиновника и вернулся в «СУ-155», но уже на пост Председателя совета директоров.
Годы работы в мэрии позволили Михаилу, по его же словам, «получить хороший опыт управления большими объектами и реально оценить, и проанализировать перспективы развития отрасли». Кроме того, благодаря этому он оброс полезными связями – в те годы мэром Москвы был Юрий Лужков, его женой – Елена Батурина, корпорация «Интеко» которой тоже занималась строительством. «СУ-155» вела дела со структурами обоих, а Михаил тесно общался и со столичным градоначальником, и со многими представителям властных структур столицы.
Мощная производственная база и наличие отличных связей в верхах позволили Михаилу выйти на федеральный уровень.
Первая строительная.
Десять лет подряд компания ежегодно сдавала более миллиона "квадратов" жилья и считалась крупнейшим застройщиком в стране. «СУ-155» участвует в государственных проектах и программах «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда», «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», «Молодая семья». В 2013 году строительные организации в составе холдинга возвели 1,65 млн м² жилой и коммерческой недвижимости, по итогам года компания возглавила рейтинги крупнейших застройщиков и девелоперов России по объемам возводимых зданий.
Здесь уже сама собой возникает параллель с объемами возводимого жилья сейчас компанией «Самолет», которая уже несколько лет в рейтинге опережает даже ГК «ПИК».
Львиная доля строящейся жилой недвижимости «СУ-155» приходилась на госзаказ, а получить его Михаилу Балакину, по сообщениям в СМИ, удавалось благодаря знакомству с министром обороны тех лет Анатолием Сердюковым. В то время заказы на строительство жилья для военнослужащих в компании Михаила Балакина выросли в несколько раз.
Естественно, нельзя не отметить, что бурный рост строительства компанией «Су-155» пришелся на «золотые» годы роста общей экономики страны - с начала нулевых до десятых годов. Именно кризис 2008 года, выявил первые большие задолженности компании, но тогда ей помогла «вырулить» помощь от государства. И мы плавно с вами подошли к причинам громкого банкротства главной строительной компании.
Но перед этим, передаю большой привет «субсидированию строительной отрасли» государством сейчас.
3 главные ошибки, которые привели «Су-155» к банкротству.
1 ошибка - прямая зависимость компании от получаемых ей госзаказов на строительство.
В конце 2012 года Сергей Шойгу, став министром обороны, предложил отказаться от госзаказов на строительство жилья и перейти на схему субсидирования. В том числе из-за новой политики министерства доля госзаказа в портфеле СУ-155 начала стремительно сокращаться: если в 2013 году на долю госзаказчиков пришлось 70% всего построенного «СУ-155» жилья, то в 2014 году – только половина, по итогам 2015 года она составит около 25%.
2 ошибка – погоня за большими объемами строительства.
«Выручка уходила в первую очередь на новые площадки, мы просто не могли сокращать темпы строительства, ведь это означало бы цепную реакцию, когда одно за другим остановились бы все предприятия группы» - вспоминает бывший сотрудник Балакина. «Я исходил из того, что промышленность должна была быть загружена. Но с учетом кассового разрыва нам пришлось привлекать достаточно дорогие кредиты, а после снижать маржу, чтобы быстрее продавать квартиры», - говорил на одной из пресс-конференций сам Михаил Балакин.
3 ошибка – ввод 214 ФЗ и введенная жесткая политика государства в области защиты дольщиков.
«СУ-155» работала по схеме жилищно-строительных кооперативов, которая не была запрещена законом о долевом строительстве, но и не давала возможности властям контролировать целевое использование денег: застройщик мог направлять их на строительство других объектов.
«В основном через ЖСК оформлялись квартиры в Московском регионе, где у нас было больше всего покупателей. Основная причина, почему мы работали по этой схеме, – за мной стояла огромная махина, мы 1,5 млн м² строили в Московском регионе. Мы просто не успевали оформлять все сделки через договоры долевого участия с регистрацией в Росреестре» – рассказывал Михаил Балакин.
Сомнительное оправдание, конечно. Т.к. остальные строительные компании смогли перейти без проблем на договоры долевого участия и их регистрацию. Здесь, пожалуй, главный «камень преткновения» и лежит.
Конец империи.
В наследство после себя компания «СУ-155» оставила около 30 тысяч обманутых дольщиков, самое большое их число приходилось на Подмосковье – около 18 тысяч. По состоянию на 2015 год в МО было 36 незавершенных домов компании, плюс социальные объекты: восемь детских садов, семь школ, пять поликлиник. В Москве же холдинг через аффилированые предприятия вел стройку шести ЖК, которые также превратились в долгострои. Достраивали дома за счет бюджета, также на покрытие расходов шли средства, полученные после продажи активов «СУ-155».
Последним долгостроем «СУ-155» стал жилой комплекс на Балаклавском проспекте в районе Северное Чертаново, квартиры здесь получили 389 обманутых дольщиков.
Вот так бесславно завершилась история одной из крупнейших строительных компаний в стране. Как говорится «хорошо, когда все кончается хорошо», но выводы делать рано. Хотя, и парочку аналогий я уже провела.
Завтра на очереди разбор еще одного крупного банкротства строительной компании – Urban Group.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.