Ипотечный рынок ожидает период охлаждения после отмены льготной ипотеки. "Деловой Петербург" выяснил у экспертов, чего ожидать покупателям в ближайшее время и что может помочь отрасли восстановиться в будущем.
"Пару лет "поболеем" на рынке ипотеки, чтобы привести рынок в нормальное состояние. "Болеть" будем все вместе — будет дальше нарушаться доступность жилья, девелоперам будет тяжело и банкам будет непросто", — предупредил на этой неделе коллег, партнёров и клиентов глава Сбербанка Герман Греф.
Он сравнил действовавшую до 1 июля программу льготной ипотеки с длительным приёмом допинга, который приносит больше вреда, чем пользы. По словам Грефа, из-за её неоднократного продления доступность жилья упала на 10%.
Почему закрыли программу льготной ипотеки
Льготная ипотека на покупку жилья в новостройках была введена как мера поддержки в период пандемии и первоначально была весьма привлекательной.
"В апреле 2020 года ипотечный платёж снизился в среднем по России на 15%. Однако темпы роста стоимости квадратных метров резко увеличились, что сократило выгоду для покупателя. Если в январе 2020 года средняя стоимость ипотечного кредита составляла 2,4 млн рублей, то к концу прошлого года она уже превышала 4,2 млн рублей", — напоминает член Генсовета "Деловой России", руководитель подкомитета по малоэтажному строительству и ИЖС "Деловой России", владелец ГК "Удача" Владимир Прохоров.
Средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья с первого квартала 2020 года по конец 2023 года выросла на 96%, приводит данные Росстата эксперт.
По данным вице-президента по маркетингу и продукту Группы RBI Михаила Гущина, за первые 6 месяцев 2024 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла на 3–8% в зависимости от сегмента.
"В эконом-классе цена метра превысила 200 тыс. рублей, в бизнес-классе — 400 тыс. рублей. В комфорт-классе сегодня она составляет в среднем 278 тыс. рублей за квадратный метр. Основной рост цен пришёлся на второй квартал, на май-июнь, что связано с ростом спроса на фоне завершения льготной ипотеки с господдержкой под 8%", — рассказал топ-менеджер застройщика.
В среднем за месяц в первом полугодии 2024 года девелоперы продавали по 160–170 тыс. квадратных метров, общий объём продаж составил около 1 млн кв. метров, что на 14% выше аналогичного показателя за 2023 год.
Льготную ипотеку ввели в апреле 2020 года во время пандемии для поддержки строительной отрасли. Первоначально ставка на покупку жилья в новостройках составляла 6,5%, первоначальный взнос — 20%, а максимальный размер кредита — 8 млн рублей для Москвы и Петербурга и до 3 млн рублей — в других регионах. Условия программы несколько раз изменялись. К моменту её завершения ставка составляла 8%, первоначальный взнос вырос до 30%, а максимальный размер займа для всех регионов, включая Москву и Петербург, установили на уровне 6 млн рублей.
К чему готовиться покупателям жилья
Дальнейшая ситуация на рынке будет зависеть от уровня ключевой ставки. Эксперты и участники рынка считают вполне реальным её повышение с нынешних 16% до 18%.
Покупателям нужно настраиваться на то, что дешёвой ипотеки не будет ещё долго — минимум полтора года, уверен руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко.
"По прогнозу регулятора, ключевая ставка останется двузначной не только в этом, но и в следующем году. Психологически приемлемой для заёмщиков является ипотечная ставка в 12% и ниже, значит, ключевая в этом случае должна быть 10% и ниже, а такой уровень ключевой ставки мы увидим не скоро", — поясняет эксперт.
Если говорить о классической ипотеке на первичном рынке, то в ближайшее время она будет для большинства населения с двузначной ставкой и первоначальным взносом не менее 30–35% — высказывает схожую точку зрения коммерческий директор СК DOGMA Людмила Зайченко.
Кроме того, ипотеку будет взять сложнее и в связи с ужесточением условий выдачи.
"Если долговая нагрузка заёмщика превышает 50%, то в кредите будет отказано. Едва ли не единственным вариантом для приобретения жилья остаётся увеличивать количество созаёмщиков. Это же касается изменения требований банков к объёмам первоначального взноса. Ряд финансовых учреждений уже поднял его с 30% до 40% и выше", — указывает Владимир Прохоров.
По его оценке, если ключевая ставка вырастет до 18%, то ипотечные ставки могут подняться до 22–24%. При этом при уже существующей среднерыночной ставке по ипотечным кредитам в 18–20% наблюдается просадка спроса на жильё порядка 17%.
Когда восстановится спрос на ипотеку
В дальнейшем снижении спроса на ипотеку не сомневаются ни банкиры, ни застройщики, ни аналитики. Сильнее всего он сократится в сегменте комфорт- и бизнес-классов, так как доля ипотеки там была наибольшей, полагают в консалтинговой компании Nikoliers. В меньшей степени это коснётся премиальных сегментов, где зависимость от ипотеки минимальна.
"Однако по мере адаптации застройщиков и покупателей к новым реалиям работы, спрос стабилизируется, во-первых, за счёт возвращения сезонной активности осенью, а также за счёт разработки новых предложений от банков и девелоперов", — полагают аналитики Nikoliers.
По оценкам Сбербанка, к концу года объёмы выдач займов будут сопоставимы с маем-июнем 2024 года.
"Таким образом к концу 2024 года на российском ипотечном рынке будет оформлено 1,5 млн сделок", — заявил на днях первый заместитель председателя правления Сбербанка Кирилл Царёв в кулуарах Финансового конгресса Банка России.
В Сбере полагают, что в ближайшие полгода доля льготных программ в объёме выдач по всему рынку ипотеки в РФ будет составлять 56–58%, что всего на 16% ниже значений первого полугодия 2024 года.
Какие льготные программы и предложения сохраняются
Спрос на рынке жилья будет поддерживаться существующими льготными программами от государства. В России продолжают действовать IT-ипотека, военная, дальневосточная и арктическая программы, а также появившиеся с января 2024 года программы ипотеки под 2% в новых регионах: ЛНР, ДНР, Херсонской и Запорожской областей.
Заявки на оформление семейной ипотеки принимаются по прежним условиям. Но сделки по заявкам, принятым с 1 июля, могут быть проведены после утверждения новых параметров госпрограммы, которые сейчас разрабатывает правительство.
"Не исключено, что в скором времени могут появиться и новые адресные программы. Ещё в прошлом году президент РФ Владимир Путин ставил задачу правительству разработать ипотечную программу для учителей", — полагает коммерческий директор СК DOGMA Людмила Зайченко.
После сворачивания программы господдержки застройщики и клиенты продолжат активно использовать оставшиеся на рынке программы, согласен Михаил Гущин. Однако он полагает, что полностью заместить программу господдержки не получится, так как её доля в спросе составляла 43% от всех льготных программ.
Источник: https://www.dp.ru/a/2024/07/07/ipoteka-na-bolnichnom-pokupka