Frank RG рассказал о дискуссии, выложил ссылку на видео. Заголовок: «Драмы нет и не будет: застройщики объяснили банкам, почему не будут снижать цены».
Удивительный поворот, оказывается, не только нам вчёсывают, но и банками тоже, почему не отступятся, будут стоять насмерть по ценам.
Застройщики выступали на Финансовом конгрессе Банка России. Послушал руководителя финансового управления Самолёт г-на Давыдова. Что он говорил:
«Мы не верим в снижение цен, потому что 214-ФЗ сейчас построен таким образом, что мы строим за кредитные деньги, и если мы снижаем цены, то падает выручка, доходная часть модели снижается, инфляция все равно сохраняется и себестоимость растет. Застройщик не сможет банально вернуть кредит. Цены будут управляться через предложение, то есть застройщики будут удлинять срок строительства жилья, сокращая объем предложения».
Нет лучшего способа самоубиться, чем последовать сказанному.
О чем речь?
Для того, чтобы получать ПФ по приемлемой ставке, застройщик должен обеспечить, коэффициент распроданности/стройготовности, минимум, 70% (нормальная финмодель)
Условно, если застройщик построил дом на 20%, продать нужно 14% площадей, в этом случае он может рассчитывать на 8-12% от банка сегодня. Дорого, конечно, но терпимо. Лучше, когда продажи и объёмы стройки один в один, тогда ставки падают до 2-3%, но это уже не осуществимо.
Если продажи падают в два раза (условно), строительная компания ОБЯЗАНА в два раза снизить скорость строительства (+\-), чтобы ПФ соответствовал объемам работ, был комфортным по ставке.
Не будем говорить вообще, поговорим о Самолёт. Основную выручку ему дают две столицы и области. Последняя табличка ЕРЗ по средним срокам строительства датирована 1 июня прошлого года. После продления моратория на взыскания по задержкам, данные не обновлялись.
Что было год назад?
Для того, чтобы построить МГД необходимо:
· В Ленинградской области – 1177 дней.
· В Москве – 1187 дней.
· В Санкт-Петербурге – 1229 дней.
· В Московской области – 1316 дней.
В среднем: 1250 дней, или 3 года 5 месяцев.
Если продажи снизятся вдвое, чтобы сделать комфортный платёж по ПФ, средний срок стройки нужно увеличить до 7 лет.
Я правильно понимаю финансового директора Самолёт, ничего не перепутал?
Но, если так…
Продажи снизятся не вдвое, в пять раз, может в десять, или уйдут в ноль. Хотел бы видеть покупателей, готовых ждать такой срок.
Способом держать цены не назовешь, скорее, гарантированный вариант закончить бизнес.
В Самолёте работают не самоубийцы.
Несмотря на риторику, они пошли другим путем: 4-го июля стало известно, - девелопер распродают земельные участки, 5-го – решил выставить на продажу готовые проекты.
Можно поступить, как Инград, который ищет покупателей на 99% акций.
Вот и весь набор.
Если не стоит задача активизировать спрос, жизнь не оставит других вариантов, - распродаваться по частям, или целиком.
В Самолёте работают прожектёры. Болтуны.
Слушая застройщика №1, почему они кремень по ценам, занимаемся своими делами.
Пока у них прочищаются мозги, подождём…
💢 Заработать вместе со Зде. Как?