Когда коммунальщики говорят, что работа по подготовке отопительного сезона стартует сразу после окончания предыдущего, правда ли это? Что закон обязывает делать управляющей компании в разгар тёплого сезона рассказала в студии канала Россия 24 старший прокурор отдела по надзору за соблюдением прав и свобод граждан прокуратуры Тульской области Александра Рогожина.
Что должна делать по окончании отопительного сезона управляющая компания, и как это контролируется?
С момента окончания отопительного сезона в обязанности управляющей компании входит подготовка к предстоящему отопительному сезону общедомового имущества и всего многоквартирного дома в целом. Прежде всего, управляющая компания обязана провести и сезонный осмотр – весенний осмотр общедомового имущества, он относится к разрядам общих осмотров. Осмотру подлежат все конструктивные особенности многоквартирного дома, подвальные помещения, инженерные коммуникации, общедомовое имущество, такое как кровли, фасады для того чтобы выявить те недостатки, которые появились либо имели место в зимний период, в период предыдущего отопительного сезона.
А можно ли в условиях лета, не включая отопление, понять, что же конкретно не так?
Безусловно, можно, потому что осмотр он проводится, во-первых, путём визуального обследования и состояния конструкций, состояние кровли, состояние фасада, теоретической возможности подтопления подвальных помещений, это все возможно установить в ходе визуального осмотра.
Более того, зачастую за отопительный период, за осенне-зимний период в управляющую компанию, как правило, поступает достаточное количество обращений, связанных либо с протеканием кровли, либо с недостаточным прогревом жилых жилых помещений, которые необходимо точно также учитывать при проведении осмотра и при планировании работ текущего характера на летний период, на период подготовки к отопительному сезону.
Помимо визуального осмотра проводятся испытания инженерных внутридомовых систем, и как раз в рамках проведения вот этих гидравлических испытаний, опрессовок выявляются дефекты и недостатки в работоспособности внутридомовой инженерной системы.
Ну, это что может быть, например?
Протекание, возможные протекания, неработоспособность, зашлакованность труб. Для того чтобы понять, что нет никаких проблем для пуска отопления и тепла в многоквартирные дома, как раз и проводятся гидравлические испытания, опрессовки внутридомовой инженерной системы.
Проводится ревизия запорной арматуры, обследование всех возможных неисправностей кранов, то есть, полностью обследуется инженерная система для того, чтобы исключить в дальнейшем возможности каких-либо утечек либо завоздушивания системы, потому что зачастую основной проблемой, с которой сталкиваются жители многоквартирного дома и управляющие компании при пуске тепла в многоквартирный дом – это как раз является завоздушивание системы. Одна из причин такого завоздушивания связано с тем, что недостаточно было уделено внимания при подготовке многоквартирного дома к отопительному сезону.
Что с этой информацией управляющая компания должна делать? Отчитываются ли они кому-то о проведённых испытаниях и проверках?
В данной ситуации все результаты весеннего осмотра подлежат документальной фиксации. Необходимо составить в течение месяца акт весеннего осмотра, в котором необходимо подробно изложить те недостатки, которые были выявлены в ходе данного осмотра. На основании акта осмотра сформируется план проведения работ текущего характера по устранению таких недостатков для того, чтобы беспроблемно войти в предстоящий отопительный сезон, и этот план-график по проведению работ ремонтного характера по техническому обслуживанию общедомового имущества.
Этот план-график утверждается органами местного самоуправления. И на основании него уже непосредственно управляющая компания проводит необходимые работы. Здесь есть плюс и необходимость составления этого акта и подробного изложения возможных дефектов, которые были выявлены в результате, плюс как для управляющей компании, так и для собственников жилья, потому что управляющая компания, видя вот эти недостатки, уже формирует планы на тот перечень работ, который необходимо выполнять с учётом выявленных недостатков.
Для управляющей компании, чем подробнее они изложат и чем подробнее они запланируют в период подготовки к отопительному сезону выполнения ремонтных работ, тем больше вероятность, что когда органы контрольно-надзорные будут предъявлять претензии, что есть какие-то недостатки в состоянии техническом состоянии общедомового имущества, то здесь уже акт.
Подробный акт весеннего осмотра будет являться доказательством того, что управляющая компания надлежащим образом исполняет свои обязательства и запланировала выполнение, с учётом результатов весеннего осмотра те или иные мероприятия в период подготовки к отопительному сезону.
Нас смотрят жители многоквартирных домов. Они вспоминают, что во время отопительного сезона жаловались управляющей компании, что, например, в квартире холодновато, хотя вроде батареи горячие. Дальше, как они могут отследить, сделала ли управляющая компания какие-то выводы, как она будет решать эту проблему и главное, в какие сроки?
В любом случае, если жители обращаются в управляющую компанию, они должны иметь обратную связь, и управляющая компания должна направить ответ, какие мероприятия они выполнили в целях устранения тех или иных нарушений.
А могут ли жители запросить результаты того самого весеннего осмотра, о котором мы говорим?
Безусловно, они могут ознакомиться с результатами весеннего осмотра. В управляющей компании должен быть заведён журнал фиксации результатов осмотров не только весеннего, но и осеннего. У нас два обязательных осмотра общедомового имущества сезонного: весенний и осенний.
Все результаты должны фиксироваться в соответствующем журнале. Акты осмотра являются одной из составляющих технической документации, и в управляющая компания по заявлению собственника собственника жилого помещения обязана предоставить для ознакомления.
Более того, если в многоквартирных домах созданы советы многоквартирных домов, есть председатель либо решение общего собрания, то представитель собственников принимает участие и оценивает, контролирует в рамках общественного контроля деятельность управляющей организации.
Ну вот получили результаты, видят, кровля протекает, требует текущего ремонта. А что с этим делать и как жители могут отследить, в какие сроки это должно быть сделано? Ну, например, текущая кровля, она доставляет неудобства, как в весенний период, так и сейчас, например, в сезон гроз и дождей, то есть летом, как они могут понять, в июле должны ремонтировать их кровлю в августе или до октября ждать?
В этом в этом отношении, как раз по итогам весеннего осмотра, составляется план текущего ремонта на целый год, утверждённый изначально управляющей компанией. И если есть необходимость внести изменения в этот план, соответствующие изменения вносятся, где ставятся конкретные периоды. Если мы говорим касаемо протекания кровли, то в этот план, допустим, включается, что на июль месяц управляющая компания планирует ремонт кровли в таком-то объёме.
А кто за этим за этим следит?
Могут следить либо собственники, либо уполномоченное лицо решением общего собрания, либо председатель совета многоквартирного дома. Безусловно, контрольно-надзорные органы. Если поступает обращение, что управляющая компания бездействует, в рамках проверочных мероприятий контрольно-надзорный орган устанавливает, насколько управляющая компания обоснованно планирует, насколько выполняет запланированные работы и насколько качественно она выполняет, если мы вот возьмём даже то же самое протекание кровли, мы столкнёмся с тем, что не все работы можно выполнить в рамках текущего ремонта, потому что мы учитываем физический износ этой кровли, состояние в целом многоквартирного дома и год ввода его в эксплуатацию.
В данной ситуации, если управляющая компания видит, что, неоднократно проводя работы текущего характера, они не имеют никакого глобального результата, протекание кровли все равно имеет место быть, в данной ситуации уже принимается решение, и управляющая компания обязана поставить собственников в известность о необходимости проведения работ капитального характера.
И здесь уже мы смотрим, в рамках проведения проверок, либо изначально управляющая компания должна определять, что многоквартирный дом, будучи включённым в программу капитального ремонта, где определены сроки проведения капитального ремонта той же самой кровли, если есть необходимость в более ранние сроки этот капитальный ремонт провести, управляющая компания обязана донести эти сведения до собственников, и собственники на общем собрании принимают уже решение о переносе срока.
Здесь в зависимости от того, что если собственники самостоятельно формируют фонд взносов на специальном счёте, то они самостоятельно распоряжаются этими денежными средствами. И на общем собрании опять же принимается решение о конкретных сроках проведения и о привлечении специализирующих организаций.
Сейчас уже разгар лета, соответственно, наверняка в большей части домов такой весенний осмотр уже прошёл. Есть ли какие-то нарушения со стороны управляющих компаний и какая ответственность грозит за такие нарушения?
К сожалению, управляющие компании допускают нарушения в части проведения осмотра, в части полноты заполнения актов, и ответственность здесь в основном административного характера. Потому что у нас проведение весеннего осмотра и надлежащее содержание общедомового имущества, нарушение данных требований влечёт административную ответственность и нарушение лицензионных требований. Соответственно, по кодексу об административных правонарушениях ответственность предусмотрена в виде штрафа.
Если это должностное лицо за нарушение лицензионных требований, оно подлежит административной ответственности в виде штрафа от 50 до 100 000 ₽. Если мы говорим об ответственности юридического лица, то здесь от 150 до 200 000, если же будут выявляться грубые нарушения лицензионных требований, а к ним в основном относятся непроведение работ по опрессовке, по гидравлическим испытаниям внутридомовых инженерных систем, то здесь уже штрафы в разы больше.
