С крыши капает, а из водопроводной трубы бьёт фонтан. Кто должен устранять аварии и делать это бесплатно для жильцов?
Владельцы квартир и коммерческих помещений в многоэтажных домах заключают договоры с управляющими компаниями на обслуживание общего имущества. В рамках этих договоров управляющие компании обязаны следить за тем, чтобы в подвале не собиралась вода, а крыша в дождливую погоду не протекала.
Однако важно помнить, что управляющие компании отвечают за ремонт только общего имущества дома. В этой статье мы расскажем подробнее о том, какое имущество относится к общему и за что именно управляющая компания несёт ответственность.
Места общего пользования: какие они?
Жильцам многоэтажных домов принадлежат квартиры. Если в доме есть отдельно расположенные кладовые и парковочные места, то жильцы имеют право их выкупить. Всё остальное, включая лестничные марши, площадки, лифты, коридоры, подвалы и помещения для колясок, относится к местам общего пользования.
Перечень такого имущества указан в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Точно так же распределяется и имущество в квартирах: батареи, трубы, краны и т. д., обеспечивающие потребности одного собственника, принадлежат ему. А вот всё, что находится в подъезде, считается общим имуществом, и никто не может распоряжаться им на своё усмотрение, например, демонтировать или менять мощность без согласования.
Общее имущество необходимо обслуживать, ремонтировать и содержать в надлежащем порядке. Это обязанность управляющей компании. Её руководство или сотрудники не могут решать, какие работы выполнять, а какие нет. Перечень работ в местах общего пользования закреплён законодательно.
В обязанности управляющей компании входит:
* контроль температуры и влажности в подвалах;
* проверка состояния несущих конструкций;
* обеспечение необходимого уровня гидро- и шумоизоляции;
* контроль вопросов, связанных с утеплением здания;
* обеспечение гидроизоляции кровли;
* проверки мусоропровода при его наличии, устранение поломок и засоров.
Если очередная проверка (плановая или экстренная) показывает наличие проблем, управляющей компании предстоит их устранять. Например, восстановить гидроизоляцию кровли или работоспособность мусоропровода нужно немедленно. А если в штукатурке появились трещины или на трубах выявлены ржавые участки, то работы по ремонту общего имущества проводятся в плановом порядке.
Важно учитывать один момент: управляющие компании обычно берут с жильцов плату за текущий ремонт. Именно за счёт этих сумм должны штукатурить стены в подъездах, менять инженерные коммуникации и гидроизоляцию кровли, обустраивать отмостки вокруг здания, разбивать цветники и обустраивать зоны отдыха. Брать с собственников квартир дополнительную плату за выполнение подобных работ запрещено.
Отдельно стоит рассмотреть вопрос с обслуживанием мест общего пользования в общежитиях. Формально здесь каждый владеет одной или несколькими комнатами, а туалеты, душевые, кухни и даже коридоры обязана обслуживать и ремонтировать управляющая компания.
Управляющие компании заинтересованы в минимизации своих расходов, поэтому жильцам часто предлагают изменить статус объекта с общежития на многоквартирный дом. И далее собственникам комнат сообщают, что они обязаны менять линолеум на кухне, класть плитку в ванной и т. д. Однако такие требования со стороны управляющей компании неправомерны. Текущий ремонт мест общего пользования остаётся за ней.
Водяные, газовые, отопительные трубы: кто их ремонтирует?
В каждую квартиру от общего стояка (если он есть) подводятся трубы холодного и горячего водоснабжения, отопления и газа. Возникает вопрос, кто должен их менять.
Законодатели решили эту проблему просто: первый запорный кран и труба до него принадлежат управляющей компании. Если на этом участке произошла протечка, то устранять её должны коммунальщики.
Стоит рассмотреть и вопрос о потопах из-за гнилых труб. Например, водопровод не меняли так давно, что и кран, и патрубки, подходящие к нему, просто сгнили. При очередном гидроударе их может сорвать, что приведёт к заливу не только одной, но и нескольких квартир в подъезде. В таком случае счёт за ремонт можно выставить управляющей компании. При расчёте затрат учитывают цены на материалы, сопоставимые с теми, что пострадали в ходе потопа.
В некоторых случаях вентиль (кран) на входе в квартиру может отсутствовать. Тогда даже при экстренных обстоятельствах собственнику придётся за свой счёт менять радиаторы отопления, смесители, газовые плиты. Ни один из этих предметов не относится к общедомовому имуществу, поэтому следить за их состоянием обязаны владельцы квартир. Это подтверждается разъяснениями Минстроя от 01.04.2016 года № 9506-АЧ/04.
Крыша и фасад: кому доверены их ремонт и обслуживание?
Кровля многоквартирного дома, независимо от того, находится она над квартирами или местами общего пользования, полностью входит в сферу ответственности управляющей компании. В случае обнаружения протечек или повреждений, коммунальщики обязаны немедленно приступить к их устранению.
Если жильцы верхнего этажа заметят, что с потолка капает вода или появились мокрые пятна, им следует незамедлительно связаться с управляющей компанией. Руководство компании не может заявить, что ремонт кровли запланирован на следующий квартал или год. Более того, именно управляющая компания будет возмещать жильцам верхних этажей расходы на ремонт в случае залива.
Управляющая компания также обязана полностью обслуживать фасад здания: штукатурить, красить и следить за состоянием стыков между панелями. Сотрудники компании будут бороться с трещинами. Если из-за конденсата на наружных стенах здания в квартире появится плесень, управляющая компания также будет устранять её и оплачивать жильцам косметический ремонт.
Важно также рассмотреть вопрос ремонта и обслуживания балконов. Парапеты, козырьки и ограждающие конструкции относятся к собственности жильцов. Однако плиты являются общедомовым имуществом, и управляющая компания обязана предпринять все меры для предотвращения их обрушения, изменения геометрии или угла наклона.
Кто оплачивает установку и замену электрических счетчиков?
До 1 июля 2020 года собственники жилья должны были оплачивать установку или замену счётчиков электроэнергии. Теперь же все вопросы, связанные с установкой, заменой и обслуживанием счётчиков, решают ресурсоснабжающие организации. Плата за эти услуги включена в действующие тарифы.
Если у вас возникли проблемы с работой счётчика, обращайтесь к поставщику электроэнергии в вашем городе или регионе. Его реквизиты должны быть указаны в квитанции на оплату.
Как узнать, какая компания обслуживает ваш дом?
Вы можете узнать, к кому обращаться в случае протечек кровли или других проблем, следующим образом:
1. Проверьте квитанцию на оплату. На ней обязательно указаны реквизиты управляющей компании (название, адрес, расчётный счёт, телефон аварийной службы). Однако не забывайте, что в почтовом ящике может оказаться поддельный счёт от мошенников.
2. Посетите сайт Фонда развития территорий. Здесь вы найдёте информацию обо всех управляющих компаниях. Для получения данных об УК вам потребуется знать адрес дома или название жилого комплекса.
3. Зайдите на сайт «Дом.МинЖКХ». Здесь вы также можете найти информацию об управляющей компании, зная только адрес объекта.
4. Если вы только что купили квартиру и собираетесь зарегистрировать переход права собственности, вы можете запросить данные об УК в МФЦ при подаче документов в Росреестр. Там же вы можете написать заявление на переоформление лицевого счёта на покупателя.
5. Жители Москвы могут зайти на сайт «Дома Москвы» и перейти в раздел «Узнать о доме». Вам потребуется только адрес строения. Система предоставит всю необходимую информацию об управляющей компании, включая адрес и телефоны.
6. И, конечно, вы всегда можете обратиться к соседям по дому за информацией об управляющей компании.
Управляющая компания плату берет, а в ремонте отказывает. Что делать?
Управляющие компании должны работать в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации. Если в вашем доме протекает крыша, появились трещины в подъезде или на фасаде, а руководство управляющей компании говорит, что «денег нет», вы имеете право:
* Обратиться к руководителю управляющей компании и изложить в претензии свои требования.
* Направить в управляющую компанию досудебную претензию, в которой нужно подробно описать существующие проблемы и указать разумные сроки на их устранение.
* Обратиться с исковым требованием в суд. Для жалоб такого рода срок исковой давности составляет три года с момента нарушения управляющей компанией ваших прав.
* Обратиться в Жилищную инспекцию. Её инспекторы проверят, насколько хорошо управляющая компания выполняет свои обязанности по обслуживанию дома. Если будут обнаружены серьёзные нарушения, управляющую компанию могут лишить лицензии.
* Заменить управляющую компанию. Однако при выборе новой компании нужно быть предельно внимательным, чтобы не столкнуться с теми же проблемами, которые были раньше.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!