Введение Сдача в аренду коммерческой недвижимости выглядит, на первый взгляд, простым и при этом выгодным бизнесом. Достаточно один раз вложиться в покупку объекта, чтобы потом стабильно получать арендную плату. Однако, на практике у собственников коммерческой недвижимости возникают многочисленные проблемы. Даже в хорошие времена не всегда просто найти платёжеспособного арендатора, который заключит договор на длительный срок. В последние годы дополнительное влияние оказали пандемия коронавируса и активное развитие онлайн-бизнеса, что изменило спрос на коммерческие помещения. В данной статье мы рассмотрим налогообложение для ИП, сдающего нежилую недвижимость в аренду, и основные способы оптимизации налогов.
Налоговое законодательство Коммерческая недвижимость подлежит налогообложению, включающему налог на имущество, НДС и налог на прибыль. Важно учитывать все аспекты налогового учета и применять возможные льготы для снижения налоговой нагрузки.
Аренда или наём Аренда – это передача в пользование объектов нежилой недвижимости, тогда как наём – сдача жилых помещений. У нанимателей жилья больше прав, чем у коммерческих арендаторов. При аренде нежилых помещений важно учитывать особенности налогообложения.
Способы оптимизации налогов
- Применение льготных режимов налогообложенияИспользование специальных режимов налогообложения для малого бизнеса, таких как ПСН (патентная система налогообложения) и УСН (упрощённая система налогообложения).
- Амортизационные отчисленияСнижение налогооблагаемой базы за счет амортизации основных средств.
- Расходы на ремонт и модернизациюУчет расходов на ремонт и модернизацию в налоговой базе, что позволяет снизить налоговую нагрузку.
Налоговые режимы для ИП
- Налог на профессиональный доход (НПД)Применяется только для сдачи жилой недвижимости, для нежилых объектов не подходит.
- Патентная система налогообложения (ПСН)Ставка налога 6% от потенциально возможного дохода.
- Возможность сдачи как собственных, так и арендованных помещений.
- Стоимость патента зависит от площади помещения и срока аренды. Рассчитать можно в налоговой по месту деятельности или на калькуляторе ФНС. Сумму налога можно уменьшить на взносы ИП за себя и работников.
- Упрощённая система налогообложения (УСН)Два объекта налогообложения: "Доходы" по ставке 6% и "Доходы минус расходы" по ставке от 5% до 15%.
- Выбор режима "Доходы минус расходы" имеет смысл, если доля затрат превышает 60% от доходов, что редко бывает при аренде нежилых помещений. Поэтому чаще выбирают УСН "Доходы".
- Налог можно уменьшать на страховые взносы за себя или работников.
- Лимит по годовому доходу – 188,55 млн рублей для ставки 6% и 251,4 млн рублей для ставки 8%.
- Общая система налогообложения (ОСНО)НДФЛ по ставке 13%, НДС до 20%, налог на имущество до 2%.
- Высокая налоговая нагрузка, рекомендуется для случаев, когда другие режимы не подходят. Возможны налоговые льготы, такие как возврат НДФЛ или освобождение от НДС при небольших доходах.
Налог на недвижимость ИП, работающие на ПСН или УСН, освобождены от налога на имущество, за исключением объектов с кадастровой стоимостью. К таким объектам относятся административно-деловые и торговые центры, помещения для офисов, торговых точек и предприятий бытового обслуживания. Конкретные помещения, подлежащие налогообложению, включены в региональные перечни, доступные в ИФНС или на официальных сайтах субъектов РФ.
Заключение Оптимизация налогов на владение коммерческой недвижимостью позволяет значительно снизить расходы и увеличить доходность объекта. Важно учитывать все возможные льготы и применять их на практике. Успешные инвесторы используют различные налоговые режимы и оптимизационные стратегии для повышения эффективности своих инвестиций в коммерческую недвижимость.