Уж несколько дней гуляет информация об очередном повышении ипотечных ставок. Банки, словно соревнуются между собой, на тему, кто дальше закинет. Ситуация с банковскими кредитами, в последнее время, стала очень подвижна. Практически каждый день, тот или иной банк, а порой сразу несколько, анонсируют те или иные изменения. Касаются эти изменения не только процентов за пользование деньгами, меняются условия кредитования. И в основном, это касается новых ограничений.
Становится понятно одно, кредит всё дороже, а получить его всё сложнее.
Приведу некоторые цифры последних изменений в ставках по ипотеке.
«Сбербанк» 19,5% — это минимальная ставка, которую можно получить только при выполнении ряда условий. Например, необходимо получать зарплату на карту «Сбера». В остальных случаях базовая ставка составляет 23,3%, а полная стоимость кредита с учётом комиссий колеблется в пределах от 21,12% до 23,829%. Первоначальный взнос — от 15%.
ВТБ минимальная ставка чуть ниже — 19,2%. Но чтобы получить её, тоже придётся соответствовать минимальным требованиям. Например, если берёте небольшой заём (для Москвы и Санкт-Петербурга это менее 25 млн рублей, для остальных регионов — менее 10 млн рублей), то ставка повышается на 0,2%, если отказываетесь переводить свою зарплату в ВТБ — ещё на 0,3%, если первоначальный взнос попадает в диапазон от 20,1% до 30% — ещё на 0,5%, без комплексного страхования — ещё на 1%, без подтверждения дохода — ещё на 1%.
Без всех этих ухищрений банк предлагает те же самые максимально возможные по закону 23,829%. Первоначальный взнос для клиентов с подтверждённым доходом составляет 20%, без этого — 30%.
«Альфа-банк» на этом фоне выглядит консервативно. С одной стороны, он не предлагает «низких» ставок — минимальная составляет 20,4%. С другой стороны, его предложения немного не дотягивают до установленных ЦБ ограничений: полная стоимость кредита находится в пределах от 20,084% до 23,436%. Первоначальный взнос — от 20%.
«Банк ДОМ.РФ» изначально был заточен не под кредитование граждан, а под финансирование застройщиков. Минимальная ставка — 17,7%. Чтобы её получить, необходимо начислять зарплату на счет банка, а выбранный дом должен находиться на проектном финансировании банка. Но с учётом страхования и других платежей полная стоимость кредита выходит больше: 19,244–22,355%. До максимального значения не дотягивает.
Ежемесячная экономия по сравнению со «Сбером» и ВТБ составит почти 7300 рублей в месяц, а итоговая переплата окажется меньше на 2,27 млн рублей. Минимальный первоначальный взнос — 15%.
Промсвязьбанк с ходу предлагает самую низкую ставку — 17,7%. Но она действует только с программой страхования. Без оформления страховки придётся брать ипотеку под 19,7%. Сотрудники ОПК, зарплатные клиенты и VIP-клиенты банка могут рассчитывать на снижение ставки на 0,6%.
В любом случае у ПСБ получается самая низкая полная стоимость кредита: от 17,597% до 20,735%. И даже по максимальной ставке экономия по сравнению со «Сбером» и «ВТБ» составит более 15,2 тыс. рублей — это уже существенно. А за 26 лет разница в переплате достигнет 4,75 млн рублей. Первый взнос — от 15%.
Значение в 23,829% взялось не просто так. ЦБ с 1 июля 2024 года вновь ввёл ограничение по предельной стоимости кредитов для физлиц, включая ипотеку. Она не может превышать среднее значение стоимости, рассчитанное ЦБ, более чем на треть.
С 16 мая ЦБ установил для ипотеки максимальную полную стоимость кредита как раз на отметке в 23,829%.
Поэтому банки в стремлении заработать как можно больше денег стараются подогнать свои условия под ограничения регулятора.
В любом случае брать ипотеку под такие бешенные проценты, которые ведут к переплате в 5-6 раз, могут только очень смелые люди с очень стабильными доходами.
(Источник: телеграмм канал "Недвижимость Live")
И это не потолок. В июле ЦБ, все таки хочет дать хорошего пинка под зад ключевой ставке. До какой точки допрыгнет, пока не ясно. Может на один пункт, а может на два. Очевидно, что банки уже начали закладывать этот пендель в свои продукты. А значит пенделю быть, скорей всего.
Чем это грозит рынку жилья? Ни чем особенным, всего лишь, оттоком количества покупателей. Если иначе сказать увеличится отток покупателей с рынка жилья. Иными словами, меньше будет тех, кто сможет купить.
Тут, конечно, напрашивается вывод, что за этим оттоком, непременно последует откат цен на жильё. Это логичное и справедливое предположение, основанное на базовом принципе функционирования экономики.
Падение спроса, влечет падение цены.
Это аксиома. Как две параллельные прямые. Которые если и пересекаются, то где то очень далеко и от сюда не видно.
Я не любитель делать прогнозы. Не буду колдовать на битых кирпичах по поводу изменения цен на жильё в ближайшем и не очень будущем.
Вместо этого, предлагаю поразмыслить над тем, что может удержать цены от падения и даже помочь им еще вырасти.
Первое, что приходит в голову, это снижение количества предложений на рынке. В последний год-полтора, часто слышу от коллег, которые помогали своим клиентам в покупке квартир, что выбирать то, по факту, и не чего. Выбор, вроде, большой, а начинаешь копаться, внимательно изучать, всё не то и не так.
Даже сами площадки, по продаже недвижимости, отмечали снижение количества выставляемых лотов. Когда открываешь карту на Авито или Циан, то от синих кружочков не видно самой карты. Первое впечатление, что каждый второй владелец выставил свою квартиру на продажу. А по факу, все совсем по другому.
Снижение количества предложений, ни как не способствуют снижению цены.
Отмена льготной ипотеки на новостройки перебросит часть покупателей с первички на вторичку. Действительно, зачем брать деньги под бешенный процент на жильё, в которое заедешь года через полтора, а то и два. Лучше взять готовое за эти деньги и жить сразу.
У вторички есть свой железный покупатель, это тот, кто пришел не только продать, но и купить взамен, что то другое. Это, так называемые обмены, когда один покупатель, пришедший на рынок, тянет за собой несколько сделок.
Как это работает я подробно описывал в предыдущих статьях.
При таких обменах, если даже и требуется кредит, то в малых суммах и с небольшим платежом.
Как ни парадоксально это звучит, рост цен на новостройки. Изучая предложения застройщиков, обращаю внимание на график изменения цены и пока не на одном не заметил нисходящего тренда. Только в горку, только в горку. Сам, в легком недоумении...
Еще одна причина, это инфляция. Жильё всегда её отыгрывает.
Даже, когда, в моменте, по жилью идет коррекция вниз, а инфляция при этом вверх. То, через некоторое время, жильё догоняет и на повороте, обгоняет инфляцию.
Лично у меня, ощущение складывается такое, что большого, даже не очень большого обвала цен на жильё, в этом году, не предвидится.
Жильё - это не однородная масса. Есть здесь некоторая классификация. Есть дорогое, элитное, а есть не дорогое и совсем не элитное.
Есть центр Москвы, а есть окраина Арамиля.
Есть другие города миллионники и их спутники, а есть маленькие города и поселки, в сотнях километров от мегаполисов.
Есть дома построенные недавно, а есть "Сталинки" середины прошлого века.
И каждый из этих сегментов, будет вести себя по своему. Где то цена просядет, где то напротив, подпрыгнет.
А, если вы не собираетесь покупать или продавать недвижимость, то насколько вам важно, что будет с ценой?
Зачем вам знать цены на свинину, коль вы вегетарианец?
На этом сегодня всё, хорошего настроения и берегите себя.