Решили разобраться на реальном примере. В начале октября 2023 года наш друг Олег купил кладовку 4,7 м² за 359 тыс. руб. в ЖК «Люберцы парк». Забрать ключи по личным обстоятельствам у него получилось только 22 ноября.
Первый (и единственный за это время) арендатор нашелся через месяц — 20 декабря. Договорились на ежемесячную арендную плату в 5 тыс. руб.
Расходы:
- Стоимость кладовки — 359 тыс. руб.
- Расходы на обслуживание — ~450 руб. ежемесячно.
- Налог на имущество (0,5%) — 1795 руб. в год.
- Налог НПД (как самозанятый, 4%) — 200 руб. ежемесячно.
Доходы:
- Стоимость аренды — 5 тыс. руб.
- Простой — 1 месяц в год (-5 тыс. руб.)
Бронь кладовки стоила еще ~5 тыс. руб. Но Олегу повезло и платить за нее не пришлось из-за технического сбоя. Также не было трат на установку стеллажей — арендатор снял кладовку и без них.
Рассчитали подробную модель доходности от инвестиций в кладовку на 5 лет:
*Расчеты проводились с учетом ежегодной индексации аренды, расходов на обслуживание и прироста стоимости кладовки в 6%.
Олегу удастся окупить кладовку уже через 6 лет. А если он решит ее продать через 5 лет, то с учетом прироста стоимости (+121 тыс. руб.) Олег заработает чистыми +360 тыс. руб. Затраты на продажу кладовки и уплату налога тоже учтены в этой сумме.
383,6 тыс. руб. (доход за 5 лет от аренды) + 400 тыс. руб. (доход от продажи кладовки за вычетом налога и затрат на поиск покупателя) — 422,8 тыс. руб. (расходы за 5 лет, включая покупку) = 360,8 тыс. руб.
Но чтобы получить такую доходность, нужно учитывать два нюанса:
- На протяжении 5 лет должны быть люди, готовые снять эту кладовку. Да так, чтобы простой составлял не больше 1 месяца в год.
- Эта кладовка должна быть ликвидна — то есть через 5 лет ее кто-то должен захотеть приобрести.
Поэтому перед покупкой важно проверить:
- Насколько заселен дом: чем больше людей, тем выше спрос.
- Типы квартир в доме. Если в доме много студий, кладовки будут нужны многим. А в трех- и четырехкомнатных квартирах и так достаточно места.
- Квартир в доме должно быть больше, чем кладовок — тогда спрос будет повышенный.
- Оптимальная площадь — 3-4 м². Двух слишком мало для хранения вещей, а при более четырех — часть пространства будет пустовать.
- Удобно ли добираться до кладовки. Если до ее нужно идти пять этажей пешком, а затем по темному подземелью 10 минут, желающих купить или снять будет мало.
С начала года спрос на удаленное хранение вещей вырос на 38%. Так что есть все шансы добиться высокой доходности, но нужно быть готовым вкладывать в это время и изучать рынок.
🔊 Подписывайтесь на наш телеграм-канал, чтобы знать, как безопасно и выгодно покупать жилье для себя и инвестиций. Там мы делимся лайфхаками и актуальными новостями рынка недвижимости.